Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 февраля 2022 года Дело N 3а-118/2022

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Романова Сергея Андреевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Романов С.А. обратился с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 526 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация торгового павильона и здания склада; для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 371 285 рублей.

Заявление обосновано тем, что Романов С.А. является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога, в качестве налоговой базы для которого применяется кадастровая стоимость данного объекта.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 6 712 452, 82 рубля.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная компания "Канцлер" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 371 285 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Романова С.А. на основании доверенности Блохина Ю.Б. административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", администрация городского округа город Рыбинск своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца Романова С.А. на основании доверенности Блохину Ю.Б., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Романова С.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Романов С.А. является собственником земельного участка площадью 1 526 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация торгового павильона и здания склада; для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 6 712 452, 82 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 3 371 285 рублей.

Исследование представленного административным истцом Отчета, с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО1, а также возражений, принесенных административным ответчиком на Отчет, дает суду основания для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка по адресу: город Ярославль, улица Урочская, у дома 44 (аналог 3), явился факт нахождения на нем объекта капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данного объекта влечет переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, на котором расположен объект, у их покупателей.

В связи с этим, как утверждает Департамент, данный земельный участок (аналог 3) имеет улучшения и не мог рассматриваться оценщиком как свободный (незастроенный) земельный участок. Указанный объект реализовывался при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки", либо максимальное значение корректировки на "вид права".

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанный земельный участок - аналог 3 свободен от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимся в составе Отчета об оценке содержанием объявления о продаже права аренды на него, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается земельный участок. Оснований полагать, что в состав цены данного предложения входит стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанному предложению и сделан обоснованный вывод, что цена указанного предложения в 6 000 000 рублей является ценой земельного участка без улучшений.

При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N 7 к цене указанного аналога оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объектов.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании вышеприведенных возражений административного ответчика у суда не имеется.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены также доводы о том, что в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком при расчете рыночной стоимости земельных участков не использованы рыночные данные об аналогичных объектах недвижимости, предлагаемых к продаже на дату оценки в городе Рыбинск.

В дополнительных письменных пояснениях оценщиком приведены доводы о том, что предложенные Департаментом аналоги были им обнаружены в ходе проведения оценки, однако, сведения об их ценообразующих характеристиках от продавцов данных объектов получить не удалось.

В связи с этим, учитывая изложенные в пункте 5 ФСО N 3 принципы оценки, в том числе принцип достоверности использованной информации, влияющей на стоимость объекта оценки, приведенные Департаментом аналоги не были включены оценщиком в расчеты.

Суд с обоснованностью данных пояснений оценщика соглашается.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца лицами, участвующими в деле, суду не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца с кадастровым номером N подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 3 371 285 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд - 28 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Романова Сергея Андреевича удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 526 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация торгового павильона и здания склада; для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 371 285 (три миллиона триста семьдесят одна тысяча двести восемьдесят пять) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 21 февраля 2022 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка