Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 3а-135/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Лапшевой И.С.,

с участием представителя административного истца адвоката Житеневой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению гаражно-потребительского кооператива "Спутник" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

Гаражно-потребительский кооператив "Спутник" (ГПК "Спутник") обратился с изложенным административным иском, указав, что кадастровая стоимость арендуемого кооперативом по договору N 1028 "и" от 21 февраля 2002 года земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 17 885 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, местоположение участка установлено относительно расположенного в границах участка ориентира - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определенная на 1 января 2014 года в размере 104 714 886,5 рублей, значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика N 858-ОД от 21 декабря 2020 года (44 480 000 рубля), что влияет на размер арендной платы. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 18 января 2021 года отклонено заявление кооператива от 24 декабря 2020 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом уточнений, поданных в предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), порядке, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключение судебной экспертизы 57 607 585 рублей.

Кроме того, административный истец письменно заявил ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01 октября 2014 года.

Представитель административного истца Житенева С.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела административный ответчик был уведомлен путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ).

Представитель Науменко Л.В. в письменном ходатайстве от 19 апреля 2021 года не возражала против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 57 607 585 рублей.

Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестр" по Ростовской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела административный ответчик был уведомлен путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ).

Представителем Ю.В.Ткаленко при подготовки дела был представлен письменный отзыв, в котором указано, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2014 года в размере 104 714 886,5 рублей, с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости равного 5854,9 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства РО 25.11.2014 N 776 для земель, отнесенных к 3 группе видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок". Кадастровая стоимость определена филиалом в соответствии с пунктом 18 Порядка утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 N 514. Просила рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра".

Представитель заинтересованного лица департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела был уведомлен, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ).

В поступившем отзыве указывал, что административный истец не является лицом, чьи права затрагиваются установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Просил в иске отказать.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание их надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ), и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что ГПК "Спутник" является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации металлических гаражей, для объектов общественно-делового значения, площадью 17 885 кв.м, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Указанное подтверждается договором N 1028и от 21 февраля 2002 года аренды земельного участка, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 октября 2020 года, а так же на пользование данным земельным участком после окончания срока аренды, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ указано ДИЗО города Ростова-на-Дону в тексте искового заявления в Арбитражный суд Ростовской области, где возбуждено гражданское дело N А53-33978/20 о взыскании с ГПК "Спутник" задолженности по договору N 1028и от 21 февраля 2002 года.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена 29 декабря 2014 года по состоянию на 01 января 2014 года, и составляет 104 714 886,5 рублей.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Размер кадастровой стоимости учитывается при исчислении арендной платы, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 24 декабря 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке N 858-ОД от 21 декабря 2020 года, выполненном ООО "Центр судебной экспертизы - "ПРАЙМ"" оценщиком ФИО, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 44 480 000 руб.

Решением комиссии от 19 января 2021 года N 11-26/2020-313 отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также ходатайства представителя административного истца, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор".

Согласно заключению эксперта ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" от 09 апреля 2021 года N 6-2021 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 57 607 585 рублей.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования (таблица 1), вывод по назначению объекту оценки который отнесен к земельным участкам под коммерческое строительство экономически активного региона. По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельный участок находится в зоне, пользующейся невысоким спросом с целью приобретения аналогичной недвижимости, установлена вероятная средняя стоимость 1 сотки земли в месте расположения объекта под коммерческое строительство.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал пять аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, по категории земель, по назначению (таблица 4). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на площадь, инженерное обеспечение, условия и время продаж. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Объективные вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд, с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости - 29 декабря 2014 года. ГПК "Спутник" обратился в суд с административным исковым заявлением 20 февраля 2021 года, то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 24 декабря 2020 года.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (44,9%) в рассматриваемом случае сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований, уточнённых на основании выводов эксперта, Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца.

ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 35 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

решил: