Решение Калининградского областного суда

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июня 2021 года Дело N 3а-129/2021

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А.

при секретаре - Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Торговый Дом "Сельма" к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, администрации городского округа "Город Калининград", ФГБУ "ФКП Росреестра" об оспаривании результатов определения стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Торговый Дом "Сельма" обратилось в суд 17 марта 2021 года с административным иском к администрации городского округа "Город Калининград", Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 4460 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание торгового центра, и земельного участка с кадастровым номером N площадью 240 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование -торговые центры (под обслуживание здания торгового центра), расположенных по <адрес>.

Административные исковые требования мотивированы тем, что указанные земельные участки принадлежат ООО "Торговый Дом "Сельма" на праве аренды на основании соглашений, заключенных на срок соответственно по 30 ноября 2058 года и по 23 марта 2064 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 557 312,80 руб.; земельного участка с кадастровым номером N - 21 109 804,40 руб.

Такая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчетам об оценке оценщика НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. от 8 июня 2020 года NN Н-0714-2020, N Н-0715-2020 на ту же дату составляет соответственно 865 000 руб. и 14 110 000 руб.

Значительное превышение установленной кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает, по утверждению административного истца, его права в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.

Определением суда от 26 апреля 2021 года удовлетворено ходатайство администрации городского округа "Город Калининград" о назначении судебной оценочной экспертизы, назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года, производство по делу приостановлено до поступления в суд заключения эксперта.

8 июня 2021 года в суд поступило экспертное заключение.

Определением от 9 июня 2021 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель административного истца - Лябин А.О. заявленные требования поддержал, изложив в их обоснование аналогичные доводы. Не возражал против установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, определенном экспертом.

Представитель администрации городского округа "Город Калининград" подал ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, каких-либо ходатайств по существу спора не представила.

Представители Управления Росреестра по Калининградской области, Правительства Калининградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, равно как и возражений на административное исковое заявление.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ граждане и организации вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами N и N на праве аренды на основании соглашений, заключенных на срок соответственно по 30 ноября 2058 года и по 23 марта 2064 года.

По условиям договоров арендная плата исчисляется исходя из установленной кадастровой стоимости участков (л.д. 10-27).

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 года земельного участка с кадастровым номером N - в размере 21 109 804,4 руб., земельного участка с кадастровым номером N - в размере 2 557 312,8 руб.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельных участков сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН соответственно 31 января 2020 года и 4 февраля 2020 года (л.д. 28-29).

В соответствии с постановлением правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 для целей налогообложения установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость применяется с 1 января 2020 года.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 настоящего Федерального закона).

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Административный истец, являясь арендатором земельных участков, обязан уплачивать арендную плату исходя из установленной кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, несоответствие кадастровой стоимости земельных участков, которое не обусловлено индивидуальными характеристиками и особенностями оцениваемых земельных участков, их рыночной стоимости влечёт определение размера арендной платы в экономически необоснованном размере с 1 января 2020 года.

С учетом приведенных норм закона суд полагает, что права административного истца могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец представил отчеты об оценке от 8 июня 2020 года, составленные оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза" Сергиенко Г.А. (л.д. 38-103).

Из содержания каждого из отчетов об оценке видно, что оценщиком рыночная стоимость земельных участков определена путем сравнительного подхода с использованием информации о 4 объектах-аналогах.

В отчетах имеется указание о том, что одним из основных ценообразующих факторов в отношении земельных участков, предназначенных для обслуживания зданий торговых центров, является их местоположение.

Однако при проведении оценки названных земельных участков, расположенных на <адрес>, в качестве объектов-аналогов отобрано 4 земельных участка, имеющих несопоставимое местонахождение, а именно: ул.Киевская и аллея Смелых в Московском районе г.Калининграде, ул.Лукашова в районе садоводческого товарищества в г.Калининграде и в пос.Малое Исаково Гурьевского района Калининградской области.

Оценщиком проведена корректировка на местоположение.

В то же время, размер корректировки в отношении объекта-аналога, расположенного в Гурьевском районе, принят согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред.Л.А.Лейфера применительно к окраине города при том, что данный объект расположен за пределами города Калининграда в другом муниципальном образовании.

Достоверных сведений об отсутствии информации о рыночных ценах сделок в отношении земельных участков, расположенных в самом крупном и активно развивающемся районе города Калининграда, не имеется.

С учетом приведенных обстоятельств, которые могли свидетельствовать об ошибочности выводов оценщика при определении рыночной стоимости земельных участков, а также в целях обеспечения объективности разрешения спора определением суда по ходатайству администрации городского округа "Город Калининград" назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта Есиной А.Н. от 7 июня 2021 года рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года земельного участка с кадастровым номером N составляет 17 752 000 руб., земельного участка с кадастровым номером N - 1 360 000 руб. (л.д. 191-225).

Как следует из заключения эксперта, рыночная стоимость участков определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при этом в качестве объектов-аналогов экспертом отобраны земельные участки, сопоставимые с оцениваемыми участками по таким характеристикам как вид разрешенного использования, возможность подключения коммуникаций, наличие улучшений, расположение в пределах города Калининграда.

С учетом различия местоположения оцениваемых участков и объектов-аналогов экспертом проведена корректировка на местоположение с учетом удаленности от центра города Калининграда объектов-аналогов, а также корректировка по выходу на красную линию.

Применение корректировок и их размер мотивированы экспертом.

Изложенные в экспертном заключении сведения об оцениваемых участках и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Есина А.Н. обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности с 2009 года и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости".

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.

Не указывает на наличие соответствующих обстоятельств и административный истец.

Каких-либо замечаний к содержанию заключения эксперта стороны не высказали.

С учетом изложенного экспертное заключение является достоверным и допустимым доказательством.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Определенная экспертом величина рыночной стоимости земельных участков не опровергнута.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что установленная кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца на исчисление арендной платы в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает требования, заявленные в Правительству Калининградской области и Управлению Росреестра по Калининградской области, подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной экспертным путем.

Административным истцом в качестве административных соответчиков также указаны администрация городского округа "Город Калининград" и ФГБУ "ФКП Росреестра".

В то же время, названные лица не являются органами, утвердившими результаты определения кадастровой стоимости земельных участков либо внесшими соответствующие сведения в ЕГРН, в связи с чем в удовлетворении требований, заявленных к ненадлежащим ответчикам, суд отказывает.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление ООО "Торговый Дом "Сельма", поданное в суд 17 марта 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 4460 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание торгового центра, расположенного на <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года - 17 752 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 240 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование -торговые центры (под обслуживание здания торгового центра), расположенного по <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года - 1 360 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельных участков.

В административном иске к администрации городского округа "Город Калининград", ФГБУ "ФКП Росреестра" - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 9 июля 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка