Решение Алтайского краевого суда

АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 3а-1125/2021

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителей административного истца Навратил А.А., Дериглазовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гаражного потребительского кооператива "Пономаревский" к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

административный истец Гаражный потребительский кооператив "Пономаревский" (далее ГПК "Пономаревский") обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Правительству Алтайского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 63 570 кв.м. с кадастровым номером ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере.

Требования мотивированы тем, что указанным выше земельным участком административный истец владеет на праве аренды. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, утвержденная приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***, определена в размере 74 128 341,30 руб. и является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости участка, в связи с чем ГПК "Пономаревский" просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости 21 105 240 руб.

С учетом положений ст.41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, а Правительство Алтайского края по ходатайству представителей административного истца исключено из числа административных ответчиков.

В судебном заседании представители административного истца Навратил А.А., Дериглазова М.А. просили об удовлетворении заявленных требований в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представители административных ответчиков Управления имущественных отношений Алтайскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Алтайскому краю, комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Баранаула, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, на рассмотрение дела не явились. При этом от Управления имущественных отношений Алтайского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав пояснения представителей административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика Лаптеву Ю.Н., изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.

В соответствии с п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***, дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГ, заключенного между лавным управлением имущественных отношений Алтайского края и ГПК "Пономаревский", последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: <адрес>, площадью 63 570 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, участок предоставлен для эксплуатации гаражно-потребительского кооператива. Срок действия договора аренды - до ДД.ММ.ГГ. Согласно разделу 3 договор, а также приложения к договору аренды при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка (л.д.34-40 т.1).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанного земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как плательщика арендной платы.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края".

Согласно сведениям ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Алтайскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** составляет 74 128 341,30 руб., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административными истцами представлен уточненный отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО "Русский Сокол" Лаптевой Ю.Н., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 21 105 240 руб. (л.д.41-110 т.1).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объекта оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемом сегменте недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.

Отчет об оценке подготовлен оценщиком Лаптевой Ю.Н., являющейся членом Ассоциации Саморегулируемой организации "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков", т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" приложены к заключению.

Кроме того, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Лаптева Ю.Н. подтвердила достоверность своего исследования, дала мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края замечаний к отчету, о чем представила письменные пояснения. Оценщик обосновала отказ от применения доходного подхода отсутствием на рынке коммерческой аренды земельных участков, так как практически все участки предлагаются в аренду муниципальными образованиями по стоимости, которая определяется на основании нормативно-правовых актов, поэтому такую арендную плату нельзя считать рыночной. Оценщик мотивировала невозможность использования в качестве примеров объявления, указанные административными ответчиками. Лаптева Ю.Н. также пояснила, что наиболее правильным использовать сравнительный подход, так как в результате его применения получается наиболее верный результат.

Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметила, что на страницах 24-30 отчета приведен анализ рынка земельных участков под индустриальную застройку в 21-29 <адрес>, диапазон цен на участки составил 64-1367 руб./кв.м. Стоимость 1 кв.м. оцениваемого участка определена в размере 332 руб. с учетом индивидуальных особенностей участка, в том числе его большой площади. При этом учтено его местоположение, на дату оценки (ДД.ММ.ГГ) отсутствуют вблизи какие-либо "эко-парки", а указанный ответчиком эко-парк "Варежка" в настоящее время не влияет на рыночную стоимость, так как не известно, когда об будет возведен. Подъезд к оцениваемому земельному участку со Змеиногорского тракта возможет через частный сектор по дороге без твердого дорожного покрытия.

Кроме того, при сравнительном подходе в качестве аналогов нельзя учитывать земельные участки, предлагаемые к покупке по минимальным и максимальным ценам, в связи с чем указанное административным ответчиком объявление о продаже участка по цене 3 181,33 руб./кв.м. (<адрес>) является выбросом, так как данная цена характерна для участков под офисно-торговую застройку. Указанная административными ответчиками рыночная стоимость 1 кв.м. - 879 руб., взятая из данных Rid-Analitiks, не относится только к индустриальной застройке, а в этот перечень вошли земельные участки коммерческого назначения, включая и торгово-офисную застройку, в связи с чем данные этого исследования используются оценщиками только для расчета корректировку на дату предложения, а не являются ориентиром стоимости при расчетах.

В качестве аналогов оценщиком использовались свободные о застройки на дату предложения участки, а улучшения участков - возведенные нежилые здания зарегистрированы уже после даты предложения, что следует из текстов объявлений, данных из Публичной кадастровой карты, Онлайн-сведений об объектах недвижимости Росреестра, что отражено в отчете. Так, у аналога *** (участок по <адрес>) - дата объявления ДД.ММ.ГГ, а ОКС поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ, год ввода в эксплуатацию - 2019. У аналога *** (участок по <адрес>) - дата объявления - ДД.ММ.ГГ, а ОКС поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ, год ввода в эксплуатацию - 2019.

При корректировке на площадь Лаптева Ю.Н. руководствовалась исследованием СтатРиелт. При этом запрета на использование аналогов, к которым могут быть определены суммарные корректировки более 30%, при оценке рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости нет. Такое условие предъявляется лишь банками при оценке залогового имущества.

Суд находит данные пояснения обоснованными и достоверными, не доверять которым нет оснований, оценщик предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Суд считает, что нарушений подп."в" п.11, п.20 ФСО ***, подп."б" п.22 ФСО ***не установлено.

Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.

Также суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ГПК "Пономаревский".

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Гаражного потребительского кооператива "Пономаревский" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 63 570кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 21 105 240 рублей.

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка - ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка