Решение Хабаровского краевого суда

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 августа 2021 года Дело N 3а-125/2021

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Безуглой Е.А., с участием представителя административного истца Лискиной Ю.В., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Шостак И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Боровинской Т.И. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Боровинская Т.И. обратилась в суд с административным иском к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 937 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 октября 2014 года с учетом уточнения искового требования в размере 540359 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец с учетом уточнений указала, что в период с 19 ноября 2013 года по 7 декабря 2020 года являлась долевым собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого Постановлением Правительства Хабаровского края от 2 июля 2014 года N 205-пр по состоянию на 29 октября 2014 года определена в размере 2 464 534 рублей 88 копеек. Отчетом об оценке ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" от 30 декабря 2020 года N 2414.4/ОН-2020 его рыночная стоимость по состоянию на 29 октября 2014 года определена в размере 540 359 рублей. Пересмотр ставшей архивной кадастровой стоимости земельного участка необходим для оплаты земельного налога в установленном законом размере.

Определением судьи от 7 июня 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города Комсомольска-на-Амуре, Боровинский М.М., Швецов А.В. Определением суда от 07.07.2021 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ФГБУ "ФКП Росреестра".

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие Боровинской Т.И., представителей Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации города Комсомольска-на-Амуре, Боровинского М.М., Швецова А.В., ФГБУ "ФКП Росреестра", которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Лискина Ю.В. заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении.

Представители Правительства Хабаровского края Ли А.Г., Шостак И.М. просили отказать в удовлетворении административного иска, пояснили, что постановлением краевого Правительства N 205-пр от 2 июля 2014 года утверждена иная кадастровая стоимость земельного участка административного истца, нежели оспариваемая. Пересмотр кадастровой стоимости не может повлиять на налоговую базу, подлежащую примененную при расчете земельного налога в отношении земельного участка Боровинской Т.И. за 2017 и 2018 годы, таким образом, у нее отсутствует право на перерасчет сумм ранее начисленного земельного налога исходя из оспариваемой кадастровой стоимости. Кроме того, представленный Боровинской Т.И. оценочный отчет не отвечает требованию допустимости доказательства, в частности, подобранные оценщиком объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объекта оценки, при проведении исследования оценщиком не учитывались транспортная доступность, инфраструктура, физические характеристики земельного участка.

В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре в письменных возражениях относительно требований Боровинской Т.И. просит оставить их без удовлетворения, указывает, что у административного истца отсутствует право собственности на земельный участок с кадастровым номером N, она не является плательщиком земельного налога и не имеет самостоятельной заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, его действующая кадастровая стоимость несущественно отличается от рыночной стоимости, установленной оценщиком.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю Боровинская Т.И. на основании договора купли-продажи от 19 ноября 2013 года являлась собственником 4/5 долей в праве общей долевой собственности на объект кадастрового учета - земельный участок с кадастровым номером N площадью 937 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Отчуждение указанных долей Боровинской Т.И. произведено в пользу Боровинского М.М. на основании договора дарения, право собственности административного истца прекращено 7 декабря 2020 года.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно сведениям ФГБУ "ФКП Росреестра" по Хабаровскому краю кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером N, внесенная в государственный кадастр недвижимости 30 декабря 2015 года, составляет 2 464 534 рубля 88 копеек, определена по состоянию на 29 октября 2014 года.

Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018 года N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" кадастровая стоимость земельного участка Боровинской Т.И. утверждена в размере 1239323 рублей 05 копеек. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21 октября 2020 года удовлетворено заявление Боровинской Т.И. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, утвержденной приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018 года N 42, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 663630 рублей 25 копеек по состоянию на 1 января 2016 года, дата начала применения указанной кадастровой стоимости 14 декабря 2018 года.

Следовательно, оспариваемая Боровинской Т.И. кадастровая стоимость указанного земельного участка является архивной.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица могут обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Таким образом, юридическое или физическое лицо имеет право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1 числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пунктом 1 статьи 397 НК РФ установлено, что налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57 НК РФ). Налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом (пункт 4 статьи 397 НК РФ).

Материалами дела подтверждается, что в период с 19 ноября 2013 года по 7 декабря 2020 года Боровинская Т.И. являлась сособственником земельного участка с кадастровым номером N, налоговой базой в отношении которого при исчислении земельного налога являлась кадастровая стоимость. Административным истцом представлены доказательства направления ей налогового уведомления об уплате земельного налога по указанному земельному участку в 2020 году за предыдущий период, из справки налогового органа следует, что задолженность по земельному налогу по земельному участку с кадастровым номером N сложилась за период с 2017 по 2019 год, решением Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 21 сентября 2020 года удовлетворен иск ИФНС по городу Комсомольску-на-Амуре к Боровинской Т.И. о взыскании задолженности по земельному налогу и пени за 2018 год, в том числе по земельному участку с кадастровым номером <адрес>. Следовательно, Боровинская Т.И. как налогоплательщик имеет право на пересмотр архивной кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 29 октября 2014 года, при определении налоговой базы для уплаты земельного налога за 2017 и 2018 годы.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N произведена оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" Борониной О.С., имеющей квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 11 июня 2008 года являющейся членом Некоммерческого партнерства "САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ", о чем 29 декабря 2020 года подготовлен отчет N 2414.6/ОН-2020.

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером 27:22:0020603:127 по состоянию на 29 октября 2014 года составляла 540359 рублей.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена его оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, города Комсомольска-на-Амуре, произведен анализ рынка недвижимости.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок расположен в городе Комсомольске-на-Амуре, он фактически используется под строение вспомогательного назначения, окружающая застройка - смешанная, плотность застройки - средняя, уличное освещение, транспортная доступность - хорошая, объект оценки расположен в I климатическом районе, вдоль улицы Вокзальной (на красной линии).

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщиком проведен анализ рынка земельных участков города Комсомольска-на-Амуре за период с 1 января по 29 октября 2014 года, источниками получения информации послужили сведения архива интернет-сайта бесплатных объявлений "АВИТО" - "РУАДС", данные интернет-сайта бесплатных объявлений "ФАРПОСТ", данные официального сайта администрации города Комсомольска-на-Амуре.

Описание действий по подбору объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены, подробно изложены в отчете. Исходя из выбранных критериев оценщиком для сравнительного исследования произведен отбор 4 объектов-аналогов.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м общей площади как наиболее универсальная и являющаяся базовой единицей площади в международной системе мер и весов.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Различия в объектах-аналогах были устранены оценщиком путем применения корректировок, их описание и расчет также представлены в отчете.

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 29 октября 2014 года определена оценщиком в размере 540359 рублей, исходя из установленного диапазона его стоимости от 459305 рублей (минимальная стоимость) до 621413 рублей (максимальная стоимость).

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика Борониной О.С. застрахована.

Вопреки доводам Правительства Хабаровского края, различие в площади и иных основных характеристиках объектов-аналогов между собой и с объектом оценки само по себе не свидетельствует о том, что отчет не отвечает требованию допустимости доказательства и выводы оценщика являются неверными.

В рассматриваемом случае суд исходит из того, что произвести подборку в пределах одного населенного пункта (региона) ряда объектов-аналогов, максимально схожих с объектом оценки как по площади, так и иным характеристикам, влияющим на образование цены, объективно не всегда представляется возможным.

Изложенные обстоятельства оценщиком Борониной О.С. при проведении исследования были учтены, выводы в данной части подробно изложены в отчете, указанные различия устранены оценщиком применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО N 1 и пункта 22 ФСО N 7.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутого оценке объекта недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в соответствии со статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости, лежит на административных ответчиках.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Боровинской Т.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N площадью 937 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 540 359 рублей на период с 29 октября 2014 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения Боровинской Т.И. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 12 января 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка