Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 февраля 2022 года Дело N 3а-115/2022

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

с участием:

от административного истца - представитель Казаков А.Л. по доверенности от 31 мая 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Костылева Василия Николаевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Костылев В.Н. в лице представителя по доверенности Казакова А.Л. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении на период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - малоэтажная жилая застройка код 2.1.1, площадью 3 390 кв.м, в размере рыночной стоимости 5 108 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что по условиям соглашения N 5 об условиях завершения строительства проблемного объекта - многоквартирного дома <адрес> от 24 февраля 2015 года и дополнительного соглашения к нему от 26 декабря 2019 года, заключенного Костылевым В.Н. в качестве инвестора с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее по тексту - КУМИ мэрии г.Ярославля) и ЖСК "Гражданская строение 20", его взаиморасчеты с органом местного самоуправления осуществляются с учетом, помимо прочих объектов недвижимости, кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Кадастровая стоимость данного земельного участка, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, по состоянию на 1 января 2015 года составила 9 550 443,60 рублей. Согласно отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" N 15869/21 от 24 декабря 2021 года, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года составляет 5 108 000 рублей. Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока оспаривания кадастровой стоимости.

Судом исключено из числа заинтересованных лиц Правительство Ярославской области и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика; КУМИ мэрии г. Ярославля - привлечено в качестве заинтересованного лица.

Административный истец Костылев В.Н. в судебное заседание не явился, направил представителя по доверенности Казакова А.Л., который заявленные исковые требования, ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости поддержал, просил их удовлетворить. Дал пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик Правительство Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежаще, явку представителя не обеспечило.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в письменном отзыве в удовлетворении административного иска возражал, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежаще, ходатайствовало о проведении судебного заседания без участия представителя. В письменном отзыве на иск указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", мэрия города Ярославля, КУМИ мэрии города Ярославля о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца Казакова А.Л., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО "Ярэксперт" ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N, оспариваемые административным истцом в настоящем деле, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 8 июля 2016 года. С заявлением об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки Костылев В.Н. обратился в суд 30 декабря 2021 года.

Таким образом, срок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области и признании утратившими силу и частично утратившими силу отдельных постановлений Правительства области", административным истцом пропущен.

Вместе с тем, поскольку на момент подачи административного иска оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки применяются к Костылеву В.Н. при производстве взаимных расчетов с КУМИ мэрии города Ярославля на основании соглашения N 5 об условиях завершения строительства проблемного объекта - многоквартирного дома строение <адрес> от 24 февраля 2015 года и дополнительного соглашения к нему от 26 декабря 2019 года, пропущенный им срок оспаривания подлежит восстановлению.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 КАС РФ.

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ) (пункт 6).

Как следует из материалов дела, 24 февраля 2015 года Департаментом организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля, Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля и ЖСК "Гражданская строение 20" заключено соглашение, предметом которого является определение условий предоставления ЖСК земельного участка (земельных участков) в рамках исполнения обязательств, принятых на себя ЖСК в целях завершения строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (<адрес>) с кадастровым номером N

26 декабря 2019 года к указанному соглашению заключено дополнительное соглашение, сторонами которого выступили КУМИ мэрии города Ярославля, ЖСК "Гражданская строение 20" и Костылев В.Н., как инвестор.

По условиям данного соглашения КУМИ мэрии города Ярославля в качестве компенсации затрат на завершение строительства многоквартирного дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, передает Костылеву В.Н., как инвестору, в собственность земельные участки, в числе которых земельный участок с кадастровым номером N. При этом, в случае, если финансирование со стороны инвестора составит сумму менее стоимости переданных ему в собственность земельных участков, инвестор обязуется вернуть КУМИ мэрии города Ярославля указанные земельные участки или компенсировать их стоимость, которая определена участниками соглашения, как кадастровая стоимость земельных участков, актуальная на дату заключения соглашения.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, оспариваемая в настоящем деле, затрагивает права и законные интересы Костылева В.Н.

В связи с этим, в соответствии с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьей 245 КАС РФ, а также разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что Костылев В.Н. имеет законный интерес в оспаривании результатов государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N и, следовательно, право на подачу настоящего административного иска.

Суд принимает во внимание также, что вторым участником расчетов с использованием оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером N КУМИ мэрии города Ярославля возражений относительно права принесения настоящего административного иска в суд Костылевым В.Н. не заявлено.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Объект недвижимости административного истца с кадастровым номером N вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.

Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 5 108 000 рублей. Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 8 июля 2016 года.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом представлен отчет N 15869/21 от 24 декабря 2021 года, выполненный оценщиком ООО "Ярэксперт" ФИО3, которым по состоянию на 1 января 2015 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере 5 108 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3).

Исследование отчета ООО "Ярэксперт" по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО3, дает основания суду для вывода о том, что отчет является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков", ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Возражая против отчета ООО "Ярэксперт", департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывает на отсутствие обоснования отказа от использования в расчете объекта-аналога, расположенного по адресу: <адрес>

Оснований согласиться с данным замечанием административного ответчика, у суда не имеется.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297.

Из отчета следует, что сегмент рынка объекта оценки определен как "земельные участки под МЖС", который включает следующие виды разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных домов; земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных домов; земельные участки общежитий. Оцениваемый объект расположен в территориальной зоне Ж.3 "Зона застройки малоэтажными жилыми домами". На оцениваемом земельном участке планируется размещение многоквартирного жилого дома малоэтажной застройки.

Согласно пояснениям оценщика ФИО3, при идентификации земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что он предназначен под индивидуальное жилищное строительство и относится к иному подсегменту рынка.