Решение Верховного Суда Чувашской Республики

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 17 сентября 2021 года Дело N 3а-128/2021

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Орловой И.Н., при секретаре судебного заседания Львовой Е.В.,

при участии представителя административного истца Хориковой О.В.,

представителя административного ответчика Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению Потребительского общества "Чувашский потребительский союз" об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Потребительское общества "Чувашский потребительский союз" (далее - Общество) обратилось в суд с административным иском к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, Бюджетному учреждению "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 11501000 руб.;

- нежилого здания, имеющего наименование "кафе "..." с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1149000 руб.;

- нежилого здания, имеющего наименование "..." с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1646260 руб.;

- нежилого здания, имеющего наименование "магазин" с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 569800 руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что Общество является собственником указанных объектов недвижимости, в отношении которых по итогам государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость. Однако согласно отчетам, составленным оценщиком ООО ..., действительная рыночная стоимость указанных объектов недвижимости значительно ниже установленной.

В судебном заседании представитель административного истца Хорикова О.В. поддержала заявленные требования.

Распоряжением Кабинета Министров Чувашской Республики от 09 октября 2020 года N 897-р заместитель Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики - министр экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Краснов Д.И. уполномочен представлять интересы Кабинета Министров Чувашской Республики в суде по данной категории спора.

Представитель Кабинета Министров Чувашской Республики Маркова Е.В., действующая на основании доверенности, выданной заместителем Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики - министром Красновым Д.И., также представляющая интересы административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, в судебное заседание не явилась, представив в материалы дела письменный отзыв в котором удовлетворение заявленного требования оставила на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Артемьева А.В., полагала возможным удовлетворение заявленного требования на основании вывода эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии, администрации города Чебоксары, администрации города Алатырь, администрации Яльчикского района Чувашской Республики в судебное заседание не направили своих ..., удовлетворение заявленного требования оставили на усмотрение суда.

Признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке"), вступившим в силу с 1 января 2017 года.

По смыслу ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1, 3, 4, 7 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с названным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, в том числе физическими лицами, если эти результаты затрагивают их права или обязанности, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обязательным не является.

При этом Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269 - ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 269-ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке".

В частности ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" признается утратившей силу с 1 января 2023 года (ч. 4 ст. 7 Федерального закона N 269 - ФЗ).

Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" дополнен ст. 22.1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона N 237- ФЗ).

В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст. 22, 22.1 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" с учетом, в том числе следующих особенностей:

1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237- ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости ( далее - решение);

2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении ( в случае отсутствия принятого решения-до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22. 1 Федерального закона N 237- ФЗ не применяются;

3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22. 1 Федерального закона N 237- ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237- ФЗ;

рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.

Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" ( п. 1, подп. " а" п. 2, подп. "а-в" п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237- ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.

Как видно из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое здание площадью 1904,1 кв.м., 1974 года постройки, имеющее наименование "контора" с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ...;

- нежилое здание площадью 97,3 кв.м., 2003 года постройки, имеющее наименование "кафе "...", с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ...;

- нежилое здание площадью 273,8 кв.м., 1991 года постройки, имеющее наименование "...", с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ...;

- нежилое здание площадью 62,6 кв.м., 2012 года постройки, имеющее наименование "магазин", с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

В силу статей 373, 374 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие недвижимое имущество на праве собственности.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости затрагивает права и обязанности административного истца.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 декабря 2016 N 512 принято решение о переходе к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" на территории Чувашской Республики с 1 января 2017 года.

Согласно распоряжению Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики от 18 сентября 2017 года N 913-р принято решение о проведении в 2018 году государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики в соответствии с Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке".

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года N 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено бюджетное учреждение "Чуваштехинвентаризация" Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

Государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства произведена согласно Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 (далее - Методические указания).

В силу пункта 1.3. Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

По результатам проведенных данным учреждением работ был составлен отчет об итогах государственной кадастровой оценки от 1 октября 2018 года N 01-ГКО-21-2018.

В соответствии с частью 25 статьи 14 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Чувашской Республике - Чувашии проведена проверка отчета об итогах государственной кадастровой оценки и подготовлено уведомление об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 5 октября 2018 года 15-01639/18.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года N 457 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) на территории Чувашской Республики.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 8 апреля 2020 года N 149 Бюджетное учреждение "Чуваштехинвентаризация" Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики переименовано в Бюджетное учреждение "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости составила:

- нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года в размере 22551 118,22 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года в размере 3254 874,53 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 2515 446,05 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1481 880,25 руб.

В обоснование заявленного административным истцом требования представлены следующие отчеты:

- отчет от 7 февраля 2021 года N О-0100/2021, изготовленный оценщиком ООО ..., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... составляет 11501000 руб.;

- отчет от 5 февраля 2021 года N О-0101/2021, изготовленный оценщиком ООО ..., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... составляет 1149000 рублей;

- отчет от 5 февраля 2021 года N О-0103/2021, изготовленный оценщиком ООО ..., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... составляет 569800 руб.;

- отчет от 5 февраля 2021 года N О-0102/2021, изготовленный оценщиком ООО ..., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ... составляет 1646 260 руб.

Бюджетным учреждением "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики по результатам анализа сведений, содержащихся в отчетах в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами ..., ..., ... выявлены нарушения, отраженные на л.д.214-217.

Не согласившись с выявленными недостатками оценщик ООО ... представил возражения (т.1 л.д.228-242).

Определением Верховного Суда Чувашской Республики от 30 апреля 2021 года по ходатайству представителя Бюджетного учреждения "Чуваштехинвентаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 16 августа 2021 года N СЭ/21-049, выполненному экспертом ООО ... в представленных отчетах допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценка, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровыми номерами ... составляет 16386000 руб., рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... составляет 1778000 рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... составляет 920000 рублей.

Представленные отчет содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение по вопросам, поставленным на разрешение эксперта.

При определении рыночной стоимости исследуемых объектом экспертом использован сравнительный подход с использованием в качестве единиц сравнения стоимости 1 кв.м. общей площади, выбором цен объектов-аналогов, последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты исследования, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

Данная информация подтверждена и проверяема, имеются ссылки на используемые источники информации, к отчету приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в отчете сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в рамках данного подхода.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из назначения объекта оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Не согласившись с выводами, содержащимися в заключении эксперта от 15 февраля 2021 года N Э/21-010, от оценщика ... поступили замечания, содержащие сведения о допущенных экспертом нарушениях.

Суд, оценивая представленное заключение, приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, он содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости.