Дата принятия: 17 июня 2021г.
Номер документа: 3а-1102/2021
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 17 июня 2021 года Дело N 3а-1102/2021
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Аняновой О.П.
при секретаре
судебного заседания Масюк А.К.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО "Таманский комбинат формовочных материалов" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
закрытое акционерное общество "Таманский комбинат формовочных материалов" (далее - ЗАО "Таманский комбинат формовочных материалов", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером , площадью 658 663 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации песчаного карьера, расположенного по адресу: <Адрес...>, равной его рыночной стоимости в размере 89 716 487 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером , площадью 356 700 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации карьера и автодороги, расположенного по адресу: <Адрес...>, равной его рыночной стоимости в размере 37 860 138 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером , площадью 45 944 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для эксплуатации пескокарьера "Таманский", расположенного по адресу: <Адрес...>, равной его рыночной стоимости в размере 7 637 271 рублей.
Определением Краснодарского краевого суда от 4 августа 2020 года в связи с частичным отказом от иска, прекращено производство по делу в части административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами и .
Решением Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2020 года, с учетом определения от 10 февраля 2021 года об исправлении описки, удовлетворено административное искового заявление ЗАО "Таманский комбинат формовочных материалов", установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером , равная его рыночной стоимости в размере 18 526 000 рублей.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2021 года решение Краснодарского краевого суда от 10 ноября 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении на основании определения Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2021 года в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное образование Сенного сельского поселения Темрюкского района Краснодарского края.
В обоснование выше заявленных требований административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как правообладателя на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка.
В подтверждение правовой позиции Общество предоставило выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2019 года определена в размере 26 568 955,76 рублей.
Тогда как в соответствии с отчетом об оценке N 011520/01 от 28 февраля 2020 года, подготовленным ООО "Агентство оценки "Аспект", рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 7 637 271 рубля.
В судебном заседании представитель административного истца - Бураков И.В., настаивал на удовлетворении административного иска по основаниям, в нем изложенным, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, являющиеся государственными органами, в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом посредством почтовой связи, электронной почты и размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 57 от 26 декабря 2017 года "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".
Департаментом имущественных отношений Краснодарского края направлен отзыв на административное исковое заявление, просят вынести законное и обоснованное решение.
От администрации Сенного сельского поселения Темрюкского района поступили возражения на административное исковое заявление, просят в удовлетворении административных исковых требований отказать, судебное заседание провести в отсутствие представителя органа местного самоуправления.
Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, пункт 3 статьи 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Во исполнение Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества на территории Краснодарского края определена в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с приказом департамента имущественных отношения Краснодарского края от 15 марта 2018 года N 481 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах".
Предметом настоящего спора является кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2019 года, в отношении земельного участка, на который административный истец ЗАО "Таманский комбинат формовочных материалов" имеет право пользования, на основании акта на право пользования землей от 27 ноября 1958 года с кадастровым номером общей площадью 45 944 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>.
Право пользования административного истца на указанный объект недвижимого имущества подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - выписка из ЕГРН), актом на право пользования землей от 27 ноября 1958 года, постановлением Главы Темрюкского района Краснодарского края от 15 декабря 1997 года N 2315.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного земельного участка.
Представленной в материалы административного дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости подтверждается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером кадастровая стоимость определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2019 года на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 4 октября 2019 года N 2093 в размере 26 568 955 рублей 76 копеек. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N 011520/01 от 22 февраля 2020 года, выполненный специалистом ООО "Агентство оценки "Аспект", которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 7 637 271 рубля, а также положительное экспертное заключение N 106/03 11 марта 2020 года, выполненное Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков" на отчет оценке N 011520/01 от 22 февраля 2020 года о соответствии последнего требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время его составления эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключённого с заказчиком.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности); по смыслу части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Учитывая вышеприведенные руководящие разъяснения, оценивая отчет об оценке, в соответствии с которым разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов оценки составляет 71,2%, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 4 августа 2020 года назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство ООО "Лаборатория судебных исследований". Перед экспертом поставлен вопрос о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом, в силу статьи 25 этого же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснованы выводы по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Согласно экспертному заключению судебной оценочной экспертизы N 064/08-20 от 11 сентября 2020 года, выполненному ООО "Лаборатория судебных исследований", рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером по состоянию на 1 января 2019 года составляет 18 526 000 рублей (расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной - 30,27%).
От представителя административного истца поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы, в обоснование порочности выводов судебной экспертизы представлена рецензия эксперта-оценщика АО "Бизнес-Фактор" N 100820.01 от 14 октября 2020 года на заключение эксперта N 064/08-20 от 11 сентября 2020 года.
Суд считает, что представленная административным истцом рецензия выводов эксперта не опровергает, подписана лицом, не участвующим в рассмотрении дела, и отражает лишь субъективное мнение его автора, который не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В то же время, оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, расчеты, позволяющие осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта Юрченко А.И., являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что она по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.
Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Экспертом, проводившим судебную оценочную экспертизу, представлены обоснованные возражения на замечания представителя административного истца.
Кроме того, эксперт Юрченко А.И. была допрошена в судебном заседании и дала пояснения, опровергающие доводы о якобы допущенных ею нарушениях.
Несостоятельна ссылка представителя истца на пункт 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, согласно которому, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Таким требованиям принятое заключение эксперта отвечает.
По результатам исследования заключения судебной экспертизы, допроса эксперта установлено, что экспертом дана надлежащая оценка анализу рынка земельных участков <Адрес...>, иных внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки земельных участков.
В таблице N 4 заключения представлены основные предложения о продаже земельных участков в Темрюкском районе по состоянию на дату оценки спорного объекта - 01 января 2019 года, то есть те, которые наиболее сопоставимы с объектом оценки по одному или нескольким ценообразующим факторам с объектом экспертизы. При этом эксперт учитывал, что стоимость недвижимости в первую очередь зависит от местоположения объекта экспертизы, вида разрешенного использования, а также площади земельного участка.
Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования.
Доводы представителя общества о некорректном выборе объектов-аналогов не нашли своего подтверждения.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р.
Вопреки, утверждениям административного истца об использовании экспертом недостоверном информации относительно указания адресов объектов-аналогов N 2-3 названные объекты расположены в <Адрес...>, как и было указано в заключение эксперта, данная информация приведена в скриншотах объявлений на страницах 46-47 заключения.
