Решение Кемеровского областного суда

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 3а-129/2021

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Копыловой Е.В.,

при секретаре Сафоновой А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

11 мая 2021 года

административное дело по административному исковому заявлению администрации Мысковского городского округа об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Мысковского городского округа обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании в части решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу от 23 декабря 2020 года N 22-28.

Требования мотивированы тем, что 23 декабря 2020 года состоялось заседание Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, по результатам которого на основании представленного отчета оценщика ООО "Сибирское юридическое бюро" от 2 декабря 2020 года N 42/104/03-2020 принято решение N 22-28 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 4 265 000 руб., определенной по состоянию на 01 августа 2014 года.

Административный истец не согласен с принятым решением, поскольку оно привело к значительному уменьшению налоговых поступлений в бюджет муниципального образования. Ссылаясь на несоответствие отчета об определении рыночной стоимости земельного участка положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, административный истец отмечает, что оценщиком были выбраны объекты-аналоги с отличными от оцениваемого объекта характеристиками. Так, объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по площади.

В связи с изложенным просит решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу от 23 декабря 2020 года N 22-28 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N признать незаконным и отменить, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии от 23 декабря 2020 года N 22-28 кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 4 265 000 руб.

Представитель административного истца администрации Мысковского городского округа в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Административные ответчики Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области-Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, ООО "Мысковская горэлектросеть" своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу представили письменные возражения, в которых указывают на то, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области-Кузбассу в письменных возражениях на административное исковое заявление указал, что на основании решения Комиссии в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости 4 265 000 руб.

Представитель заинтересованного лица ООО "Мысковская горэлектросеть" в отзыве на иск в удовлетворении заявленных требований просит отказать.

Иные лица, участвующие в деле, возражений относительно административного иска не представили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

В силу положений ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу (далее также - Комиссия) установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России N 69 от 22 февраля 2011 года "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее также - Порядок).

Так, на основании статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Согласно п. 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии (п. 11 Порядка).

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения (п. 12 Порядка).

На заседании комиссии секретарем комиссии ведется протокол (п. 18 Порядка).

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области в составе 4 человек создана на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20 февраля 2012 года N П/72, в который впоследствии приказами Росреестра N П/129 от 26.03.2015 года, N П/496 от 28.09.2015 года, N П/0039 от 31.01.2017 года, N П/0057 от 09.02.2017 года, N П/0186 от 15.05.2018 года, N П/0178 от 29.04.2019 года, N П/0338 от 09.08.2019 года, N П/0357 от 03.09.2019 года, N П/0390 от 25.09.2019 года, N П/0443 от 23.10.2019 года, N П/0137 от 08.05.2020 года, N П/0220 от 30.06.2020 года, N П/0276 от 03.08.2020 года, N П/0467 от 11.12.2020 года вносились изменения относительно персонального состава комиссии без изменения ее численного состава (т.1, л.д. 81-94). В состав комиссии входят представители Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, филиала ФГБУ "ФКП Россреестра" по Кемеровской области-Кузбассу, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, а также представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Как усматривается из материалов дела ООО "Мысковская горэлектросеть" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 832 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 29 июля 2020 года (т.1, л.д. 99-100).

Соответственно, Общество имеет правовую заинтересованность в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка как лицо, обязанное оплачивать земельный налог.

Согласно сведениям ФГБУ "ФПК Росреестра" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 г., определена в размере 13 305 448,96 руб. по состоянию на 01 августа 2014 г. (т.1, л.д. 98).

Являясь собственником указанного земельного участка, 07 декабря 2020 года Общество обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по основанию установления его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость - 01 августа 2014 года (т.1, л.д. 97).

При обращении в Комиссию заявителем был представлен отчет N 42/104/03-2020 от 02 декабря 2020 года об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, выполненный оценщиком ООО "Сибирское юридическое бюро", которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 августа 2014 года определена в размере 4 265 000 рублей (т.1, л.д. 102-134), а также иные документы, перечисленные в приложении к заявлению.

Уведомления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого является ООО "Мысковская горэлектросеть", с указанием даты заседания Комиссии направлены 10 декабря 2020 года заинтересованным лицам, в том числе Главе Мысковского городского округа (т. 1, л.д. 135-139).

Из материалов дела следует, что 23 декабря 2020 года при рассмотрении заявления ООО "Мысковская горэлектросеть" в работе Комиссии принимали участие два ее члена - ФИО3 (председатель Комиссии, начальник отдела землеустройства и мониторинга земель, кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу), ФИО4 (заместитель председателя Комиссии, заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области - Кузбассу), а также секретарь Комиссии ФИО9

Все члены комиссии единогласно проголосовали за удовлетворение заявления ООО "Мысковская горэлектросеть" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка (т.1, л.д. 140-184 - протокол заседания Комиссии, пункт 28).

Процедура проведения заседания комиссии была соблюдена, что подтверждается представленными в дело доказательствами и не оспаривается участниками процесса.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

В рассматриваемом случае административный истец администрация Мысковского городского округа как орган местного самоуправления, на территории которого расположен спорный земельный участок, и в местный бюджет которого поступают налоговые платежи, вправе оспорить решение Комиссии.

Согласно п. 20 Порядка создания и работы комиссии в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При рассмотрении заявления ООО "Мысковская горэлектросеть" и принятии оспариваемого решения Комиссией обсуждался представленный заявителем отчет N 42/104/03-2020 от 02 декабря 2020 года, составленный оценщиком ООО "Сибирское юридическое бюро", который признан соответствующим требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Проверив содержание и оформление отчета, суд также не находит оснований для признания его недостоверным.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно п. 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (далее ФСО N 1) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктами 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 (далее ФСО N 7), для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Пунктом 22 ФСО N 7 установлено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Из исследованного в судебном заседании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка земельного участка проводилась с его осмотром, в распоряжение оценщика был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, в том числе, позволяющих определить вид его фактического использования. Сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, определен оценщиком исходя из наиболее эффективного использования, которым признано фактическое использование объекта оценки, а именно как земли под индустриальную застройку согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А., 2016 г. Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.

При определении рыночной стоимости исследуемого земельного участка применен сравнительный подход, а в нем метод сравнения продаж. Отказ от применения методов доходного и затратного подходов обоснован.

Поскольку объявлений о продаже земельных участков и информации о сделках с земельными участками под индустриальную застройку в г. Мыски оценщиком не обнаружено, территория исследования оценщиком расширена, что соответствует пункту 11 ФСО N 7.

Оценщик сформировал выборку земельных участков под индустриальную застройку, показатель средней цены земельных участков под индустриальную застройку в Кемеровской области был зафиксирован на отметке 474,27 руб./кв.м.

Непосредственно для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком из выборки использованы три объекта сравнения, расположенные в г. Таштагол и Таштагольском районе Кемеровской области с удельными показателями стоимости за 1 кв.м. - 671,80 руб. (объект-аналог N 1), 405,88 руб. (объект-аналог N 2), 401,47 руб. (объект-аналог N 3).

Подобранные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, в том числе корректировка на масштаб исходя из площади объекта оценки и площади объектов-аналогов согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А., 2014 г.