Решение Кемеровского областного суда

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 3а-134/2021

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Киклевич С.В.,

при секретаре Злобиной П.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

"18" мая 2021 года

дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа (далее - Комитет) обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Требования мотивированы тем, что 23 декабря 2020 года состоялось заседание комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу (далее также - Комиссия), по результатам которого, исходя из представленного отчета оценщика, принято решение N 22-47 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости равной 15 313000 рублей. Комитет, осуществляющий полномочия по распоряжению в отношении земельного участка, не согласен с принятым решением. Ссылаясь на несоответствие отчета об определении рыночной стоимости земельного участка положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", административный истец отмечает, что оценщиком выбраны для сравнения в рамках сравнительного подхода объекты - аналоги не подходящие по своим техническим характеристикам, а именно по площади, а также указывает на наличие в сопроводительном письме (страница 2 отчета) ошибочного указания о заключении договора о возмездном оказании услуг по оценке от 04.11.2020 с КУМИ Мысковского городского округа, тогда как заказчиком услуг является ООО "Сибирский лес". Полагает установленную решением Комиссии кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости недостоверной.

С учетом изложенного административный истец просит признать незаконным и отменить решение Комиссии от 23 декабря 2020 года N 22-47, в части установления кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 37 694 кв.м., в размере рыночной стоимости 15 313000 руб.; исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установлении решением Комиссии от 23 декабря 2020 года N 22-47 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 15 313000 руб.

Административный истец о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя, на заявленных требованиях настаивает.

Административные ответчики Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области - Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, ООО "Сибирский лес" своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом,

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу представили письменные возражения, в которых указывают на то, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения (том 1 л.д. 109-113, том 2 л.д. 2 - 3).

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу в письменных возражениях на административное исковое заявление указал, что на основании решения Комиссии в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости 15 313 000 руб. (том 2 л.д. 24 - 29).

От иных лиц возражений по административному иску не поступило.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. N 263 (далее также - Порядок).

Согласно пункту 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии (пункт 11 Порядка).

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения (пункт 12 Порядка).

На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол (пункт 18 Порядка).

На территории Кемеровской области - Кузбасса Комиссия создана при Управлении Росреестра по Кемеровской области- Кузбассу, ее численный и персональный состав утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20 февраля 2012 года N П/72, в который впоследствии приказами Росреестра от 26 марта 2015 года N П/129, от 28 сентября 2015 года N П/496, от 31 января 2017 года N П/0039, от 09 февраля 2017 года N П/0057, от 15 мая 2018 года N П/0186, от 29 апреля 2019 года N П/0178, от 09 августа 2019 года N П/0338, от 03 сентября 2019 года N П/0357, от 25 сентября 2019 года N П/0390, от 23 октября 2019 года N П/0443, от 08 мая 2020 года N П/0137, от 03 августа 2020 года N П/0276, от 11 декабря 2020 года N П/0467 и от 18 января 2021 года N П/0009, вносились изменения относительно персонального состава комиссии без изменения ее численного состава (том 1 л.д. 114-129). В соответствии с приказом в состав Комиссии входят представители Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области-Кузбассу, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а также представитель национального совета по оценочной деятельности.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Сибирский лес" является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 37694 кв.м., с кадастровым номером N, по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 132, 133).

Земельный участок с кадастровым номером N имеет категорию земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - под промплощадку, и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (том 1 л.д. 54 - 55).

Поскольку размер платы за пользование земельным участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании действующих в спорный период нормативных правовых актов об установлении арендной платы, к коим на территории Кемеровской области относится Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденный Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47, определяющий в качестве основного фактора для исчисления арендной платы кадастровую стоимость, расчет неосновательного обогащения за пользование земельного участка Обществу предъявлен (том 1 л.д. 135 - 143), ООО "Сибирский лес" имеет правовую заинтересованность в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04 ноября 2020 года (том 1 л.д. 131) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 05 мая 2015 года в размере 80617288,62 руб. актом об утверждении кадастровой стоимости от 26 апреля 2016 года, на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904.

10 декабря 2020 года ООО "Сибирский лес" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по основанию установления его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость - 05 мая 2015 года (том 1 л.д. 130). На заявлении Общества имеется штамп входящей корреспонденции Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу с датой 10 декабря 2020 года и входящим номером 28335. В заявлении указаны прилагаемые документы: отчет об оценке земельного участка, CD-диск, выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копия свидетельства о государственной регистрации права.

Уведомления о поступлении в Комиссию заявления ООО "Сибирский лес" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и его принятии к рассмотрению с указанием даты заседания Комиссии (23 декабря 2020 года) направлены 14 декабря 2020 года заинтересованным лицам, в том числе, в Комитет (том 1 л.д. 192 - 194).

Из материалов дела следует, что 23 декабря 2020 года при рассмотрении заявления Общества в работе Комиссии принимали участие ФИО7 (председатель Комиссии, начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу), член комиссии ФИО4 (заместитель председателя Комиссии, заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу).

Все члены Комиссии единогласно проголосовали за удовлетворение заявления Общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (том 1 л.д. 195-240 копия протокола заседания Комиссии, л.д. 215 оборот- вопрос 47 по заявлению Общества).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 23 декабря 2020 года N 22-47 заявление Общества удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 15 313000 руб. по состоянию на 05.05.2015 (том 1 л.д. 241-243).

Обстоятельств свидетельствующих о нарушении процедуры заседания Комиссии судом не установлено, заседание состоялось при участии не менее половины её членов, рассмотрение заявления ООО "Сибирский лес" и голосование данной Комиссии по итогам рассмотрения заявления соответствуют Порядку работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.

Согласно статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Поскольку спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления кадастровой стоимости в размере рыночной, административный истец как отраслевой орган в области управления и распоряжения объектами муниципальной собственности Мысковского городского округа, а также земельными участками, на которые государственная собственность не разграничена, включенный в структуру администрации Мысковского городского округа - органа местного самоуправления, на территории которого расположен спорный земельный участок, и в местный бюджет которого поступают арендные платежи, вправе оспорить решение Комиссии.

Согласно пункту 20 Порядка создания и работы комиссии в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При обращении Общества в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка им был представлен отчет N 1-11-з/20 от 24 ноября 2020 года, составленный оценщиком ООО "Единый центр недвижимости и оценки" ФИО6, согласно которого рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки 05 мая 2015 года составляет 15 313000 руб. (том 1 л.д. 143-190).

При рассмотрении заявления ООО "Сибирский лес" и принятии оспариваемого решения Комиссией обсуждался представленный отчет, который признан соответствующим требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Проверив содержание и оформление отчета, суд также не находит оснований для признания его недостоверным.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (далее ФСО N 1) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из исследованного в судебном заседании отчета следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка применен сравнительный подход, а в нем метод сравнения продаж.

Выбор подхода и метода оценки оценщиком обоснован наличием необходимой к тому информации.

Право оценщика самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов закреплено в статье 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункте 24 ФСО N 1.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее ФСО N 7) установлено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Из представленного отчета следует, что оценка земельного участка проводилась с его осмотром, в распоряжение оценщика был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, в том числе, позволяющих определить вид его фактического использования, сегмент рынка. Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Подобранные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - земельные участки под индустриальную застройку, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО N 1 и пункта 22 ФСО N 7.

Анализируя представленный отчет суд отмечает, что по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в том числе, относительно площади (таблица 9.6.2.5). В отчете имеются описание и расчет корректировок. Для применения корректировки на площадь оценщиком использованы данные исследований научного руководителя ЗАО "Приволжский Центр финансового консалтинга и оценки", директора ООО "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки" Лейфера Л.А., содержащиеся в Справочнике оценщика недвижимости, том 3 Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, 2014.

Отчет оценщика содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях полного, объективного и всестороннего рассмотрения дела, судом допрошен в качестве свидетеля оценщик ООО "Единый центр недвижимости и оценки" ФИО6, который пояснил, что им был составлен отчет N 1-11-з/20 от 24 ноября 2020 года об оценке земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом с применением метода сравнения продаж, поскольку для этого имелась достаточная информация. Отметил, что площадь земельного участка относится к его физическим характеристикам, данный ценообразующий фактор является одним из основных. Поскольку оцениваемый земельный участок и объекты - аналоги N 2 и N 3 находятся в разных диапазонах площадей, была произведена корректировка исходя из площади объекта оценки и указанных аналогов. Отметил, что в отчете допущена опечатка в наименовании лица, с которым заключен договор о возмездном оказании услуг по оценке от 04.11.2020, заказчиком услуг является ООО "Сибирский лес", данные опечатки не повлияли на результат оценки.