Дата принятия: 31 августа 2021г.
Номер документа: 3а-1310/2021
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 31 августа 2021 года Дело N 3а-1310/2021
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Аняновой О.П.
при ведении протокола
секретарем судебного заседания Бобневой В.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску <ФИО>11 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,
установил:
<ФИО>4 обратилась в Краснодарский краевой суд с исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью 4000 +/- 13,52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 1 января 2020 года, в размере 6 208 000 руб.
В обоснование заявленных требований о пересмотре кадастровой стоимости административный истец указала, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает ее права, поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.
В подтверждение правовой позиции административный истец предоставила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 34 562 640 руб., тогда как в соответствии с отчетом об оценке N от 31 мая 2021 года, выполненным ИП <ФИО>6, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 6 208 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца <ФИО>4 - <ФИО>10 поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке N от 31 мая 2021 года, выполненным ИП <ФИО>6
Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края - <ФИО>7 просила вынести законное и обоснованное решение с учетом доводов, приведенных в письменном отзыве.
Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице представителя <ФИО>8 направлен отзыв на административный иск, содержащий ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие Управления.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 57 от 26 декабря 2017 года "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". Ходатайств и заявлений, выражающих позицию относительно рассмотрения настоящего дела, не представили.
Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, <ФИО>4 является арендатором земельного участка с кадастровым номером , площадью 4000+/-13,52 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: <Адрес...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также договором аренды земельного участка от 27 февраля 2019 года, соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 3 ноября 2020 года.
Как следует из приложения к вышеуказанному договору аренды, размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается, исходя из его кадастровой стоимости.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки земель на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2020 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 11 декабря 2020 года, дата начала ее применения 01 января 2021 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта, а также отзывом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 1 января 2020 года верной датой определения кадастровой стоимости.
При изложенных выше обстоятельствах <ФИО>4 как арендатор земельного участка наделена правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, административный истец представила в суд отчет об оценке N от 31 мая 2021 года, выполненный ИП <ФИО>6 Согласно данному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 6 208 000 руб.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно его обоснованности, суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство обществу с ограниченной ответственностью "Кадастр и Оценка". Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом, в силу статьи 25 этого же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно заключению судебной экспертизы от 16 июля 2021 года, подготовленной ООО "<...>" отчет об оценке N от 31 мая 2021 года, выполненный ИП <ФИО>6 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером , определенная в отчете об оценке N <...> от 31 мая 2021 года может быть признана достоверной.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером определена в размере 6 431 000 руб.
Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд признает его наиболее достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки.
Оценив по правилам статьи 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного земельного участка. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов. Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктам 10, 15 - 17 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.
Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.
Напротив отчет об оценке N от 31 мая 2021 года, выполненный ИП <ФИО>6, не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка. Представленный административным истцом отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчет не представлено.
Что касается утверждений представителя ДИО КК о допущенных экспертом нарушениях федеральных стандартов оценки при выборе объектов-аналогов, то они не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела.
Экспертом, проводившим судебную оценочную экспертизу, представлены обоснованные возражения на замечания представителя административного ответчика.
Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании и дал пояснения, опровергающие доводы о якобы допущенных экспертом нарушениях.
По результатам исследования заключения судебной экспертизы, допроса эксперта установлено, что экспертом дана надлежащая оценка анализу рынка земельных участков, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки земельного участка.
Экспертом составлено точное описание объекта оценки, предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования.
Вопреки возражениям представителя ДИО КК подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р.
Вопреки утверждениям представителя ДИО КК на странице 57 заключения приведены критерии выбора объектов-аналогов.
Для определения рыночной стоимости, сравнительным подходом из представленных объектов недвижимости были выбраны объекты, которые в настоящее время (на дату определения стоимости) встречаются на рынке недвижимости, и по которым в достаточной степени доступна информация о цене сделок, либо цене предложений, из общего списка были выбраны аналоги наиболее схожие с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам.
В таблице N 3 заключения указаны основные 14 предложений о продаже земельных участков в <...> округах г. Краснодара вблизи объекта экспертизы по состоянию на 1 января 2020 года.
В качестве объектов аналогов экспертом выбраны три объекта, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом экспертизы.
Выбранные экспертом объекты-аналоги проверены на допустимость методами математического анализа. Соответствующие расчеты приведены на странице 59 заключения.
Доводы представителя ДИО КК о том, что экспертом использованы аналоги, которые не сопоставимы по местоположению с объектом оценки, ввиду чего необоснованно применена понижающая корректировка - 77 опровергнуты экспертом при рассмотрении дела.
Эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, изучил местоположение предлагаемых к продаже объектов. Из имеющихся предложений экспертом выбраны объекты-аналоги наиболее сопоставимые по местоположению, что обоснованно экспертом на листе заключения N 58.
Каждый объект-аналог сопоставлен с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявлены различия, в связи с наличием которых цена скорректирована с целью дальнейшего определения стоимости объекта недвижимости, применены соответствующие корректировки (на торг, на масштаб и местоположение) и характеристики объектов-аналогов максимально приближены к объекту исследования.
Так, объект экспертизы расположен на удалении от инфраструктуры микрорайона, окружение представлено гаражным кооперативом, подъездные пути грунтовые. Местоположение объектов-аналогов NN 1,2,3 является коммерчески привлекательным (<Адрес...> - соответственно), окружение представлено развитой инфраструктурой, подъездные пути асфальтовые, высокий автомобильный и пешеходный трафик. В связи с этим экспертом принято решение ввести корректировку на местоположение. Расчет корректировки на местоположение произведен по методу парных продаж на основе, имеющейся в открытом доступе рыночной информации, и приведен на странице 64 заключения.
Не вызывает сомнение у суда и обоснование применения экспертом корректировки на масштаб.
Размер земельного участка является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков. Как правило, объекты с меньшей площадью более ликвидные, а, следовательно, являются дорогостоящими из расчета на 1 кв.м. общей площади, чем объекты с большей площадью. Принимая изложенное, экспертом обоснованно учтено различие в площади сравниваемых объектов и применена соответствующая корректировка.
Доводы ДИО КК о несопоставимости оцениваемых земельных участков с объектами-аналогами по виду разрешенного использования не свидетельствуют о нарушении требований федеральных стандартов оценки, поскольку все земельные участки отнесены экспертом к одной категории и сегменту - коммерческая недвижимость, при том, что вид разрешенного использования не отнесен экспертом к ценообразующим факторам.
В судебном заседании эксперт поддержал и подтвердил представленный в исследовательской части анализ и выводы по итогам проведенной экспертизы, пояснив, что в качестве объектов-аналогов были приняты во внимание земельные участки под коммерцию, исходя из возможности их использования в тех же целях, что и оцениваемый земельный участок.
Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена им из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступных информационных ресурсах, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.
Выбранные экспертом объекты-аналоги продаются для коммерческих целей, что следует из текста объявлений об их продаже (скрин-шоты объявлений приведены на странице 69-70 заключения).
