Решение Ленинградского областного суда

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 мая 2022 года Дело N 3а-113/2022

Санкт-Петербург 20 мая 2022 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре ФИО13

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Старичкова Алексея Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Старичков А.Е. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости здания (нежилое здание, модуль "Кисловодск") с кадастровым номером N; земельного участка с кадастровым номером N; земельного участка с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, в размере равном их рыночной стоимости, а также просил взыскать судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 900 рублей, оплату услуг оценки в размере 140000 рублей, указав, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости существенно превышает их рыночную стоимость и затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку влечет за собой увеличение размера налоговых обязательств.

Определением судьи Ленинградского областного суда от 01.02.2022 в отдельное производство выделено административное исковое требование Старичкова А.Е. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N.

Решением Ленинградского областного суда от 01.02.2022 удовлетворены требования Старичкова А.Е. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости здания с кадастровым номером N, с Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в пользу Старичкова Алексея Евгеньевича взысканы расходы в размере 60300 рублей.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 по состоянию на 01.01.2007. Требования административного истца о взыскании судебных расходов не подлежат удовлетворению. Из представленных отчетов следует, что при описании корректировки на передаваемое право на стр.45 оценщик сделал вывод об отсутствии разницы в передаваемых правах. Вместе с тем, у объекта-аналога N 2 продается право аренды (ППА-продажа права аренды, в строке объявления уже имеется указание на выкуп, стр.56 Отчетов), что свидетельствует о нарушении оценщиком пп. б, е п. 22 ФСО N 7. При выполнении поправки на транспортную и инженерную инфраструктуру в таблице 18 на стр. 44 Отчетов оценщик указывает, что у аналогов есть электроснабжение, однако, из объявлений этого не следует. В промзонах и промышленных парках коммуникации доступны, но мощности собственники участков приобретают самостоятельно. Следовательно, для необеспеченных участков-аналогов требуется корректировка на коммуникации, что свидетельствует о нарушении оценщиком п. 5 ФСО N 3. На стр. 42 в таблице 17 указано, что на участках-аналогах N 2 и N 3 есть железнодорожный тупик, но в объявлении такая информация отсутствует. Применение понижающей поправки на наличие ж/д-тупика свидетельствует о нарушении п.5 ФСО N 3.

В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области отражено, что результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356 (дата формирования перечня объектов оценки) - 01.01.2007 г. Спорные земельные участки, учтенные в ЕГРН 19.02.2014 г., вошли в перечень объектов оценки и прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением N 356. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3971898 руб. (исходя из площади <данные изъяты> кв.м. и УПКС - 978,3 руб./кв.м.), а кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1605682,26 руб. (исходя из площади - <данные изъяты> кв.м. и УПКС - 980,27 руб./кв.м.). Дата определения кадастровой стоимости в ЕГРН - 01.01.2007. Управление не возражает против удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" указано, что учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N определена исходя из их площади и удельного показателя кадастровой стоимости в размере 978,3 руб./кв.м. и 980,27 руб./кв.м. соответственно, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области N 356 от 29.12.2007. Дата определения кадастровой стоимости земельных участков 01.01.2007. Разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда, в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов отказать.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области и ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованные лица, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Вилаева М.А. сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда с учетом выводов, содержащихся в заключение судебной экспертизы.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.5 ст.65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу п.2 ст.66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3 ст.66 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что согласно выпискам из ЕГРН <данные изъяты> Старичкову А.Е. на праве общей долевой собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу; земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственную базу, расположенные по адресу: <адрес>

Из выписок из ЕГРН <данные изъяты> следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3971898 руб., земельного участка с кадастровым номером N составляет 1605682,26 руб.

Из представленных административным истцом в суд отчетов об оценке <данные изъяты> следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 903000 руб., земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 402000 руб.

Отчеты подготовлены оценщиком ФИО14, членом саморегулируемой организации НП "СРО "Деловой Союз Оценщиков".

При исследовании представленных административным истцом отчетов судом установлено, что в отношении объекта-аналога N 2 в г. Гатчина поправка на объем передаваемых прав не проводилась. На стр. 41 Отчетов указано, что рынок земельных участков производственно-складского назначения в г. Тихвин и в населенных пунктах, значительно удаленных от КАД, на дату оценки не развит, отсутствуют предложения о продаже подобных земельных участков, в связи с чем оценщик расширяет диапазон поиска аналогов, приводит объекты, расположенные в населённых пунктах, около КАД, наиболее схожие по ценообразующим факторам с объектом оценки. При этом, оценщиком при исследовании объявлений о продаже объектов-аналогов N 1 и N 3 присвоен признак "электроснабжение", однако в объявлениях о продаже такие сведения отсутствуют. Оценщиком при использовании корректировок использовались сведения из исследований, не соответствующие региону расположения объектов оценки и в иных сегментах рынка. Аналог N 1 и аналог N 2 в г. Гатчина имеют в объявлениях о продаже одинаковую характеристику "ж/д", в отношении объекта-аналога N 1 указано как необеспеченный ЖД, в отношении же объекта-аналога N 2 имеется указание на обеспеченность ЖД с проведением соответствующей корректировки.

Согласно заключению судебной экспертизы <данные изъяты> в отчетах об оценке <данные изъяты> допущены нарушения требований ФСО, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N.

Экспертиза выполнена экспертом ООО "Евро Аудит Групп" ФИО15, которая предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта <данные изъяты> и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответы на поставленные судом вопросы.

В заключение судебной экспертизы указано, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости проведен экспертом в рамках сравнительного подхода с использованием метода регрессионного анализа. Наиболее эффективным использованием участков является промышленное, "под производственную базу", что соответствует фактическому использованию оцениваемых участков.

По итогам анализа рынка экспертом сделан вывод о том, что так как предложений о продаже промышленных земель в 2006 году площадью менее 5000 кв. м. не выявлено, то в отношении объектов оценки неизбежно возникнет экстраполяция, что позволяет определить стоимость "эталонного участка" с суммарной площадью объектов оценки и распространить полученный результат на оба оцениваемых объекта. Расчет рыночной стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода приведен в разделе 4.3 Заключения.

В качестве аналогов экспертом отобраны 10 объектов, по своим характеристикам максимально сопоставимые с объектами оценки. Для реализации метода регрессионного анализа экспертом сделана выборка, в которой признаки объекта оценки находятся внутри диапазона объектов-аналогов. Экспертом отобраны элементы сравнения по общим условиям сделок, не требующие корректировок, определены основные элементы сравнения, влияющие на стоимость объектов, требующие введения корректировок: динамика рынка, скидки к ценам предложений, площадь, местоположение, обеспеченность коммуникациями, наличие на участке строений. Для получения информации об адекватности построенной модели многомерной регрессии экспертом использован анализ регрессионных остатков. Для проверки устойчивости модели проведена проверка: из модели последовательно удалялись аналоги, и полученное значение стоимости сравнивалось с результатами расчета.

Экспертом сделан вывод о том, что ни один из аналогов не оказывает критического воздействия на итоговую стоимость. Колебание результата расчета происходит в границах среднего диапазона точности +/- 21%. Изменение стоимости при удалении аналогов - разнонаправленное, т.е. в выборке присутствуют аналоги, оказывающие как повышающее, так и понижающее воздействие на итоговую оцененную стоимость. Выборка признана необходимой и достаточной, а модель - корректно описывающей зависимость стоимости от ценообразующих факторов.

Поскольку документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ни административным истцом, ни административными ответчиками не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.

При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения административного истца в суд сведения о результатах новой государственной кадастровой оценки в ЕГРН не внесены, то срок обращения административного истца в суд подлежит восстановлению.

В соответствии со ст.103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся другие признанные судом необходимыми расходы (ст.106 КАС РФ).

Исходя из положений ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П положения статьи 111 КАС РФ признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Как разъяснено в п.4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек.

Судом установлено, что <данные изъяты> административным истцом оплачена государственная пошлина в размере 600 руб., исходя из чек-ордеров <данные изъяты>.

13.09.2021 между Старичковым А.Е. и <данные изъяты> заключен договор <данные изъяты> по проведению оценки стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N. Стоимость работ по оценке составляет 140000 руб. Из расчета стоимости услуг следует, что стоимость услуг по оценке земельных участков с кадастровыми номерами N составляет 80000 руб.

Платежными поручениями <данные изъяты> Старичков А.Е. оплатил 140000 руб. услуги по договору <данные изъяты>.

Таким образом, факт несения административным истцом расходов на оплату государственной пошлины и услуг оценки подтвержден.

Отклонение ранее установленной кадастровой стоимости земельных участков от их рыночной стоимости составляет более 50%.

Принимая во внимание, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости настолько превышает их кадастровую стоимость, установленную судом в размере рыночной стоимости, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу административного истца расходов по уплате государственной пошлины и на подготовку отчета об оценке недвижимости.

Определяя административного ответчика, на которого следует возложить оплату понесенных административным истцом издержек, необходимо учитывать п.31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, в котором указано, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 356

"Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года согласно приложению.

Поскольку спорный объект недвижимости прошел пообъектную оценку, то обязанность по обязанность по возмещению понесенных административным истцом расходов следует возложить на Правительство Ленинградской области.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,