Решение Алтайского краевого суда

АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 августа 2021 года Дело N 3а-1262/2021

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Аминова Р. А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Аминов Р.А. обратился в суд с административным иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю и краевому государственному бюджетному учреждению "Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки" (далее - КГБУ "АЦНГКО"), с требуя учетом уточнения установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24 ноября 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате арендных платежей.

Определением судьи от 16 июня 2021 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено управление имущественных отношений Алтайского края, в качестве заинтересованного лица Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула.

В судебном заседании представитель административного истца Бурыкина Н.А. административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административные ответчики управление имущественных отношений Алтайского края и КГБУ "АЦНГКО" в письменных отзывах, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указали на ряд недостатков представленного отчета об оценке.

Заинтересованное лицо ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда, подтвердив размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав объяснения представителя административного истца, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аминов Р.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, что подтверждается договором аренды. При этом размер арендных платежей определятся исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, административный истец вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года N 70 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края", кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена актом КГБУ "АЦНГКО" от 24 марта 2021 года и составляет 8250162 рубля 56 копеек. Датой определения кадастровой стоимости является 24 ноября 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 30 марта 2021 года.

В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке ***.21 от 20 июля 2021 года, составленный оценщиком ООО "Оценка плюс" - Бельмегиной Е.В., согласно которому по состоянию на 24 ноября 2020 года рыночная стоимость земельного участка составляет 2010634 рубля.

Исследовав данный отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки. При этом в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГис.

Исходя из письменных объяснений представителя административного истца, подписанных также оценщиком Бельмегиной Е.В., анализ тенденций на рынке недвижимости, выполненный компанией "RID Analytics" является доступным к приобретению для любого потребителя. Любая информация, содержащая в себе профессиональные анализы тенденций на рынке недвижимости, мониторинги цен, в том числе и справочник оценщика недвижимости 2018 года, под редакцией Лейфера Л.А., являются платными, что является логичным и финансово справедливым. Активные пользователи указанной информации открыто могут приобрести оригиналы указанных анализов и мониторингов для проверки достоверности используемых значений. Федеральные стандарты оценки не содержат запрета на использование информации с платных ресурсов отчетах об оценке. Использование оценщиком корректировки на права для долгосрочной аренды по аналогу N 3 является верным, так как при продаже учитывалось, что договор аренды содержит на момент предложения возможность пролонгации, что и подтверждается последующей регистрацией аренды на 49 лет 10 октября 2019 года. В таблице 14.9 отчета об оценке оценщиком приведен подробный анализ фактических предложений в сегменте объекта оценки в г.Барнауле, который подтверждает достоверность диапазона цен от 75-800 руб./ кв.м, определенного оценщиком. Средняя граница диапазона цен, определенного оценщиком составляет 401,7 руб./кв.м. Стоимость 1 кв.м аналогов, используемых оценщиком варьируется в пределах 310-471 руб./кв.м, что соответствует средней величине диапазона. В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 установлена последовательность анализа рынка, который включает в себя, в частности, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, в котором может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. При этом объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Следовательно, положение указанного пункта ФСО N 7 не содержит императивных норм относительно содержания анализа рынка. Оценщиком самостоятельно определяется содержание производимого анализа рынка исходя из принципа достаточности, при этом оценщиком произведен анализ рынка в сегменте рынка, определен диапазон цен в сегменте рынка. Оценщиком применена корректировка на торг по данным Справочника оценщика недвижимости-2018 - 11,9 %. Иные корректировки на торг не применялись по причине того, что они используются для определенного сегмента рынка - для городов с определенной численностью населения и уровнем дохода. Данные показатели являются относительными, которые невозможно установить точно. Корректировка на торг - 11,9 % соответствует средней величине расширенного интервала корректировки на торг.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не влекут признание представленного административным истцом недостоверным доказательства отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Аминова Р. А. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 2010634 рубля по состоянию на 24 ноября 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 июня 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А.Бакланов

Мотивированное решение составлено 20 августа 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка