Решение Тульского областного суда

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 марта 2021 года Дело N 3а-130/2021

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Семенчевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-130/2021 по административному исковому заявлению Шагаева М.Г. к Управлению Росреестра по Тульской области, правительству Тульской области, ГУ ТО "Областное БТИ" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

Шагаев М.Г. обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником:

нежилого здания (здание торгового комплекса) с кадастровым номером <...>, площадью 7746,9 кв.м, количество этажей - 1-2 (в том числе подземных 0), расположенного по адресу: <адрес>;

земельного участка с кадастровым номером <...> (единое землепользование), площадью 35318+/-2158 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации объектов торгово-деловой зоны, для иных видов жилой застройки, <адрес>.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью нежилого здания с кадастровым номером <...>, установленной по состоянию на 01.01.2019 в размере 141 560 051,06 руб., и просит установить ее в размере рыночной стоимости - 93 962 000 руб.

Административный истец также не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером <...>, установленной по состоянию на 01.01.2016, в размере 107 289 020,4 руб., и просит установить ее в размере рыночной стоимости - 48 350 000 руб.

Заявленные размеры рыночной стоимости спорных объектов обосновал отчетами ООО "Ц" от <...> NN <...>, <...>.

В судебное заседание административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, ГУ ТО "Областное БТИ", заинтересованные лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Тульской области, администрация г. Тулы, ПАО "Сбербанк России" (в лице представителей) не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, от указанных лиц (за исключением правительства Тульской области и ПАО "Сбербанк России") имеются письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. ГУ ТО "Областное БТИ" представлен отзыв на административное исковое заявление, в котором данный ответчик просит рассмотреть дело в соответствии с требованиями законодательства. Администрация г. Тулы представила письменные возражения на административное исковое заявление, в которых просила отказать в удовлетворении заявленных требований. Управление Росреестра по Тульской области просило отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, предъявляемых к Управлению.

На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 245, абз.2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде, в частности, на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Согласно части 4 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке (в редакции на момент проведения оценки) датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений пп.2 ч. 1 ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст. 61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.

Согласно положениям ст. 400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст. 401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

В соответствии с положениями п.1 ст. 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Тульской области от 20.11.2014 N 2219-ЗТО установлена единая дата начала применения на территории Тульской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01.01.2016.

Судом установлено, что Шагаев М.Г. является собственником нежилого здания (здание торгового комплекса), <...>, площадью 7746,9 кв.м, количество этажей - 1-2 (в том числе подземных 0), расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 17.12.2018. Кадастровый номер объекту присвоен 13.01.2014.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237 - ФЗ "О государственной кадастровой оценке" постановлением правительства Тульской области от 14.11.2018 N 477 в 2019 году (по состоянию на 01.01.2019) государственная кадастровая оценка недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области проведена Государственным учреждением Тульской области "Областное бюро технической инвентаризации".

Постановлением правительства Тульской области от 13.11.2019 N 540 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области" утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 141 560 051,06 руб. Указанная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 21.01.2020 и подлежит применению для целей налогообложения с 01.01.2020.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Шагаев М.Г. является также собственником земельного участка <...> (единое землепользование), площадью 35318+/-2158 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации объектов торгово-деловой зоны, для иных видов жилой застройки, <адрес>. Право собственности зарегистрировано 17.12.2018. Кадастровый номер объекту присвоен 07.09.2007.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена в результате массовой оценки по состоянию на 01.01.2016 в размере 107 289 020,4 руб. и внесена в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016. Данная кадастровая стоимость применяется с 01.01.2017.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки в данном случае регулировался главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3).

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие, в частности, установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 01.01.2016, является архивной, так как актуальная кадастровая стоимость объекта установлена по состоянию на 01.01.2020 постановлением правительства Тульской области N 670 от 05.11.2020 в размере 65 721 134,85 руб. и применяется с 01.01.2021.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.

Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что объекты являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу, и данные налоги исчисляются исходя из кадастровой стоимости объектов. Следовательно, административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости административный истец обратился к оценщику ООО "Ц". В соответствии с отчетами об оценке от <...> NN <...>, <...>, выполненными оценщиком указанной организации, рыночная стоимость нежилого здания КН <...> на 01.01.2019 составляла 93 962 000 руб., а земельного участка КН <...> по состоянию на 01.01.2016 составляла 48 350 000 руб.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанных отчетов требованиям законодательства и установления рыночной стоимости объектов), проведение которой поручено эксперту ООО "Н" Д.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении N <...>, выполненном <...> по данному делу, отчет ООО "Ц" от <...> N <...>, выполненный оценщиком указанной организации, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2019, экспертом подтверждена.

По выводам, содержащимся в экспертном заключении N <...>, выполненном <...> по данному делу, отчет ООО "Ц" от <...> N <...>, выполненный оценщиком указанной организации, частично не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная оценщиком в указанном отчете по состоянию на 01.01.2016, экспертом не подтверждена. Согласно расчетам эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> (единое землепользование), площадью 35318+/-2158 кв.м, по состоянию на 01.01.2016 составляет 55 661 000 руб.

Оценивая заключение судебных экспертиз в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данные заключения подготовлены лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим необходимое для проведения исследования образование, стаж работы в области оценочной деятельности - 20 лет, значительный опыт судебно-экспертной деятельности, а, значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом СМАО, как того требует ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленные заключения соответствуют требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основываются на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

По таким основаниям суд относит экспертные заключения к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ и полагает возможным взять их за основу выводов о величине рыночной стоимости объектов на интересующие даты.

Что касается вышеуказанного отчета об оценке земельного участка от <...> N <...>, то, как видно из данного отчета и отмечено экспертом, в нарушение положений п. 30 ФСО N 7 в нем отсутствует расчет границ интервала, в котором может находиться рыночная стоимость объекта. В отчете также отсутствуют выписка ЕГРН о кадастровой стоимости, справка о наличии коммуникаций и строений на земельном участке, неверно указан кадастровый номер земельного участка (нарушение п.5 ФСО N 3). Кроме того, обнаружены неточности в корректировке на передаваемые права выбранных аналогов, что могло повлиять на результат оценки.

Эти ошибки существенны, так как повлияли на итоговый результат.

В связи с изложенным отчет об оценке земельного участка от <...> N <...>, представленный стороной административного истца, за основу выводов о величине рыночной стоимости объекта взят быть не может, так как не обладает признаком достоверности.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2019, земельного участка - на 01.01.2016. На те же даты установлена и рыночная стоимость объектов недвижимости экспертом.

Доказательств иного размера рыночной стоимости объектов, а равно доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59-61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости на интересующие даты составляла: ОКС - 93 962 000 руб., земельного участка - 55 661 000 руб., - что значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объектов может быть установлена в размере их рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.