Решение Иркутского областного суда

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 августа 2021 года Дело N 3а-126/2021

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре судебного заседания Ермилиной А.С., с участием представителя административного истца ИП Глушкова Ю.А. - Конякина В.А., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Администрации г. Иркутска - Ильина И.А., действующего на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-126/2021 по административному исковому заявлению ИП Глушкова Ю.А. к Правительству Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", Администрации города Иркутска, заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области, Министерство имущественных отношений Иркутской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ИП Глушков Ю.А. обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 3 110 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации открытой автостоянки, для стоянок автомобильного транспорта, расположенного по адресу: <адрес изъят>

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп в размере 13 042 933,2 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Рыночная стоимость объектов недвижимости определена оценщиком (данные изъяты) Согласно отчету N 210227 от 16.03.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2020 составляет 5 470 000 руб.

Административный истец полагает, что превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, как плательщика необоснованно завышенной арендной платы.

Просит суд с учетом уточнений установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 3 110 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации открытой автостоянки, для стоянок автомобильного транспорта, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости равной 5 480 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

В судебном заседании представитель административного истца ИП Глушкова Ю.А. - Конякин В.А., действующий на основании доверенности, административные исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного ответчика Администрации г. Иркутска - Ильин И.А., действующий на основании доверенности, просил суд в удовлетворении административных исковых требований отказать, поддержал возражения Администрации г. Иркутска.

Административные ответчики - Правительство Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, ранее представили письменные отзывы, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие. Возражения на заключение судебной оценочной экспертизы не представили.

Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что в компетенцию Управления не входит осуществление оценочной деятельности, в связи с чем, оно не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельного участка, с которой административный истец не согласен.

Заинтересованное лицо - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило отзыв, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что ФГБУ "ФКП Росреестра" не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса.

Заинтересованные лица - Министерство имущественных отношений Иркутской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца ИП Глушкова Ю.А. - Конякина В.А., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Администрации г. Иркутска - Ильина И.А., действующего на основании доверенности, допросив свидетеля (эксперта, проводившего судебную экспертизу), изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 N 642-пп "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области" принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп.

В судебном заседании установлено, что ИП Глушков Ю.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, что подтверждается договором аренды земельного участка N 478/17 от 23.03.2017, дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N 478/17 от 23.03.2017.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 13.03.2017.

14.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 13 042 933,2 руб. по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п. 5 указанной статьи закреплено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок с кадастровым номером Номер изъят установлены дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N 478/17 от 23.03.2017. В соответствии с п. 3.7 дополнительного соглашения к договору расчет арендной платы прилагается к настоящему договору и является неотъемлемой его частью. Согласно приложению N 1 к договору расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, п. 3.8 данного дополнительного соглашения предусматривается ежегодный пересмотр арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка могут повлиять на права и обязанности ИП Глушкова Ю.А. как арендатора и плательщика арендной платы, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.01.2021.

С настоящим иском административный истец обратился в суд 24.03.2021 (согласно штампу на конверте), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке (данные изъяты) N 210227 от 16.03.2021.

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2020 составляет 5 470 000 руб.

Определением суда от 12.05.2021 была назначена судебная оценочная экспертиза.

В заключении судебной экспертизы N 210795 от 04.06.2021, выполненной экспертом (данные изъяты) указано следующее:

- отчет (данные изъяты) N 210227 от 16.03.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 3 110 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации открытой автостоянки, для стоянок автомобильного транспорта, расположенного по адресу: <адрес изъят>, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 3 110 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации открытой автостоянки, для стоянок автомобильного транспорта, расположенного по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на 01.01.2020 составляет 5 480 000 руб.

Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер.

Административный ответчик - Администрация г. Иркутска в возражениях указала на ряд недостатков заключения судебной экспертизы, считает, что расчет рыночной стоимости, указанный в заключении, в отношении спорного земельного участка произведен с нарушениями и не отражает его рыночную стоимость на дату ее определения. В возражениях Администрация г. Иркутска указала, что экспертом при проведении экспертизы нарушен п. 3 ФСО N 3 - в главе 3.6.3 эксперт не определилсегмент рынка для объекта оценки. Также указала, что при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, выставленные на рынок в период 2015-2020 г.г., считает, что аналоги такой давности не отражают текущую ситуацию на рынке, соответственно их брать нельзя. Экспертом нарушен п. 11 ФСО N 7 - анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому отнесен оцениваемый земельный участок, выполнен не в полном объеме. В выборке предложений к продаже земельных участков отсутствуют земельные участки, имеющие аналогичный с оцениваемым объектом вид разрешенного использования. Оценщику необходимо сделать анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Именно фактическая стоимость объектов недвижимости разных видов использования определяются текущей социально-экономической ситуацией, которая формирует спрос, предложение и уровень цен". В выборке предложений отсутствуют земельные участки, с другими видами разрешенного использования города Иркутска.

В порядке статей 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения судебной экспертизы судом в качестве свидетеля была допрошена эксперт ФИО9 которая подтвердила изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также опровергла возражения Администрации города Иркутска по поводу недостатков экспертного заключения.

Эксперт ФИО10 пояснила, что в заключении эксперта сегмент рынка объекта оценки определен. Так, в разделе 3.6.3 на стр. 28 заключения указано, что оцениваемое имущество относится к категории земли населенных пунктов. Разрешенное использование по данным документации: для организации открытой автостоянки, для стоянок автомобильного транспорта. Принимая во внимание, что в рамках настоящего исследования определяется рыночная стоимость земельного участка для целей пересмотра результатов кадастровой стоимости, то в соответствии с п. 20 ФСО N 7 оценка производится исходя из вида фактического использования оцениваемого имущества. В связи с изложенным, сегментом рынка, к которому может быть применена рыночная оценка, - это земельные участки под придорожный сервис. Также пояснила, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участка она в качестве объектов-аналогов подобрала аналоги на следующие даты: сентябрь 2017 г., май 2016 г., август 2015 г., поскольку рынок земельных участков под размещение автостоянок в г. Иркутске не развит, предложения на продажу носят единичный характер, большая часть объявлений не содержит основных идентифицирующих характеристик (цены, площади или данных о месторасположении), в связи с чем, эксперт расширила временной период подбора аналогов, при этом всем аналогам были внесены повышающие корректировки на изменение цен с даты выставления аналога до даты оценки. Пояснила, что в Отчете об итогах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда, расположенных на территории Иркутской области, подготовленном ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" анализируется временной период 8 лет с 01.01.2012 - 01.01.2020.

Кроме того, пояснила, что в рамках данного дела определяется рыночная стоимость земельного участка для установления кадастровой стоимости в размере его рыночной. Согласно п. 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В соответствии с п. 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Таким образом, рассмотрение вариантов альтернативных видов использования оцениваемого земельного участка противоречит законодательству об оценочной деятельности (п. 20 и п. 22 ФСО N 7).

Данные показания эксперта ФИО11 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию Администрации г. Иркутска. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.

Таким образом, давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Несогласие Администрации г. Иркутска с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. При этом суд также учитывает, что конкретные требования к выбору объектов-аналогов, кроме перечисленных в п. 10 ФСО N 1, ни Закон об оценочной деятельности ни ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 4 и ФСО N 7 не содержат, в связи с чем, выбор конкретных объектов-аналогов для сравнения производится на усмотрение эксперта с учетом п. 10 ФСО N 1. Экспертом был проведен анализ рынка земельных участков, мотивирован выбор объектов-аналогов, а также произведены расчеты необходимых корректировок объекта оценки и объектов-аналогов. Кроме того, Администрацией г. Иркутска в обоснование своих доводов не приведены более подходящие объекты для сравнения, которые были бы наиболее близкими по дате оценки и подходили бы по другим параметрам сравнения. Объекты-аналоги, на которые ссылается Администрация г. Иркутска (таблица, сформированная Администрацией г. Иркутска), содержит 32 объекта, диапазон цен предложения от 135 руб./кв.м до 81 951 руб./кв.м.; все земельные участки относятся к рынку коммерческой недвижимости, но к разным сегментам рынка - торговля, офисы, гостиница, производство, жилое строительство и т.д. При этом представленная выборка не содержит ни одного объекта из сегмента рынка под земельные участки под придорожный сервис, в том числе организацию автостоянок для транспорта.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Кроме того, Администрация города Иркутска заявила ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от 03.08.2021 в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы отказано.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований с учетом уточнений ИП Глушкова Ю.А. и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, в размере 5 480 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

В соответствии со ст. ст. 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения ИП Глушков Ю.А. в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят равной рыночной стоимости - 24.03.2021.