Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 апреля 2021 года Дело N 3а-120/2021

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца Ивановой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Зузулина Юрия Владимировича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

Зузулин Ю.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления рыночной стоимости объекта на дату оценки. В обоснование заявленных требований указал, что кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение арендной платы.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Зузулин Ю.В. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 28 января 2020 года равной рыночной стоимости 17 213 000 рублей, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра", в качестве заинтересованного лица - Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новочеркасска.

В судебном заседании представитель административного истца Иванова О.А. поддержала требования своего доверителя в указанной выше редакции.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Правительство Ростовской области в электронном виде представило заявление, в котором указало, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в сумме 17 213 000 рублей, определенной судебным экспертом.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях полагало необоснованным привлечение его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

От других лиц, участвующих в деле, отзывы, ходатайства не поступили.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 12 февраля 2020 года, заключенного с муниципальным образованием "Город Новочеркасск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, Зузулин Ю.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 10 718 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: .... В собственности Зузулина Ю.В. находятся здания, строения, возведенные на указанном земельном участке.

По условиям договора аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость влияет и на формирование выкупной цены земельного участка в случае выкупа земли собственником находящихся на ней объектов недвижимости. Изложенное подтверждает право административного истца оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, по состоянию на 28 января 2020 года (дату постановки его на кадастровый учет) в сумме 22 759 029,92 рублей.

В рамках досудебного порядка урегулирования спора 1 декабря 2020 года Зузулин Ю.В. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости. Решением Комиссии от 15 декабря 2020 года заявление отклонено со ссылкой на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 18 октября 2020 года N 160-и, выполненный оценщиком .... Оценщиком сделан вывод о том, что на дату оценки рыночная стоимость земельного участка составляла 12 155 284 рубля.

По ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, в целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 25 марта 2021 года N 102/21 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" ..., на 28 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей составляла 17 213 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены.

Оценив имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы и устанавливает кадастровую стоимость объекта в этом размере.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно обоснованности отчета об оценке являлись правомерными.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (24,4 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью с точки зрения стандартов государственной кадастровой оценки укладывается в приемлемый диапазон отклонений и, соответственно, не свидетельствует об ошибке, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение суда не может считаться вынесенным против административных ответчиков и судебные расходы, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела судебных расходов отсутствуют.

ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 10 718 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2020 года в размере 17 213 000 рублей.

Датой обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта считать 1 декабря 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Зузулина Юрия Владимировича в пользу ООО "ЮРЦЭО "АС-Консалтинг" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 29 апреля 2021 года

Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка