Решение Калининградского областного суда

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2021 года Дело N 3а-132/2021

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А.

при секретаре - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Центр торговли и развития" к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, администрации городского округа "Город Калининград", ФГБУ "ФКП Росреестра", ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" об оспаривании результатов определения стоимости земельного участка с кадастровым номером N,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Центр торговли и развития" обратилось в суд 30 марта 2021 года с административным иском к администрации городского округа "Город Калининград", Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 7430 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины; для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по <адрес>.

Административные исковые требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит административному истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка N 38/2017-А, заключенного на срок с 1 февраля 2017 года по 17 мая 2053 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 32 485 297,40 руб.

Такая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. от 8 июня 2020 года N Н-0710-2020, на ту же дату составляет 21 039 000 руб.

Значительное превышение установленной кадастровой стоимости земельного участка их рыночной стоимости нарушает, по утверждению административного истца, его права в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.

Определением суда от 29 апреля 2021 года удовлетворено ходатайство администрации городского округа "Город Калининград" о назначении судебной оценочной экспертизы, назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

8 июня 2021 года в суд поступило экспертное заключение.

Определением от 9 июня 2021 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель административного истца - Лябин А.О. заявленные требования поддержал с учетом результатов судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" - Болгарева А.А. не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной экспертным путем. Заявила о том, что Учреждение является ненадлежащим ответчиком по настоящим требованиям.

От Управления Росреестра по Калининградской области и администрации городского округа "Город Калининград" поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, каких-либо ходатайств по существу спора не представили.

Представители Правительства Калининградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, равно как и возражений на административное исковое заявление.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 7430 кв.м на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 1 февраля 2017 года, заключенного на срок до 17 мая 2053 года.

По условиям договора арендная плата исчисляется исходя из установленной кадастровой стоимости участка (л.д. 7-16).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 года земельного участка с кадастровым номером N в размере 32 485 297,40 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 31 января 2020 года и не изменялись (л.д. 17, 113-114).

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь арендатором земельного участка, обязан уплачивать арендную плату исходя из установленной кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, несоответствие между кадастровой стоимостью земельного участка, которое не обусловлено его индивидуальными характеристиками и особенностями, и рыночной стоимостью участка влечёт определение размера арендной платы в экономически необоснованном размере.

С учетом приведенных норм закона суд полагает, что права административного истца могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец представил отчет об оценке от 8 июня 2020 года, составленный оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. (л.д. 24-55), а также положительное экспертное заключение на отчет об оценке (л.д. 56-68).

Из содержания отчета об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость земельного участка определена путем сравнительного подхода с использованием информации о 4 объектах-аналогах.

В отчете имеется указание о том, что одним из основных ценообразующих факторов в отношении земельных участков, предназначенных для обслуживания зданий торговых центров, является их местоположение.

Однако при проведении оценки названного земельного участка, расположенного на <адрес>, в качестве объектов-аналогов отобрано 4 земельных участка, имеющих несопоставимое местонахождение, а именно: ул.Киевская и аллея Смелых в Московском районе г.Калининграде, ул.Лукашова в районе садоводческого товарищества в г.Калининграде и в пос.Малое Исаково Гурьевского района Калининградской области.

Оценщиком проведена корректировка на местоположение.

В то же время, размер корректировки в отношении объекта-аналога, расположенного в Гурьевском районе, принят согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред.Л.А.Лейфера применительно к окраине города при том, что данный объект расположен за пределами города Калининграда в другом муниципальном образовании.

Достоверных сведений об отсутствии информации о рыночных ценах сделок в отношении земельных участков, расположенных в самом крупном и активно развивающемся районе города Калининграда, не имеется.

С учетом приведенных обстоятельств, которые могли свидетельствовать об ошибочности выводов оценщика при определении рыночной стоимости земельных участков, а также в целях обеспечения объективности разрешения спора определением суда по ходатайству администрации городского округа "Город Калининград" назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта Есиной А.Н. от 7 июня 2021 года рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года земельного участка с кадастровым номером N составляет 27 803 000 руб. (л.д. 162-195).

Как следует из заключения эксперта, рыночная стоимость участков определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при этом в качестве объектов-аналогов экспертом отобраны земельные участки, сопоставимые с оцениваемыми участками по таким характеристикам как вид разрешенного использования, возможность подключения коммуникаций, наличие улучшений, расположение в пределах города Калининграда.

С учетом различия местоположения оцениваемых участков и объектов-аналогов экспертом проведена корректировка на местоположение с учетом удаленности от центра города Калининграда объектов-аналогов, а также корректировка по выходу на красную линию.

Применение корректировок и их размер мотивированы экспертом.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемых участках и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Есина А.Н. обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности с 2009 года и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости".

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.

Не указывает на наличие соответствующих обстоятельств и административный истец.

Каких-либо замечаний к содержанию заключения эксперта стороны не высказали.

С учетом изложенного экспертное заключение является достоверным и допустимым доказательством.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Определенная экспертом величина рыночной стоимости земельного участка не опровергнута.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца на исчисление арендной платы в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает требования, заявленные к Правительству Калининградской области и Управлению Росреестра по Калининградской области, подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Административным истцом в качестве административных соответчиков также указаны администрация городского округа "Город Калининград", ФГБУ "ФКП Росреестра" и ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости".

В то же время, названные лица не являются органами, утвердившими результаты определения кадастровой стоимости земельных участков либо внесшими соответствующие сведения в ЕГРН, в связи с чем в удовлетворении требований, заявленных к ненадлежащим ответчикам, суд отказывает.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление ООО "Центр торговли и развития", поданное в суд 30 марта 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 7430 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины; для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года - 27 803 000 руб.

В удовлетворении требований к администрации городского округа "Город Калининград", ФГБУ "ФКП Росреестра", ГБУ Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" - отказать.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельных участков.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 9 июля 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка