Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 июня 2021 года Дело N 3а-128/2021

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Даниловой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Полянского Александра Петровича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Полянский А.П. обратился в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить кадастровую стоимость равной рыночной следующих объектов недвижимости - нежилых зданий, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН: с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 7 декабря 2020 года в размере 5 395 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 декабря 2020 года в размере 6 922 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 декабря 2020 года в размере 5 760 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 декабря 2020 года в размере 6 250 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 декабря 2020 года в размере 6 083 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 декабря 2020 года в размере 5 634 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 декабря 2020 года в размере 6 071 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 декабря 2020 года в размере 6 977 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 декабря 2020 года в размере 6 059 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 29 декабря 2020 года в размере 6 972 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 19 января 2021 года в размере 6 974 000 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником указанных объектов недвижимости. С учетом установленных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилых зданий значительно выше их рыночной стоимости, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Полянский А.П. просит суд установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной их рыночной стоимости в размерах, определенных по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица в предварительном судебном заседании привлечена Администрация Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Дудникова А.Ю. просила суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области по доверенности Артеменко А.Ю. не возражала против установления кадастровой стоимости нежилых зданий равной их рыночной стоимости, определенной по итогам проведения судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От административного истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя Дудниковой А.Ю.

ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области.

От Администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителей административного истца и Правительства Ростовской области, суд приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН:

- здание склада 4/4 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1077,8 кв.м;

- здание склада 4/11 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1484,9 кв.м;

- здание склада 4/6 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1228,6 кв.м;

- здание склада 4/7 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1336,4 кв.м;

- здание склада 4/3 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1491,5 кв.м;

- здание склада 4/5 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1200,8 кв.м;

- здание склада 4/1 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1488,1 кв.м;

- здание склада 4/8 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1496,8 кв.м;

- здание склада 4/2 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1485,2 кв.м;

- здание склада 4/9 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1495,8 кв.м;

- здание склада 4/10 (для хранения сельскохозяйственной продукции) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1496,3 кв.м. (т. 5 л.д. 127-159).

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881. Указанным постановлением утверждены также средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости по кадастровым кварталам.

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 7 декабря 2020 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 7 декабря 2020 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 13 803 729,5 руб. (т. 5 л.д. 117).

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 8 декабря 2020 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 8 декабря 2020 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 19 017 589,47 руб. (т. 5 л.д. 118).

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 8 декабря 2020 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 8 декабря 2020 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 15 735 073,35 руб. (т. 5 л.д. 119).

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 9 декабря 2020 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 8 декабря 2020 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 17 115 702,45 руб. (т. 5 л.д. 120).

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 7 декабря 2020 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 9 декабря 2020 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 19 102 117,78 руб. (т. 5 л.д. 121).

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 9 декабря 2020 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 9 декабря 2020 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 15 379 029,86 руб. (т. 5 л.д. 122).

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 9 декабря 2020 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 9 декабря 2020 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 19 058 572,89 руб. (т. 5 л.д. 123).

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 10 декабря 2020 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 10 декабря 2020 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 19 169 996,58 руб. (т. 6 л.д. 44).

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 10 декабря 2020 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 10 декабря 2020 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 19 021 431,66 руб. (т. 5 л.д. 124).

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 29 декабря 2020 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 29 декабря 2020 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 19 157 189,26 руб. (т. 5 л.д. 125).

Государственный кадастровый учет и регистрация права на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН осуществлены 19 января 2021 года на основании заявления Полянского А.П. в связи с созданием объекта недвижимости. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость нежилого здания является 19 января 2021 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 19 163 592,92 руб. (т. 5 л.д. 125).

Административный истец считает кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

Результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 16 февраля 2021 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив обоснование заявленных требований отчёты об оценке рыночной стоимости нежилых зданий АНО ОЭБ "Стандарт", выполненные оценщиком ФИО1., в которых рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 7 декабря 2020 года в размере 5 395 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 8 декабря 2020 года в размере 6 922 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 8 декабря 2020 года в размере 5 760 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 8 декабря 2020 года в размере 6 250 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 9 декабря 2020 года в размере 6 083 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 9 декабря 2020 года в размере 5 634 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 9 декабря 2020 года в размере 6 071 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 10 декабря 2020 года в размере 6 977 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 10 декабря 2020 года в размере 6 059 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 29 декабря 2020 года в размере 6 972 000 руб.; нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена по состоянию на 19 января 2021 года в размере 6 974 000 руб.

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В рамках настоящего административного дела суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, заявленного в связи с имеющимися возражениями относительно выводов о рыночной стоимости объектов недвижимости, содержащихся в отчетах об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости зданий, с целью проверки доказательств определением суда от 15 марта 2021 года назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости нежилых зданий с учетом их индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 апреля 2021 года N 927-Э/2021 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 7 декабря 2020 года составляет 7 027 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 декабря 2020 года составляет 9 681 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 декабря 2020 года составляет 8 010 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 8 декабря 2020 года составляет 8 713 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 декабря 2020 года составляет 9 724 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 декабря 2020 года составляет 7 829 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 9 декабря 2020 года составляет 9 702 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 декабря 2020 года составляет 9 759 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 декабря 2020 года составляет 9 683 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 29 декабря 2020 года составляет 9 752 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 19 января 2021 составляет 9 318 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости нежилых зданий, изложенные в названном заключении, являются аргументированными и убедительными.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок производственно-складской недвижимости в Ростовской области и Аксайском районе.

Для определения рыночной стоимости нежилых зданий использован доходный подход. От применения затратного и сравнительного подходов в заключении содержится мотивированный отказ. В рамках доходного подхода применен метод прямой капитализации, поскольку имеется возможность определения чистого операционного дохода от сдачи в аренду объектов экспертизы, что приведет к получению дохода по своим характеристикам, соответствующего основным предпосылкам и допущениям метода прямой капитализации. Для определения рыночной стоимости исследуемых объектов недвижимости проанализированы предложения на даты проведения экспертизы по предложенным к аренде аналогичным объектам. Экспертом отобраны 4 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектами экспертизы.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. В заключении проведена проверка соответствия рыночной стоимости зданий, полученной в рамках доходного подхода рыночным данным, определена стоимость земельных участков, на которых расположены объекты экспертизы и стоимость объектов экспертизы с учетом стоимости земельных участков.