Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2022 года Дело N 3а-110/2022

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кузнецова Марка Николаевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Кузнецов М.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 604 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 858 000 рублей и расположенного на нем объекта недвижимости: назначение - нежилое, наименование - магазин, площадью 2 772, 1 кв.м., с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 55 630 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Кузнецов М.Н. является собственником нежилых помещений, расположенных в указанном здании, и плательщиком налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для исчисления которого принимается его кадастровая стоимость, а также соарендатором земельного участка, арендная плата за использование которого рассчитывается на основании его кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО "Профессиональный оценщик" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 858 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - 55 630 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 7 045 924, 38 рубля; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - 111 031 735, 78 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Кузнецова М.Н. на основании доверенности Зарубина Н.С., заинтересованное лицо Комаров И.В., представитель заинтересованного лица ООО "Объединение Орбита" на основании доверенности Митрушина Ю.Н. административный иск поддержали.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля в письменном заявлении в удовлетворении административного иска возражало.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставило его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра", ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки и рекламы", мэрия города Ярославля в судебное заседание своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заинтересованные лица Курилов В.В., Филин И.Г., Шевченко Т.И., Игнашев С.В., Федорова И.В., Якимов А.Н., Волков Б.Б., Силантьев А.Р., Коваленко В.В., Ладыгин М.Ю., Москвина Ж.А., Можаева В.Б., Смуров В.Е., Руслова Е.В. - собственники нежилых помещений в здании с кадастровым номером N и соарендаторы земельного участка с кадастровым номером N возражений против административного иска не заявили.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Кузнецова М.Н. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Кузнецов М.Н. является соарендатором земельного участка площадью 1 604 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, и собственником нежилых помещений в здании магазина, площадью 2 772, 1 кв.м., с кадастровым номером N.

В соответствии со статьями 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории "Сириус"), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что Кузнецов М.Н. является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Следовательно, права и законные интересы Кузнецова М.Н. затрагиваются установленной в отношении объекта с кадастровым номером N кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора N 20742-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 3 июля 2008 года, по условиям которого (приложение к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 7 045 924, 38 рубля.

Согласно приложению 1 "Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 111 031 735, 78 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 3 858 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на ту же дату - 55 630 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость нежилого здания рассчитана оценщиком доходным и сравнительным подходами. От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.

При использовании сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета об оценке следует, что оценщиком осуществлялось сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим элементам: наличие обременений, условия финансирования сделки, особые условия продажи, время продажи, наличие торга, вид прав на земельный участок под объектом, район расположения, местонахождение в пределах города (тип района), местоположение относительно "красной" линии, тип объекта, площадь, этаж, наличие и вид парковки, состояние отделки, физическое состояние здания, наличие движимого имущества в составе.

В случае различий в указанных характеристиках объекта оценки и аналогов оценщиком применялись корректировки к их ценам в соответствии с положениями пункта 22 ФСО N 7.

Из Отчета следует, что оценщиком в рамках сравнительного подхода выявлены и использованы три аналога, расположенные в городе Ярославле - нежилые здания по улице Елены Колесовой, дом 19 б (аналог 1), по 5 Брейтовскому переулку, дом 2б (аналог 2) и нежилое помещение по улице 5 Яковлевская, дом 17.

При исследовании такой характеристики объекта оценки как тип здания, оценщик пришел к выводу о его сопоставимости с объектом - аналогом 1, как объектом свободного назначения, в связи с чем цену указанного аналога по данному элементу сравнения не корректировал.

В числе прочих различий оценщиком установлено различие по местоположению относительно районов города объекта оценки, расположенного в Дзержинском районе, и аналога 3 (нежилые помещения по адресу: город Ярославль, улица 5 Яковлевская, дом 17), расположенного в Заволжском районе города Ярославля.

Величина корректировки рассчитана оценщиком на основании анализа данных цен на недвижимость в указанных районах города.

Указанные выводы оценщика подтверждены имеющимися в составе Отчета копиями объявлений о продаже объектов - аналогов, приведенным в Отчете анализом рынка, а также соответствующими расчетами, что соответствует требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены также доводы о том, что в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком при расчете рыночной стоимости здания использован не весь объем доступных рыночных данных об аналогичных объектах недвижимости, предлагаемых к продаже на дату оценки.

В дополнительных пояснениях оценщиком приведены доводы о том, что предложенные Департаментом аналоги не могли быть использованы в расчетах по той причине, что их стоимость выбивается из среднего ценового диапазона, установленного им по результатам анализа рынка, а, кроме того, в состав предложения по Ленинградскому проспекту, дом 39 в городе Ярославле вошла стоимость земельного участка под зданием, существенно превышающая площадь земли, необходимой для обслуживания такого здания, что оказало влияние на стоимость предложения и повлекло бы применение значительной корректировки его цены.

Суд с обоснованностью данных пояснений оценщика соглашается.

Кроме того, в соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.

В рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

В свою очередь, годовой доход определялся оценщиком как доход от сдачи в аренду объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам, влияющим на величину ставки арендной платы.

В целях нивелировки различий в объекте оценки и аналогах ставки арендной платы оценщиком корректировались.

Оценщиком проведено сравнение объектов по следующим элементам: вид передаваемых прав, условия финансирования, условия предложения, время предложения, наличие торга, район города, местонахождение в пределах города, местоположение относительно "красной" линии, тип объекта, площадь, этаж, физическое состояние здания, состояние отделки, наличие и вид парковки, наличие отдельного входа.