Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 апреля 2021 года Дело N 3а-129/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журбы О.В.,

при ведении протокола помощником судьи Паненковой Е.С.,

с участием представителя административного истца Кубанкиной Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Шнайдера Владимира Михайловича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

Шнайдер В.М. обратился с изложенным административным иском, указав, что кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 1 598 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определенная по состоянию на 5 октября 2020 года в размере 23 017 799,74 рубля, значительно выше его рыночной стоимости, что влияет на размер налоговой базы при уплате земельного налога. Административный истец уточнившись просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 5 октября 2020 года в размере его рыночной стоимости - 12 776 000 рублей.

Административный истец Шнайдер В.М. в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель административного истца Кубанкина Е.И. в судебном заседании поддержала исковые требования.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица Администрация г.Ростова-на-Дону.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. Согласно поступившего заявления, не возражает в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Представитель ФГБУ "ФКП Росреестр" филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. В письменном отзыве указал, что в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 05 октября 2020 года в размере 23 017 799,74 рублей с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости равного 14 404,13 руб./кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 778 для земель отнесенных к 7 группе видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения". Кадастровая стоимость определена в соответствии с пунктом 18 Порядка утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года N 514. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра".

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав позицию представителя административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Федеральный закон N 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Судом установлено, что Шнайдер В.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (объекты капитального строительства для размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 1 598 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Право собственности истца подтверждено выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.11 т.1).

Изложенное подтверждает право Шнайдера В.М. оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ по состоянию на 05 октября 2020 года, в сумме 23 017 799,74 рублей.

Воспользовавшись предоставленным законом правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец при подаче иска представил отчет об оценке N О-452/2020 от 04 февраля 2021 года.

Оценщиком в указанном отчете сделан выводы о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 05 октября 2020 года составляет 4 822 000 рубля.

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено экспертам специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз".

По заключению судебной экспертизы от 30 марта 2021 года N 0120/Э, рыночная стоимость объекта экспертизы - земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с учетом индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 5 октября 2021 года составила 12 776 000 рублей.

Возражения, замечания на заключение эксперта лицами участвующими в деле, не представлены. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования (таблица 1), информацию о фактическом и текущем исследовании объекта, анализ развития инфраструктуры локального расположения объекта, которое охарактеризовано как хорошо развитая. По результату анализа, эксперт отнес объект исследования к сегменту земельных участков коммерческого назначения, преимущественно в сегменте офисно-торгового.

Экспертом были отобраны объекты сравнения (таблица 4), из которых, поэтапно (таблицы 13, 14, 15) отобраны три аналога в наибольшей степени схожие с объектом исследования (таблица 16). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж; в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на обстоятельства совершения сделок, состояние рынка, местоположение, наличие коммуникаций, расположение относительно красной линии, площадь.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Суд находит, что заключение экспертизы сомнений в своей обоснованности не вызывает, объективные выводы дают исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

Выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы, в сравнении с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, определенной в заключении судебной экспертизы.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 12 февраля 2021 года.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости земельных участков в государственный реестр недвижимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административное исковое требование направлено на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (44%) сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов экспертизы не возражали, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 38 177,26 рублей за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (объекты капитального строительства для размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)), для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 1 598 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 5 октября 2020 года в сумме 12 776 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 февраля 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать со Шнайдера Владимира Михайловича в пользу специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" (СЧУ "РЦСЭ") денежные средства в размере 38 177,26 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 30 марта 2021 года N 0122.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 20 апреля 2021 года.

Судья О.В.Журба


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка