Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 апреля 2021 года Дело N 3а-125/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Лапшевой И.С.,

с участием представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Попова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску закрытого акционерного общества "Механизация" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

Представитель ЗАО "Механизация" Загудайлова Е.А. обратилась с изложенным административным иском, указав, что кадастровая стоимость арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 12 167,2 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН определенная на 17 июля 2020 года в размере 15 829 875,35 рублей, значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (6 011 000 рубля), что влияет на размер арендной платы. Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 года в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца - Загудайлова Е.А., в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), уточнила административные исковые требования. Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 12 167 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 17 июля 2020 года в размере 8 276 000 рублей.

В судебное заседание представитель административного истца не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Департамент имущественно-земельных отношений г.Азова.

Представитель Правительства Ростовской области Попов С.В. в судебном заседании не возражал против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 8 276 000 рублей.

Представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель указал, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 12 167 кв.м, категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под производственную базу, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН учтен в ЕГРН 28 марта 2006 года. В сведения ЕГРН 17 июля 2020 года внесены изменения в отношении площади данного участка с 12 167,2 кв.м на 12 167 кв.м. В связи с изменением сведений о значении пощади (округление до целого значения) кадастровая стоимость определена по состоянию на 17 июля 2020 года и внесена в ЕГРН 11 августа 2020 года в размере 15 829 875,35 рублей, с учетом среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области 25.11.2014 N 776.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественно-земельных отношений г.Азова в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Выслушав пояснения представителя административного ответчика, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что ЗАО "Механизация" является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 12 167 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Указанное подтверждается постановлением N 2344 от 09 октября 1998 года, договором N 2756 от 30 июня 1999 года на аренду земли, дополнительным соглашением от 28 июня 2011 года к данному договору аренды, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 марта 2021 года.

В связи с изменением площади земельного участка, его кадастровая стоимость была определена по состоянию на 17 июля 2020 года в размере 15 829 875,35 рублей.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно условий расчета арендной платы по договору аренды, размер кадастровой стоимости учитывается при ее исчислении, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Воспользовавшись предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 29 декабря 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 25 декабря 2020 года N 45/20, подготовленный оценщиком ФИО согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 17 июля 2020 года составляет 6 011 000 руб.

Решением комиссии от 19 января 2021 года N 11-26/2020-318 отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Разрешая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и в соответствии с разъяснениями содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" от 12 апреля 2021 года N 0130/Э, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 17 июля 2020 года составляет 8 276 000 рублей.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, в том числе с учетом предоставленной истцом информации о расположении на территории земельного участка двух автомобильных боксов и административного здания, сведения о которых не внесены в ЕГРН, сделан мотивированный вывод, которым он отнесен к сегменту земельных участков промышленного назначения; проанализированы предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В рамках сравнительного подхода, эксперт применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам и в наибольшей степени схожие по ценообразующим факторам с объектом исследования, (таблицы 19, 20, 21, 22). В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка.

Проведя анализ выявленных объектов, эксперт отобрал три аналога. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы, цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на обстоятельства совершения сделок, состояние рынка, наличие инженерных коммуникаций, асфальтирование, площадь (таблица 23). Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным, объективным и сомнений в своей обоснованности не вызывает.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 17 июля 2020 года в размере его рыночной стоимости, определенном в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 29 декабря 2020 года.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определенной с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (47%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований, уточненных на основании выводов эксперта, представитель Правительства Ростовской области не возражал, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца.

СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 31 235,94 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 31 235,94 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - под производственную базу, для размещения промышленных объектов, площадью 12 167 кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, по состоянию на 17 июля 2020 года в размере 8 276 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 декабря 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Механизация" в пользу специализированного частного учреждения "Ростовский центр судебных экспертиз" денежные средства в размере 31 235,94 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 12 апреля 2021 года N 0146.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение вынесено 29 апреля 2021 года.

Судья О.В.Журба


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка