Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 3а-133/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Лапшевой И.С.,

с участием представителя административного истца Мартиросян Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Фоменко Андрея Васильевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

Фоменко А.В. обратился с изложенным административным иском, указав, что кадастровая стоимость находящегося у него в аренде земельного участка, площадью 8 355 кв.м, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определенная на 31 декабря 2016 года в размере 128 166 619,05 рублей, значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика N 14106/02-2020 от 10.02.2021 ООО "Гео-Дон" ФИО (29 998 126 рубля), что влияет на размер арендной платы. Административный истец первоначально просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости 29 998 126 рубля по состоянию на 31 декабря 2016 года.

В ходе рассмотрения дела, представитель административного истца Мартиросян Л.С. письменно уточнила административные исковые требования. Окончательно административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 31 декабря 2016 года, в размере рыночной стоимости 66 456 000 рублей.

Фоменко А.В. в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель административного истца Мартиросян Л.С. в судебном заседании поддержала исковые требования, дополнила к изложенному в иске, что размер кадастровой стоимости влияет на размер арендной платы административного истца.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестр" по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. Согласно поступившего заявления, не возражает против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестр" по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. В поступившем письменном отзыве указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 31 декабря 2016 года в размере 128 166 619,05 рублей, с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости равного 15 340,11 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 27.12.2016 N 778. Изменение распоряжением Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 31 марта 2017 года N 488 вида разрешенного использования участка с "универсальные зрительные залы" на "аквапарки" не повлекло изменения его кадастровой стоимости в виду отнесения указанных видов разрешенного использования к одной группе - "земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии".

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. В письменном возражении относительно требований административного истца указал, что с Фоменко А.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 ноября 2017 года N 37325. Необоснованное занижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению доходной части муниципального бюджета.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание их надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ), и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Федеральный закон N 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 8 355 кв.м, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находится в собственности муниципального образования города Ростова-на-Дону.

Фоменко А.В. является арендатором данного земельного участка, что подтверждается договором N 37325 от 16 ноября 2017 года аренды земельного участка с актом приема-передачи земельного участка, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, размер арендной платы может быть изменен, в том числе, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ)

Абзацем 6 пункта 6 данного Пленума от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, Фоменко А.В. вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 31 декабря 2016 года в размере 128 166 619,05 рублей.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке N 14106/02-2021 от 10 февраля 2021 года ООО "Гео-Дон" оценщик ФИО

В указанном отчете сделан выводы о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 31 декабря 2016 года составляет 29 998 126 рубля.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка.

По заключению судебной экспертизы от 08 апреля 2021 года N 919-Э, ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 31 декабря 2016 года, составила 66 456 000 рублей.

Возражения, замечания на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит подробное описание объекта исследования (таблица 3), его характеристику и описание местоположения (таблицы 4,5).

Экспертом проведен подробный анализ рынка земельных участков с учетом Правил землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону, карты границ территориальных зон Кировского района города Ростова-на-Дону, в котором расположен исследуемый земельный участок.

Объект исследования отнесен к сегменту земельных участков офисно-торговой застройки, к активному рынку, объектам характеризующимся большим спросом.

Экспертом были отобраны объекты сравнения, из которых выбраны три аналога в наибольшей степени схожие с объектом исследования (таблица 15, 16); определена средняя цена продажи за 1 кв.м, интервал значений стоимости. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Для определения рыночной стоимости земельного участка, эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на месторасположение, обеспечение инженерными сетями, площадь. Стоимость 1 кв.м. общей площади после корректировки определена в размере, сопоставимом среднему значению интервала цен, и средней цене продажи.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Суд находит, что заключение эксперта N 919-Э/2021 от 08 апреля 2021 года сомнений в своей обоснованности не вызывает, объективные выводы дают исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, в сравнении с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, определенной в заключении судебной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 11 февраля 2021 года.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административное исковое требование направлено на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определенной с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (48%) сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов экспертизы не возражали, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 35 000 рублей за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: аквапарки, площадью 8 355 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 31 декабря 2016 года в сумме 66 456 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 февраля 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Фоменко Андрея Васильевича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" денежные средства в размере 35 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30 апреля 2021 года.

Судья О.В.Журба


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка