Решение Иркутского областного суда

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 июля 2021 года Дело N 3а-125/2021

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре судебного заседания Донченко К.В., с участием представителя административного истца ООО "Глобэкс" - С.Н., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - В.Т., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-125/2021 по административному исковому заявлению ООО "Глобэкс" к Правительству Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области, Администрация города Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Глобэкс" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указало, что является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером "1", площадью 21 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят>;

- с кадастровым номером "2", площадью 2 828 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации склада, расположенного по адресу: <адрес изъят>.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами "1", "2" установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп в размере 41 178 784,64 руб., 5 352 301,08 руб. соответственно по состоянию на 01.01.2020.

Рыночная стоимость объектов недвижимости определена оценщиком ООО ""К"". Согласно отчету Номер изъят от 04.03.2021 по состоянию на 01.01.2020:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "1" составляет 17 160 738 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "2" составляет 3 198 468 руб.

Административный истец полагает, что превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельных участков ведет к нарушению его прав в связи с увеличением размера налога на недвижимое имущество.

Просит суд с учетом уточнений (после судебной экспертизы):

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "1", площадью 21 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости равной 17 859 000 руб. по состоянию на 01.01.2020;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "2", площадью 2 828 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации склада, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости равной 3 326 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Глобэкс" - С.Н., действующая на основании доверенности, административные исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы. Поддержала отзыв и возражения на возражения администрации г. Иркутска.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Администрации города Иркутска - В.Т., действующая на основании доверенности, просила суд в удовлетворении административных исковых требований отказать, поддержала дополнительные возражения Администрации г. Иркутска.

Административные ответчики - Правительство Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, ранее представили письменные отзывы, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Заинтересованное лицо - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что ФГБУ "ФКП Росреестра" не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца ООО "Глобэкс" - С.Н., действующую на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации города Иркутска - В.Т.., действующую на основании доверенности, допросив свидетеля (эксперта, проводившего судебную экспертизу), изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 N 642-пп "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области" принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп.

В судебном заседании установлено, что ООО "Глобэкс" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами "1", "2", что подтверждается выписками из ЕГРН.

Земельный участок с кадастровым номером "1" поставлен на кадастровый учет Дата изъята.

Земельный участок с кадастровым номером "2" поставлен на кадастровый учет Дата изъята.

На основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области" в государственный кадастр недвижимости внесены сведения:

- 13.01.2021 о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "1" в размере 41 178 784,64 руб. по состоянию на 01.01.2020;

- 15.01.2021 о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "2" в размере 5 352 301,08 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец, являясь собственником земельных участков, является в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ (в редакции Федерального закона N 374-ФЗ от 23.11.2020, вступившего в силу с 01.01.2021) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих ООО "Глобэкс" земельных участков могут повлиять на его права и обязанности как налогоплательщика, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "1" внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13.01.2021, земельного участка с кадастровым номером "2" - 15.01.2021.

С настоящим иском ООО "Глобэкс" обратилось в суд 25.03.2021 (согласно сведениям на почтовом конверте), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке, выполненный ООО ""К"".

Согласно отчету Номер изъят от 04.03.2021 по состоянию на 01.01.2020:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "1" составляет 17 160 738 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "2" составляет 3 198 468 руб.

Определением суда от 20.04.2021 была назначена судебная оценочная экспертиза.

В заключении судебной экспертизы от 24.05.2021, выполненной экспертом ООО ""Д"" ФИО4, указано следующее:

- отчет ООО ""К"" Номер изъят от 04.03.2021 об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером "1", площадью 21 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят>; с кадастровым номером "2", площадью 2 828 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации склада, расположенного по адресу: <адрес изъят>, не содержит нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "1", площадью 21 833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующей производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на 01.01.2020 составляет 17 859 000 руб.

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "2", площадью 2 828 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации склада, расположенного по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на 01.01.2020 составляет 3 326 000 руб.

Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер.

Заинтересованное лицо - Администрация города Иркутска в дополнительных возражениях указала на ряд недостатков заключения судебной экспертизы, считает, что проведенная экспертиза не отвечает принципу обоснованности, всесторонности и объективности, в связи с чем, просила вызвать для допроса эксперта. В дополнительных возражениях Администрация города Иркутска указала, что в заключении эксперта нарушен п. 5 ФСО N 3. Эксперт на стр. 27 для расчета корректировки на местоположение осуществляет расчет на основании средней стоимости 1 кв.м. под вторичную жилую недвижимость, однако у объекта оценки - земельного участка ("1") вид разрешенного использования - для эксплуатации существующей производственной базы, у объекта оценки - земельного участка ("2") - под эксплуатацию склада. Также указала, что при выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования п. 14 ФСО N 1, согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Суть использования для оценки сравнительным походом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, то есть не должны существенно отличаться друг от друга. Экспертом использованы аналоги (стр. 37, 41), которые не являются сопоставимыми по местоположению с объектом оценки, так как все они: 1) удалены от объекта оценки (Объект - аналог 3 - Куйбышевский район). Расположение объектов влечет разную коммерческую ценность, таким образом, оценщиком нарушен п. 4 ФСО N 3; 2) значительно меньше по площади, чем объект оценки (50%-100 %).

В порядке статей 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения судебной экспертизы судом в качестве свидетеля была допрошена эксперт ФИО4, которая подтвердила изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также опровергла возражения заинтересованного лица Администрации г. Иркутска по поводу недостатков экспертного заключения.

Эксперт ФИО4 пояснила, что заключение эксперта по административному делу не является отчетом об оценке, следовательно, нормы Федерального стандарта оценки N 3 (ФСО N 3) "Требования к отчету об оценке" на него не распространяются. Также пояснила, что согласно п. 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При этом законодательно не установлено никаких требований к сопоставимости объектов-аналогов между собой, а также требований, согласно которым объекты-аналоги не должны существенно отличаться друг от друга. Экспертом в качестве объектов-аналогов были выбраны незастроенные земельные участки, так же, как и объекты оценки, относящиеся к сегменту рынка земельных участков, предназначенных под производственно-складское использование. Далее в соответствии с требованиями п. 22 ФСО N 7 экспертом было проведено исследование рынка земельных участков под производственно-складское использование, что позволило выявить некоторое количество сходных объектов (табл. 3, стр. 25-26 заключения эксперта). Далее в соответствии с п. 22 ФСО N 7 экспертом был применен метод корректировок. Таким образом, выбранные экспертом объекты-аналоги удовлетворяют требованиям п. 10 ФСО N 1 - относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, при этом экспертом в соответствии с требованиями п. 22 ФСО N 7 были внесены необходимые корректировки (на разницу в местоположении земельных участков и на разницу в площади), отличающие объекты-аналоги от объектов оценки. Пояснила, что законодательно не установлено никаких пределов в границах отличия какого-либо ценообразующего параметра (в данном случае площади). Это связано с тем, что не всегда возможно подобрать сопоставимые по площади объекты-аналоги, но всегда возможно внести корректировку по данному ценообразующему параметру. Также пояснила, что, безусловно, расположение объектов-аналогов в разных районах г. Иркутска, влечет разную коммерческую ценность, которая может быть нивелирована путем внесения необходимых корректировок на разницу в местоположении, что соответствует требованиям п. 22 ФСО N 7. Об имеющейся разнице в площадях объектов оценки и выбранных объектов-аналогов экспертом указано на стр. 34 заключения эксперта после табл. 11. Объекты-аналоги N 1 и N 2 находятся в Ленинском районе, также как и объекты оценки, следовательно, корректировка на местоположение по ним не вносилась.

Также пояснила, что в соответствии с п. 22 ФСО N 7 экспертом был применен метод корректировок, в результате которого каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. В данном случае вклад такого ценообразующего параметра как местоположение был определен на основании соотношения средних цен за 1 кв.м. жилой недвижимости, представленной на вторичном рынке г. Иркутска, данный выбор основан на следующем: 1) вторичный рынок жилой недвижимости содержит значительное количество типичных объектов, что позволяет легко выявить зависимость цены от такого ценообразующего фактора как местоположение; 2) данный сегмент рынка самый активный в г. Иркутске и на нем представлено максимальное количество предложений, что позволяет говорить о действительно средних ценах; 3) данный сегмент рынка практически не подвержен сезонным колебаниям. Причины, по которым именно сегмент рынка вторичной жилой недвижимости был принят за основу для расчета корректировки на местоположение, приведены в п.п. 2 п. 4.6 заключения эксперта.

Кроме того, пояснила, что в соответствии с п. 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Согласно ст. 49 КАС РФ эксперт - это лицо, обладающее специальными познаниями, то он вправе самостоятельно определить необходимость тех или иных методов оценки.

Данные показания эксперта ФИО4 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию заинтересованного лица - Администрации города Иркутска. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.