Дата принятия: 21 сентября 2021г.
Номер документа: 3а-1180/2021
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 21 сентября 2021 года Дело N 3а-1180/2021
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Казакова Д.А.
секретарь Хлебникова А.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ОАО "Санаторий "Магадан" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
ОАО "Санаторий "Магадан" обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью 123 300 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, равной рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2016г.
Административный истец мотивирует свои требования тем, что согласно "Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. N 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе, исходя из принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
В пункте 30 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017г. N 710, принятого во исполнение пункта 4 постановления 16.07.2009г. N 582 разъяснено, что в целях применения вышеуказанного принципа рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.
В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса РФ).
В силу названного законодательства, в условиях, когда собственник объект недвижимости арендует у публично-правового образования (в данном случае муниципалитета) земельный участок, не подлежащий приватизации по причине того, что такой участок ограничен в обороте, размер арендной платы за его использование устанавливается в размере не выше размера земельного налога для такого участка.
На земельном участке с кадастровым номером расположен ряд объектов недвижимого имущества "санаторный комплекс" принадлежащий административному истцу на праве собственности.
Вышеуказанный земельный участок расположен в административных границах муниципального образования города Сочи во второй зоне округа санитарной охраны курорта.
Все земельные участки, расположенные в административных границах муниципального образования города Сочи во второй зоне округа санитарной охраны курорта являются ограниченными в обороте.
Учитывая вышеизложенное, размер арендной платы по данному договору аренды устанавливается в размере земельного налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, оплачивает арендные платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению земельного налога.
В судебное заседание представители ОАО "Санаторий "Магадан", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования г. Сочи, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.
От представителя Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю по доверенности Демченко К.В. поступили возражения на административное исковое заявление, в котором указано, что кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123014:2 ими не определялась и не утверждалась. Удовлетворение требований в части установления кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной оставила на усмотрении суда.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Юртаева С.А. в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.
От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Лаврентьевой И.А. поступил отзыв, в котором указано, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Уменьшение кадастровой стоимости приведет к уменьшению налоговых платежей, что повлияет на наполняемость бюджета. Просила вынести законное и обоснованное решение.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.
Абзацами 2, 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - Постановление Пленума ВС РФ N 28), разъяснено, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
В соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума ВС РФ N 28 требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
Дело о пересмотре кадастровой стоимости подлежит рассмотрению по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
Согласно материалам административного дела оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является архивной, поскольку Приказом департамента имущественных отношении Краснодарского края от N 1882 от 05 октября 2020 года утверждена новая кадастровая стоимость данного объекта, установленной в результате очередной кадастровой оценки.
Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю административному истцу отказано в приеме заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, ввиду того, что она является архивной, о чем вынесено уведомление от 11 января 2021 года.
Проанализировав вышеизложенные нормы права и приведенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что установленный законодательством пятилетний срок на подачу административного иска в суд административным истцом фактически не пропущен. Несмотря на то обстоятельство, что предметом административного иска является оспаривание архивной кадастровой стоимости земельного участка, у административного истца по настоящее время сохраняется право применить результаты пересмотра кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.
Вместе с тем, учитывая вышеизложенные нормы права, суд считает необходимым восстановить процессуальный срок на оспаривание архивной кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2016 года.
Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулировавшего вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающего применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости.
Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером , площадью 123 300 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, категории земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - "пансионат на 450 мест и пионерлагерь на 344 места", на основании договора аренды от <Дата ...> , что также подтверждается выпиской из ЕГРН.
Собственником указанного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.
На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ОАО "Санаторий Магадан", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
На основании Приказа Минэкономразвития РФ от 01.03.2013г. N 109 утверждены с 1 января 2015 г. ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, которые относятся к категории земель населенных пунктов, в размере 17,22 руб./кв. м, в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий, - в размере 3,04 руб./кв. м, в отношении земельных участков, отнесенных к иным категориям земель, - в размере 7,15 руб./кв. м.
Дополнительным соглашением от <Дата ...> к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от <Дата ...>., с 01.01.20015г. изменен расчет арендной платы на земельный участок на коэффициент 1,5.
Согласно Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. N 582, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта.
В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером определена уполномоченным органом по состоянию на 01 января 2016 года в размере 864 754 559,11 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.
В 2020 году в результате очередной государственной кадастровой оценки внесены новые результаты определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером , определенная уполномоченным органом в размере 862 429 248 рублей, сведения о которой внесены Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2020 года.
Несмотря на то, что в государственный кадастр недвижимости внесены новые результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, исчисление арендных платежей до этой даты осуществляется исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости данного объекта. Соответственно, у административного истца по настоящее время сохраняется право оспорить результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на <Дата ...>.
В соответствии с отчетом об оценке /О от 27.12.2020г., подготовленным частнопрактикующим оценщиком <ФИО>7, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123014:2 по состоянию на <Дата ...> составляет 210 837 000 рублей.
Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и на соответствие отчета о досудебной оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N СЭ-1180/2021 от 13.08.2021г., выполненной ООО "ЮГПРОЭКСПЕРТ" экспертом <ФИО>8, рыночная стоимость объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (01.01.2016г.) составляет 671 738 000 рублей.
Экспертом также сделан вывод о том, что отчет об оценке N 2020-1/12/О от 27.12.2020г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку информация, используемая оценщиком при составлении отчета, не проверяема, что не позволяет пользователю отчета проверить достоверность информации.
Заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относится спорный объект недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.
Эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимого имущества проведена на основании материалов дела. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.
При оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом было проведено исследование рынка земельных участков <Адрес...>, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым земельным участком.
Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.
В заключении эксперта принята скидка на торг, произведена корректировка на площадь, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.
Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 01 января 2016 года составляет 671 738 000 рублей.
Доказательств того, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили. Обоснованных возражений со стороны ответчиков на заключение эксперта суду не представлено.
Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как владеющего объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования.
При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
