Решение Верховного Суда Чувашской Республики

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 3а-129/2021

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Орловой И.Н., при секретаре судебного заседания Владимирове А.В.,

при участии прокурора Овчинниковой Н.А.,

представителя административного истца Жданкиной Н.В.

представителя административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики и заинтересованного лица Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Марковой Е.В.,

представителя заинтересованного лица администрации города Новочебоксарска Антоновой И.П.,     

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СМУ-58" о признании недействующим абзаца 3 подпункта "г" пункта 1.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года N 148,

установил:

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года N 148 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок).

Названный Порядок согласно части 3 статьи 7 Закона Чувашской Республики от 30 июня 2014 года "О порядке опубликования и вступления в силу Конституции Чувашской Республики, законов Чувашской Республики и иных правовых актов Чувашской Республики" опубликован в газете "..." от 21 июня 2006 года N 59 (1559), а постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 24 ноября 2016 года N 489 "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. N 148" - в газете "..." от 03 декабря 2016 года N 48.

Правовое регулирование установленного размера арендной платы изменено на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24 ноября 2016 года N 489 "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года N 148", которым Порядок дополнен пунктами 1.1-1.4.

Пункт 1.2 Порядка (в редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 8 сентября 2017 года N 349) предусматривает, что в случае предоставления земельного участка в аренду для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства (абзац 3 подпункта "г").

Указанное изменение опубликовано на Портале органов власти Чувашской Республики в сети "Интернет" www.cap.ru, официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru, 11.09.07, в газете "..." от 16 сентября 2017 года N 36.

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СМУ-58" (далее - ООО "СЗ "СМУ-58") обратилось в суд с административным иском о признании недействующим абзаца 3 подпункта "г" пункта 1.2 названного Порядка.

Требование мотивировано тем, что оспариваемая норма создает правовую неопределенность и формальные основания для применения ее в различных случаях осуществления жилищного строительства, противоречит пунктам 2, 29 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710. Применение оспариваемой нормы не исключает возможности произвольного применения максимальной ставки при предоставлении земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства жилья, любого другого жилищного строительства, так как в буквальном толковании не содержит исключений. Оспариваемая норма принята без учета того, что абзацем 2 подпункта "б" пункта 1.2., абзацем 2 подпункта "в" пункта 1.2., пунктами 14, 15.1 Порядка уже были установлены размера арендной платы за земельные участки, предоставленные: гражданину для индивидуального жилищного строительства в размере 0,6% от кадастровой стоимости; в отношении земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе с целью строительства стандартного жилья согласно подпунктов 5, 6 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации) - 1,5% от кадастровой стоимости, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка; за земельные участки, предоставленные для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства такого жилья в размере ставки земельного налога за единицу площади такого земельного налога; для экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, - в размере ставки земельного налога за единицу площади такого земельного участка. Пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации включает в себя исчерпывающий перечень случаев предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, она не допускает предоставления земельных участков в формулировке оспариваемой нормы.

Как указывает административный истец ООО "СЗ "СМУ-58" являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 25,0631 га по договору от 06 июля 2015 года N 28. Указанный договор аренды заключен на основании договора от 6 июля 2015 года N 1 о комплексном освоении территории в целях жилищного строительства. С начала действия договора аренды арендодателем производился расчет арендной платы в размере, определенном пунктом 2 Порядка, ежегодно индексируя первоначально установленный годовой платеж. Пункт 2 Порядка признан недействующим апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2016 года (дело N 31-АПГ16-7). С 01 января 2020 года арендодатель уведомил ООО "СЗ "СМУ-58" об увеличении арендной платы в 3 раза в связи с применением во взаиморасчетах оспариваемой нормы, чем нарушил законные интересы застройщика, возложив на него дополнительные затраты, несмотря на то, что кадастровая стоимость земельных участков с 01 января 2020 года была снижена Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 ноября 2019 года N 485. Такие действия органов власти не соответствуют поставленным задачам, обозначенным в абзаце 4 подпункта "б" пункта 6 Указа Президента РФ от 07 мая 2018 г. N 204 "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период с 2024 года", в том числе о снижении административной нагрузки на застройщиков, совершенствование нормативно-правовой базы и порядка регулирования деятельности в сфере жилищного строительства.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "СЗ "СМУ-58" Жданкина Н.В. поддержала заявленное требование.

Представитель административного ответчика Кабинета Министров Чувашской Республики и заинтересованного лица Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Маркова Е.В. в судебном заседании не признала заявленное требование, указывая на то, что при принятии оспариваемой нормы соблюдены требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия Кабинета Министров Чувашской Республики, форма, вид, процедура, правила введения в действие и опубликования. Оспариваемая норма, свободы и законные интересы ООО "СЗ "СМУ-58" не нарушает, размер арендной платы за пользование земельными участками, сформированными в результате раздела земельного участка с кадастровым номером ... в редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики, действующей на дату заключения новых договоров аренды земельных участков, превышал размер арендной платы, установленный в размере 2 процентов от кадастровой стоимости, размер арендной платы сохранялся согласно пункту 2 в редакции постановления от 24.11.2016 N 489 в размере, установленном договором, и впоследствии индексировался на индекс роста потребительских цен. С учетом утверждения постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22.11.2019 N 485 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики", размер арендной платы за земельные участки, сформированные в результате раздела земельного участка и передаваемые в аренду без проведения торгов, подлежал определению в редакции оспариваемой нормы. Установление размеров арендной платы в процентном соотношении от кадастровой стоимости соответствует принципу предельно допустимой простоты расчета арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, предусматривающего возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости. Основания льготного исчисления размера арендной платы установлены подпунктами 5 и 6 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. ООО "СЗ "СМУ-58" не является субъектом арендных правоотношений, связанных со строительством стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства такого жилья, и, соответственно, лицом, обладающим правом преференции в виде установления льготного размера арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости, но не выше земельного налога, рассчитываемого в отношении такого земельного участка. Исчисление размера арендной платы для ООО "СЗ "СМУ-58" исходя из размера 2 % от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, соответствует положениям гражданского законодательства, буквальному толкованию условий заключенных договоров о комплексном освоении территории в целях жилищного строительства и аренды земельного участка, действующему законодательству. Обращение ООО "СЗ "СМУ-58" в суд последовало за пределами трехмесячного срока, что служит самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Представитель заинтересованного лица администрация г.Новочебоксарска Антонова И.П. в судебном заседании заявленное требование также полагала не подлежащим удовлетворению.

Протокольным определением от 09.04.2021 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство строительства, архитектуры и жилищного-коммунального хозяйства Чувашской Республики, которое в судебное заседание представителя не направило.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение прокурора отдела Прокуратуры Чувашской Республики Овчинниковой Н.А., полагавшей, что административный иск подлежит удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Вопросы владения, пользования и распоряжения землей относятся к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, по которым издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, которые не могут противоречить указанным федеральным законам (пункты "в", "к" части 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Как следует из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В рамках реализации данного полномочия Правительство Российской Федерации приняло постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которое является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Одними из принципов определения арендной платы названное Постановление N 582 указывает:

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 г. N 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами", проверяя соответствие акта, обладающего нормативными свойствами, действительному смыслу разъясняемых им нормативных положений, суд устанавливает смысл разъясняемых положений, учитывая буквальное значение содержащихся в них слов и выражений, а также их место в системе права, взаимосвязи с другими правовыми нормами, цели и условия принятия соответствующего нормативного правового акта.

Реализуя предоставленное пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации полномочие, Кабинет Министров Чувашской Республики постановлением от 19 июня 2006 года N 148 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Оспариваемый в части Порядок принят уполномоченным органом в рамках предоставленной компетенции с соблюдением формы принятия нормативных правовых актов, порядка принятия и утверждения, а также официального опубликования, и по этим основаниям не обжалуется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО "СЗ "СМУ-58" является строительство жилых и нежилых зданий.

Как видно из материалов дела, ООО "СЗ "СМУ-58" являлось победителем аукциона, проводимого Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарск, по предмету - право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ... с разрешенным использованием земельного участка - комплексное освоение территории в целях жилищного строительства.

По результатам проведенного аукциона, 06 июля 2015 года между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска (арендодатель) и ООО "СЗ "СМУ-58" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 28 (л.д.49-64), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование (в аренду) для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства передан земельный участок площадью 25,0631 га с кадастровым номером ... из земель населенного пункта города Новочебоксарска, расположенный в юго-восточной части кадастрового квартала ... (IX микрорайон западного жилого района), в границах, указанных на прилагаемом к Договору кадастровом паспорте земельного участка и в качественном состоянии как он есть на момент заключения договора, по акту приема-передачи земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора. Срок действия договора по 05 июля 2025 года. Государственная регистрация договора аренды произведена 23 июля 2015 года.

Частью 2 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

В тот же день, 06 июля 2015 года между администрацией города Новочебоксарска Чувашской Республики и ООО "СЗ "СМУ-58" заключен договор N 1 о комплексном освоении территории в целях жилищного строительства (л.д.46-48) в отношении земельного участка площадью 25,0631 га с кадастровым номером ..., расположенного на землях населенного пункта города Новочебоксарска.

Пунктом 2.5 указанного договора определено, что арендная плата за использование земельного участка исчисляется в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года N 148 (в редакции, действующей на момент заключения договора).

Из представленного расчета арендной платы, являющегося приложением N 1 к договору видно, что расчет арендной платы осуществлен по пункту 2 указанного постановления формуле:

А = К кад. ст. x К1 x К2 x К3,

где: А - годовой размер арендной платы за арендуемый земельный участок; К кад. ст. - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; К1 - процент от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, равный налоговой ставке земельного налога, утвержденной органами местного самоуправления; К2 - коэффициент, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка (приложение); К3 - коэффициент, корректирующий доходность местных бюджетов (утверждается органами местного самоуправления).

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2016 N 31-АПН16-7 признан недействующим указанный пункт 2 Порядка.

Пунктом 2 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24 ноября 2016 года N 489 "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года N 148" определено, что годовой размер арендной платы, установленный действующим договором аренды земельного участка, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, подлежит перерасчету с 22 сентября 2016 г. (при заключении договора аренды земельного участка после 22 сентября 2016 г. - с даты его заключения) в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. N 148 (в редакции настоящего постановления).

В случае если годовой размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с абзацем первым настоящего пункта, больше годового размера арендной платы, установленного действующим договором аренды земельного участка, сохраняется установленный указанным договором размер арендной платы. При этом данный размер арендной платы по договорам, заключенным на срок более одного года, ежегодно, начиная с 1 января 2017 г., изменяется на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год.

Таким образом, после изменения правового регулирования исчисления размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, размер арендной платы по договорам, заключенным ранее, в т.ч. по договору аренды земельного участка г.Новочебоксарск от 06 июля 2015 года N 28, подлежал увеличению на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год.

31 августа 2017 года указанный договор аренды расторгнут (л.д.65).

Подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтверждено образование 28 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером ..., относящихся к землям населенных пунктов, имеющих, в числе прочего, вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка".

Между Управлением имущественных и земельных отношений администрации города Новочебоксарска (арендодатель) и ООО "СЗ "СМУ-58" (арендатор), в числе прочего, заключены договора аренды земельных участков в отношении указанных земельных участков без проведения торгов, исчисление размера арендной платы по которым производится в соответствии с оспариваемой нормой исходя из кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 22 ноября 2019 года N 485 (например, договор аренды земельного участка г.Новочебоксарска от 19 сентября 2016 года N 69 в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:02:010502:63 - л.д.67-77).