Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 3а-112/2021

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Даниловой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сухарева Николая Ильича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Сухарев Н.И. обратился в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить кадастровую стоимость равной рыночной нежилых зданий, расположенных по адресу: АДРЕС: с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 14 февраля 2018 года в размере 1 829 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 14 февраля 2018 года в размере 1 381 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года в размере 841 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года в размере 979 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года в размере 949 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 26 апреля 2018 года в размере 1 371 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года в размере 537 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года в размере 334 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года в размере 645 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года в размере 497 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых значительно выше их рыночной стоимости. Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на обязанность по уплате налога на имущество.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 КАС Российской Федерации, Сухарев Н.И. просит суд установить кадастровую стоимость нежилых зданий на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость: с кадастровым номером НОМЕР в размере 2 125 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 1 634 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 1 588 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 1 869 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 1 587 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 1 550 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 817 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 568 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 1 077 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 805 000 руб.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Администрация Пролетарского городского поселения Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Хайленко А.Н. просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

В первоначальных возражениях на административное исковое заявление Правительство Ростовской области полагало представленный административным истцом отчет СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценке.

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Правительство Ростовской области представило в суд ходатайство об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной, установленной по результатам судебной оценочной экспертизы. Просило рассмотреть дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области.

ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области.

От Администрации Пролетарского городского поселения Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 КАС Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного истца по доверенности, суд приходит к следующим выводам.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что Сухарев Н.И. является собственником нежилых зданий, расположенных по адресу АДРЕС:

- здания склада для хранения зерна N 1 с кадастровым номером НОМЕР, площадью 979,3 кв.м;

- здания склада для хранения зерна N 2 с кадастровым номером НОМЕР, площадью 752,9 кв.м;

- здания склада для хранения сельхозпродукции с кадастровым номером НОМЕР, площадью 788,5 кв.м;

- здания склада сырья с кадастровым номером НОМЕР, площадью 928,1 кв.м;

- здания склада сырья с кадастровым номером НОМЕР, площадью 788,1 кв.м;

- здания цеха по производству круп с кадастровым номером НОМЕР, площадью 700,4 кв.м;

- здания цеха по производству крупы с кадастровым номером НОМЕР, площадью 405,5 кв.м;

- здания цеха по производству кукурузной крупы с кадастровым номером НОМЕР, площадью 257, 5 кв.м;

- здания цеха по производству муки с кадастровым номером НОМЕР, площадью 535 кв.м;

- здания цеха по производству пшена с кадастровым номером НОМЕР, площадью 399,6 кв.м.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области", постановление опубликовано 7 января 2017 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".

Нежилые здания с кадастровыми номерами НОМЕР, НОМЕР , НОМЕР , НОМЕР , НОМЕР , НОМЕР в их исследуемых характеристиках были включены в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года.

На указанную дату кадастровая стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР утверждена в размере 3 511 661,25 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 2 771 150,2 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 2 892 263,95 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 1 637 187,58 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 2 419 314,26 руб.; с кадастровым номером НОМЕР в размере 2 659 621,79 руб.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР определена по состоянию на 14 февраля 2018 года в размере 2 345 298,56 руб.; здания с кадастровым номером НОМЕР определена по состоянию на 14 февраля 2018 года в размере 3 050 539,09 руб.; здания с кадастровым номером НОМЕР определена по состоянию на 26 апреля 2018 года в размере 2 181 760, 01 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года N 1174-ЗС установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

Результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых зданий влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 29 декабря 2020 года обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт об оценке рыночной стоимости нежилых зданий СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" от 15 декабря 2020 года, подготовленный оценщиком ФИО1., в котором рыночная стоимость объектов оценки определена на дату определения кадастровой стоимости в размере 1 829 000 руб. (кадастровый номер НОМЕР ); 1 381 000 руб. (кадастровый номер НОМЕР ); 841 000 руб. (кадастровый номер НОМЕР ); 979 000 руб. (кадастровый номер НОМЕР ); 949 000 руб. (кадастровый номер НОМЕР ); 1 371 000 руб. (кадастровый номер НОМЕР ); 537 000 руб. (кадастровый номер НОМЕР ); 334 000 руб. (кадастровый номер НОМЕР ); 645 000 руб. (кадастровый номер НОМЕР ); 497 000 руб. (кадастровый номер НОМЕР ).

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В рамках настоящего административного дела суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, заявленному в связи с имеющимися возражениями относительно выводов о рыночной стоимости объектов недвижимости, содержащихся в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости зданий, с целью проверки доказательств определением суда от 15 февраля 2021 года назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости нежилых зданий с учетом их индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2 Определением суда от 5 марта 2021 года к проведению судебной оценочной экспертизы по ходатайству эксперта ФИО2 привлечен также эксперт ФИО3

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 12 апреля 2021 года N 921-Э/2021 рыночная стоимость здания с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 14 февраля 2018 года составляет 2 125 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 14 февраля 2018 года - 1 634 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года - 1 588 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года - 1 869 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года -1 587 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 26 апреля 2018 года - 1 550 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года - 817 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года - 568 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года -1 077 000 руб.; с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 1 января 2016 года - 805 000 руб.Возражений, замечаний относительно выводов экспертов от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости нежилых зданий, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объектов экспертизы не является произвольной, при оценке объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; в заключении содержится подробный анализ рынка недвижимости и рынка земельных участков в Ростовской области и Пролетарском районе Ростовской области, а также рынка объектов недвижимости сельскохозяйственного и производственно-складского назначения Ростовской области и Пролетарского района Ростовской области.

Для определения рыночной стоимости нежилых зданий использован доходный подход. От применения затратного и сравнительного подходов в заключении содержится мотивированный отказ. В рамках доходного подхода применен метод прямой капитализации, поскольку имеется возможность определения чистого операционного дохода от сдачи в аренду объектов экспертизы, что приведет к получению дохода по своим характеристикам, соответствующего основным предпосылкам и допущениям метода прямой капитализации. Для определения рыночной стоимости исследуемых объектов недвижимости проанализированы предложения на даты проведения экспертизы по предложенным к аренде аналогичным объектам. Для определения рыночной стоимости объектов экспертизы по состоянию на 1 января 2016 года отобраны 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемыми объектами недвижимости. Произведен также расчет для объектов экспертизы с кадастровыми номерами НОМЕР, НОМЕР по состоянию на 14 февраля 2018 года, с кадастровым номером НОМЕР по состоянию на 26 апреля 2018 года. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. В заключении проведена проверка соответствия рыночной стоимости зданий, полученной в рамках доходного подхода рыночным данным, определена стоимость земельных участков, на которых расположены объекты экспертизы и стоимость объектов экспертизы с учетом стоимости земельных участков.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках доходного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Представленный административным истцом отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Возражения Правительства Ростовской области относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, относительно выводов эксперта, а также учитывая уточнение административным истцом требований с учетом выводов экспертов, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилых зданий в размере их рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 КАС Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Услуги судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертами ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга", сторонами оплачены не были, вместе с тем подлежат возмещению, поскольку связаны с рассмотрением настоящего административного дела.

Согласно экономическому обоснованию стоимости проведенной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилых зданий стоимость услуг составила 180 000 рублей (указанная стоимость складывается из стоимости услуг по каждому объекту недвижимости в размере 18 000 рублей).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Частью 1 статьи 111 КАС Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего порядок возмещения судебных расходов по гражданским, административным делам, экономическим спорам Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" даны разъяснения, в частности, по применению законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением административных дел.

Учитывая объективную специфику административных дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, подхода к применению принципа присуждения судебных расходов лицу, в пользу которого состоялось судебное решение, в целях сбалансированной реализации частных и публичных интересов Верховным Судом Российской Федерации даны разъяснения в постановлении от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Как указано в п. 31 вышеуказанного Постановления при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.