Решение Калининградского областного суда

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 3а-113/2021

Калининградский областной суд в составе: председательствующего судьи Шубина Д.В.,

при секретаре Лемех М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Потемкина А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Потемкин А.В. ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью N кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, назначение - под размещение объектов торговли, рассчитанных на малый поток посетителей. В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2018 года N 788 по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость данного участка установлена в размере 4163593,75 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке N Н-1414-2020, изготовленному ООО "НЦ "Балтэкспертиза", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 1 января 2019 года составляет 875000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости ведёт к нарушению прав административного истца как арендатора. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 875000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Административный истец Потемкин А.В. и его представитель Гудзарик А. А. заявленные административные исковые требования поддержали по изложенным в административном исковом заявлении доводам.

Представитель ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" Джанунц С.В. относительно заявленных административных исковых требований возражал. Согласно его пояснениям и письменному отзыву ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", учреждение ссылается на то, что отчет об оценке N Н-1414-2020 от 20 ноября 2020 года, изготовленный ООО "НЦ "Балтэкспертиза", имеет существенные недостатки, не позволяющие признать достоверными его выводы. Земельный участок N по результатам государственной кадастровой оценки отнесен к объединенной группе 4.2.2 "Торговля, общественное питание, торгово-развлекательное использование в сельских населенных пунктах за пределами областного центра". Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости по этой группе в Балтийском ГО установлено в размере 5643,76 руб./м. По результатам оценки рыночная стоимость квадратного метра составляет 1400 руб./м. На стр. 13-18 отчета в разделе земельный фонд Калининградской области оценщик использовал неактуальные данные 2011-2012 г.г. Объект-аналог N 1 имеет разрешенное использование, отличное от такого у объекта оценки, при этом соответствующие корректировки в отношении данного аналога применены не были. Не применены корректировки на местоположение аналогов, расположенных в областном центре. Объект-аналог N 2 является застроенным. Применение в расчетах застроенных аналогов влияет на результат оценки, поскольку с целью строительства новых объектов необходимо произвести снос имеющихся.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованных лиц администрации ГО "Балтийский городской округ", ФГБУ "ФКП Росреестра по Калининградской области", о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Потемкин А.В. является арендатором земельного участка N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью N кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, назначение - под размещение объектов торговли, рассчитанных на малый поток посетителей (менее 150 кв.м, площади), на основании договора аренды земельного участка от 27 февраля 2015 года N 25, соглашения к нему от 16 июля 2020 года.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей по состоянию на 1 января 2019 года), для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании Постановления Правительства Калининградской области от 22.11.2019 N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области" утвержден результат государственной кадастровой оценки в отношении земельного участка N, в соответствии с которой его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4163593,75 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п. 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу п. 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с Постановлением администрации Балтийского муниципального района от 04.10.2013 N 853 "О ставках арендной платы за землю в МО "Балтийский муниципальный район" на 2014 год и о признании утратившими силу п.п. 1-9 Постановления администрации БМР от 17.09.2012 N 859, Постановления администрации БМР от 27.12.2012 N 1229" за базовую ставку расчета годовой арендной платы принимается кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом представлен отчет об оценке земельного участка N N Н-1414-2020 от 20 ноября 2020 года, изготовленный оценщиком ООО "НЦ "Балтэкспертиза" ФИО7, согласно которому рыночная стоимость этого участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 875000 рублей.

Лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости земельного участка - ФИО7, является оценщиком, состоящим в трудовых отношениях с организацией, отвечающей требованиям Федерального закона "Об

оценочной деятельности в Российской Федерации", имеет

квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "оценка недвижимости", является членом саморегулирующейся

организации оценщиков.

Рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком применением сравнительного подхода методом сравнения продаж.

В рамках сравнительного подхода оценщиком отобраны три объекта- аналога - земельных участка, относящихся к сегменту земельных участков под торгово-офисную застройку, которые находятся в г. Калининграде. Применены корректировки на права, масштаб. В Отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации.

Правильность оценки подтверждена экспертным заключением N 91/251220/41 эксперта СРО "Региональная ассоциация оценщиков" от 25 декабря 2020 года.

Относительно критики отчета об оценке, изложенной в отзыве ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", суд приходит к следующему.

Общая характеристика земельного фонда Калининградской области непосредственно на рыночную стоимость конкретного земельного участка не влияет. Заинтересованным лицом не приведено довода о том, что использование объектов-аналогов, расположенных в областном центре, привело к искусственному занижению оцениваемого объекта. В целом, в возражениях не содержится достаточно доводов, которые могли бы повлечь признание отчета N Н-1414-2020 от 20 ноября 2020 года недостоверным.

Другие участвующие в деле лица, кроме ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", относительно выводов отчета об оценке не возражали.

С учётом изложенного суд приходит к выводу, что представленный отчёт об оценке Н-1414-2020 от 20 ноября 2020 года содержит необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного земельного участка.

Таким образом, по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка N, расположенного по адресу: <адрес> площадью N кв.м, составляет 875000 рублей.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка N его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца в связи с необоснованно большим размером уплачиваемой арендной платы, которые могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка, равной рыночной.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Потемкина А.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью N кв.м, на дату 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 875000 (восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

Датой подачи Потемкиным А.В. заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в Калининградский областной суд с настоящим административным иском - 3 марта 2021 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для ее внесения в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка