Решение Приморского краевого суда

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 марта 2021 года Дело N 3а-113/2021

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.В.

при секретаре Бондаренко С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ермакова ... к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованные лица - Краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края", администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Ермаков В.А. обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником нежилого здания общей площадью 553,4 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: по адресу: <адрес>.

Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 21 октября 2019 года N 6-п установлена кадастровая стоимость указанного здания по состоянию на 1 января 2019 года в размере ... рубля.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете ООО "..." от 21 декабря 2020 года N 76/20, в соответствии с которым его рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019 года составила 15255 000 рублей.

Существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество физических лиц, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания площадью 553,4 кв.м с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15255000 рублей.

До рассмотрения дела по существу судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, в качестве заинтересованного лица - администрация города Владивостока.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков - министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованных лиц - Краевого государственного бюджетного учреждения "Центр кадастровой оценки Приморского края" (далее - КГБУ "ЦКО"), администрации города Владивостока не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО8 поддержала заявленные требования по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, суду пояснила, что по жалобе административного ответчика Ассоциацией "Русское общество оценщиков" проведена внеплановая проверка, по результатам которой установлено соответствие отчета ООО "..." N от 21 декабря 2020 года требованиям законодательства об оценке требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно отзыву, представленному министерством имущественных и земельных отношений Приморского края, административный ответчик возражает против удовлетворения административного иска, поскольку постановление N 6-П, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, в настоящее время действует и никем не оспорено.

Согласно мотивированному мнению КГБУ "ЦКО" оценщиком допущены многократные грубые нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование, не соблюден принцип достаточности объема исследований, что приводит к занижению стоимости объекта оценки.

Администрация города Владивостока ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя заинтересованного лица, просила в удовлетворении административного иска отказать, поскольку представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства об оценке требованиям федеральных стандартов оценки.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Материалами административного дела подтверждается право собственности Ермакова В.А. на объект недвижимости - нежилое здание площадью 553,4 кв.м с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>.

Поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, он вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога на имущество.

Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 21 октября 2019 года N 6-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов), земельных участков в составе земель лесного фонда, расположенных на территории Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов) и земельных участков в составе земель лесного фонда, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года. Данное постановление опубликовано и вступило в законную силу.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, на основании вышеуказанного постановления по состоянию на 1 января 2019 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере 22538424,20 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости 9 января 2020 года.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет ООО "..." N от 21 декабря 2020 года, из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 553,4 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу<адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 15255000 рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, оценивая представленный отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства, приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает их достоверными доказательствами.

Отчет выполнен оценщиками ФИО9, имеющими необходимое образование, специальность, стаж экспертной работы, отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, специалистами проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Специалистом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и в соответствии с пунктом 10 ФСО N 1, пунктом 11 ФСО N 7, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости. Также в отчете оценщиком объясняется выбор сравнительного и доходного подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного подхода. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверить сделанные выводы и результаты.

Возражения заинтересованного лица - администрации города Владивостока о несоответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки ввиду некорректно подобранных объектов-аналогов признаются судом несостоятельными в силу следующего.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого объекта недвижимости оценщиком отобраны три объекта недвижимости по следующим факторам сравнения: отдельно стоящие здания офисно-торгового назначения, выставленные на продажу в 2018 году.

Вопреки возражениям заинтересованного лица каких-либо данных, указывающих на то, что избранная оценщиком методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, материалы административного дела не содержат.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 10, 12, 13, 14 ФСО N 1. При этом оценщиком введены корректировки, учитывающие различие в оформленных правах, местоположении, площади и наличию инженерных коммуникаций.

Кроме того, на основании жалобы заместителя министра имущественных и земельных отношений Приморского края на основании решения исполнительного директора Ассоциации "..." N 1019 от 16 февраля 2021 года проведена внеплановая проверка на предмет соответствия отчета ООО "..." N от 21 декабря 2020 года требованиям законодательства об оценке требованиям федеральных стандартов оценки.

По результатам проверки доводы жалобы заместителя министра имущественных и земельных отношений Приморского края, аналогичные доводам мотивированного мнения КГБУ "ЦКО", не подтвердились.

Так, вопреки доводам, изложенным в мотивированном мнении КГБУ "ЦКО" корректировка на качество отделки введена оценщиком на основании данных Статриэлт, а не Справочника оценщика под редакцией Л.А. Лейфера, включающую наружную отделку. Корректировка на назначение введена оценщиком корректно, так как объект аналог 3 относится к зданиям универсального назначения. Корректировка на класс внутренней и наружной отделки введена, так как здание объекта-аналога не относится к премиум классу. Объект оценки, хотя и расположен в центральном районе города, но плотно окружен высотными жилыми зданиями и имеет простую отделку, что не позволяет отнести его к высоколиквидным объектам.

Давая оценку представленному отчету, суд приходит к выводу, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов произведены специалистом корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по представлению доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости выполнена, а административными ответчиками и заинтересованным лицом не доказано, что представленный административным истцом отчет ООО "..." N от 21 декабря 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости имеет недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года в размере 15255000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости на основании представленного отчета.

Рыночная стоимость объекта недвижимости существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, поскольку он является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Доводы административного ответчика - министерства имущественных и земельных отношений Приморского края о том, что постановление департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 21 октября 2019 года N 6-п, которым установлена оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости, в настоящее время никем не оспорено и не отменено, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае Ермаковым В.А., как собственником объекта недвижимости, реализовано предусмотренное законом право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 датой подачи Ермаковым В.А. заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости следует считать 30 декабря 2020 года, то есть дату обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд согласно почтовому штемпелю на конверте.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Ермакова ... к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, заинтересованные лица - Краевое государственное бюджетное учреждение "Центр кадастровой оценки Приморского края", администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания площадью 553,4 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Приморский <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 15255000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи Ермаковым ... заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания площадью 553,4 кв.м с кадастровым номером N считать 30 декабря 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 01 апреля 2021 года.

Судья Е.В. Пилипенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка