Дата принятия: 05 июля 2021г.
Номер документа: 3а-1164/2021
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 июля 2021 года Дело N 3а-1164/2021
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Аняновой О.П.
при секретаре Масюк А.К.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Ривер Клаб" о признании незаконным решения ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ",
установил:
5 мая 2021 года общество с ограниченной ответственностью "Ривер Клаб" (далее - ООО "Ривер Клаб", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным решение ФБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об отказе в пересчете кадастровой стоимости от 15 февраля 2021 года N 12-06/21-74 в отношении помещения с кадастровым номером ; с целью восстановления нарушенного права возложить на ФБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" обязанность устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод истца путем исправления допущенной ошибки и пересчета кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости с учетом УИКС группы 3 "Объекты, предназначенные для хранения транспорта", подгруппы 0304 "Паркинги".
В обоснование требований ссылается на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером , принадлежащего на праве долевой собственности ООО "Ривер Клаб", в размере 36 218 665,24 рублей рассчитана ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" (далее также - Учреждение). Полагает, что ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" при определении кадастровой стоимости помещения была допущена ошибка, которая существенно повлияла на ее размер. Нежилое помещение с кадастровым номером расположено в подвальном этаже и представляет собой подземную автостоянку с вспомогательными техническими помещениями. При этом здание с кадастровым номером (в котором расположено спорное помещение) отнесено к 6 оценочной группе "административные объекты", а помещение с кадастровым номером по виду использования относится к 3 оценочной группе "объекты, предназначенные для хранения транспорта". В этой связи, по мнению административного истца необходимо произвести расчет кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером в соответствии с пунктом 7.3.8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, согласно которому при оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет кадастровой стоимости здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади, строительного объема, относящихся к данным помещениям, в общей площади, строительном объеме здания или сооружения, при этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип входа и прочее не проводятся, за исключением помещений, расположенных в подвальных этажах зданий и (или) отличающихся по виду использования. На основании названных Методических указаний, следует произвести расчет нежилого помещения с кадастровым номером с учетом его расположения в подвальном этаже здания и вида использования группа 3 "Объекты, предназначенные для хранения транспорта", подгруппа 0304 "паркинги" путем умножения соответствующего УПКС на площадь помещения. Расчет среднеарифметического значения УПКС, использованных при оценке зданий группы 3 "Объекты, предназначенные для хранения транспорта", подгруппы 0304 "Паркинги", представлен в Отчете N 1-2018 и составляет 11 550, 32 рублей/кв.м.
В судебном заседании представители административного истца - Цыкало И.Г., Чубун И.Ю. требования административного иска поддержали по изложенным в нем и приведенным в возражениях на отзыв ФБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" доводам.
Представитель ФБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" Мордовин Р.В. просил в удовлетворении требований отказать, настаивая на отсутствии ошибок при проведении кадастровой оценки нежилого помещения с кадастровым номером в размере 36 218 665,24 рублей.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска и отзыва на него, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом "О государственной кадастровой оценке" N 237-ФЗ от 3 июля 2016 года (статья 1) (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке, Закон N 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года определена в результате проведения в 2018 году на территории Краснодарского края государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 2197 от 21 сентября 2017 года "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году".
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (части 1 и 2 статьи 6 названного Закона N 237-ФЗ).
Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 апреля 2017 года N 101-р "О реорганизации государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в форме преобразования в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края" полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости наделено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ".
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером , принадлежащего административному истцу на праве долевой собственности, была определена в размере 51 483 088,78 рублей в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 237-ФЗ и в порядке, предусмотренном Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226, на основе результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных 1 ноября 2018 года приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 2668 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда".
На основании обращения правообладателей объекта недвижимого имущества 11 сентября 2020 года ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" принято решение о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием допущенной единичной технической ошибки, выразившейся в неприменении корректирующего коэффициента 0,71 для нежилых помещений ниже первого этажа в нежилых зданиях.
В результате исправления допущенной единичной технической ошибки кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером составила 36 218 665,24 рублей.
Результат расчета оформлен актом определения кадастровой стоимости от 17 декабря 2020 года .
Не согласившись с результатами оценки помещения, ООО "Ривер Клаб" 11 января 2021 года обратилось в КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" с заявлением об исправлении допущенной ошибки и перерасчета кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером с учетом его вида использования Группа 3 "Объекты, предназначенные для хранения транспорта, подгруппа 0304 "Паркинги" путем умножения соответствующего УПКС на площадь помещения. К заявлению приложены листы проектной документации и технический план помещения.
По результатам рассмотрения обращения ООО "Ривер Клаб" 15 февраля 2021 года Учреждением было принято решение N 12/06/21-74 об отказе в пересчете кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером в размере 36 218 665,24 рублей, являющееся предметом рассмотрения настоящего дела.
В силу части 1 статьи 21 Закона о кадастровой оценке бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
По итогам рассмотрения обращения бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении; об отказе в ее пересчете, если наличие ошибок не установлено (часть 14 статьи 21 Закона N 237-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке, ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.
Из указанной нормы следует, что для установления единичной методологической ошибки необходимо наличие следующих условий: нарушение должно влиять на величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости должно не соответствовать положениям методических указаний, которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.
Вопреки утверждениям административного истца наличие указанных условий при рассмотрении дела не установлено.
Основанием для определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером послужило направление филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю Перечня объектов недвижимости, государственный учет которых осуществлен 23 ноября 2020 года.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона N 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Пунктом 12.1 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 определение кадастровой стоимости осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.
Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.
Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке.
В соответствии с пунктом 7.2. Методических указаний в рамках сравнительного подхода применяются следующие методы: метод статистического (регрессионного) моделирования; метод типового (эталонного) объекта недвижимости; метод моделирования на основе УПКС; метод индексации прошлых результатов.
При этом, согласно пункту 7.2.3. Методических указаний, метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуальной оценки, вследствие недостатка информации о ценообразующих факторах, которые необходимо отразить в статистической модели, полученной в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или при выборе корректировок с целью применения метода (эталонного) типового объекта недвижимости.
Как следует из материалов дела, при расчете кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход методом моделирования на основе УПКС.
Описание алгоритма расчета кадастровой стоимости помещений приведено в пункте 3.8.3.2.8 отчета N 1-208 (стр. 303-305).
При этом, определение кадастровой стоимости помещений, имеющих привязку к родительскому объекту, включало в себя следующие этапы: расчет кадастровой стоимости здания, частью которого является оцениваемое помещение; определение УПКС здания, частью которого является оцениваемое помещение; внесение корректировок в УПКС здания, частью которого является оцениваемое помещение; расчет кадастровой стоимости помещения путем умножения скорректированного показателя УПКС на площадь оцениваемого помещения.
По состоянию на дату определения кадастровой стоимости спорного объекта кадастровая стоимость здания, в котором оно расположено, с кадастровым номером составляла 170 432 926,67 рублей. Значение УПКС здания с кадастровым номером составляло 35 876,08 рублей/кв.м.
К указанному значению УПКС здания был применен корректирующий коэффициент для нежилых помещений ниже первого этажа в нежилых зданиях, равный 0,71. Скорректированное значение УПКС здания составило 35 876,08*0,71=25 472,02 рублей/кв.м.
В последующем кадастровая стоимость помещений с кадастровым номером в размере 36 218 665, 24 рублей определена по формуле КС=УПКС*К1*S (УПКС-35 876,08 рублей/кв.м; К1-0,71; S (площадь помещения) - 1421,9 кв.м.
Изложенное свидетельствует о том, что кадастровая стоимость спорного объекта оценки в размере 36 218 665, 24 рублей определена в соответствии с требованиями Федерального закона N 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке.
Вопреки приведенным стороной административной истца доводам, ошибки, подлежащие исправлению в порядке, предусмотренном статьей 21 Федерального закона N 237-ФЗ, Учреждением не допущены.
Утверждения административного истца о нарушении Учреждением требований пункта 7.3.8 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, отклоняются как основанные на ошибочном авторском толковании Обществом положений приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226.
Согласно пункту 7.3.8. Методических указаний о государственной кадастровой оценке при оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет кадастровой стоимости здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади, строительного объема, относящихся к данным помещениям, в общей площади, строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип входа и прочее не проводятся, за исключением помещений, расположенных в подвальных этажах зданий и (или) отличающихся по виду использования.
Таким образом, из буквального толкования приведенной нормы ее действие распространяется на случаи определения кадастровой стоимости в рамках затратного подхода, тогда как кадастровая стоимость всех нежилых помещений, в том числе и с кадастровым номером , определялась в рамках сравнительного подхода методом моделирования на основе УПКС.
Не нашли своего подтверждения и доводы административного истца о необходимости пересчета в порядке исправления ошибки кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером с учетом его расположения в подвальном этаже здания и вида использования группа 3 "Объекты, предназначенные для хранения транспорта", подгруппа 0304 "паркинги".
Так пункт 13 статьи 21 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237 предусматривает, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.
Согласно пункту 5.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе: 1) данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований; 2) данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки; 3) адресные цифровые планы и цифровые тематические карты; 4) архивы органов и организаций технической инвентаризации; 5) иные источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых для целей Указаний приведен в приложении N 5 к Указаниям.
Таким образом, по смыслу приведенных правовых норм в их взаимной связи и совокупности в порядке, предусмотренном статьей 21 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237, могла быть пересчитана кадастровая стоимость, в случае если при ее расчете были использованы недостоверные сведения.
Однако, согласно сведениям ЕГРН, содержащимся в Перечне объектов недвижимости и использованным Учреждением, объект с кадастровым номером обладал, в том числе следующими характеристиками: вид объекта - помещение; назначение - нежилое; наименование - нежилое помещение; этаж помещения "- 1", площадь - 1421,9 кв.м; кадастровый номер здания, в котором расположено помещение ; дата оценки - 23 ноября 2020 года.
Сведениями об ином использовании указанного помещения Учреждение при определении кадастровой стоимости не располагало, данных о том, что сведения, внесенные в ЕГРН, являются недостоверными не представлено.
В этой связи утверждения административного истца о возможности пересчета кадастровой стоимости на основании документации, представленной с заявлением об исправлении ошибки, не соответствуют нормам права, регулирующим спорные правоотношения и обстоятельствам дела.
Являются не обоснованными и доводы стороны административного истца о том, что в нарушение пункта 1, 3, 7.1.1, 7.2, 7.2.3. Методических указаний помещение ошибочно отнесли к группе с иным видом использования (назначения).
Нежилое помещение с кадастровым номером в соответствии с допущениями, касающимися группировки объектов оценки, приведенные в пункте 2.5.4 Отчета было отнесено к той же оценочной группе, что и здание в котором оно расположено, а именно к оценочной группе 6 "Административные и бытовые объекты" дополнительной подгруппе 0603 "Бытовые, административно-бытовые здания". Согласно указанным допущениям, в случае невозможности однозначного отнесения объекта оценки - помещения в ту или иную группу, группа определяется исходя из группы Объекта оценки-здания, в котором расположено данное помещение. Номер группы Объекта оценки определяется исходя из вида объекта, назначения здания, назначения помещения, наименования, местонахождения объекта, содержащихся в Перечне объектов оценки, а также дополнительной информации, полученной из дополнительных источников и на основании принятых деклараций.
На дату оценки согласно сведениям ЕГРН здание с кадастровым номером имело назначение "нежилое", наименование "административное здание"; расположенное в нем помещение с кадастровым номером имело назначение "нежилое", сведения о наименовании или виде использования помещения в ЕГРН отсутствовали.
Более того, отнесение спорного помещения к оценочной группе 0304 "Паркинги", на чем настаивает истец, не может привести к изменению кадастровой стоимости спорного объекта, так как согласно приведенному в Отчете 1-2018 алгоритму определения кадастровой стоимости помещений в нежилых зданиях, группировка помещения не влияет на итоговое значение кадастровой стоимости.
Ссылки общества о том, что ответчик, применяя метод моделирования на основе УПКС, вопреки правилам, закрепленным в статье 7.2 Методических рекомендаций, не учел возможность использования иных методов, правильность выбора Учреждением подходов и методов при определении кадастровой стоимости, не опровергают.
В ходе проверки Росреестром Отчета 1-2018 на соответствие Требованиям к отчету было подтверждено, что указанный Отчет соответствует требованиям подпункта "е" пункта 8 Требований, а именно, в отчете указано обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Указанное соответствие подтверждено уведомлением Росреестра об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 1 октября 2018 года N 15-01594/18 и актом проверки соответствия отчета об итогах государственной кадастровой оценки требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки от 28 сентября 2018 года N 2018-23/2н.
