Дата принятия: 31 августа 2021г.
Номер документа: 3а-1081/2021
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 31 августа 2021 года Дело N 3а-1081/2021
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Аняновой О.П.
при секретаре
судебного заседания Бобневой В.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО <...>" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,
установил:
ОАО "<...>" обратилось в Краснодарский краевой суд с исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером , площадью 1 344 288+/- 406 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> по состоянию на 1 января 2020 года в размере рыночной стоимости 1 024 347 000 руб.
В обоснование заявленных требований о пересмотре кадастровой стоимости административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает его права, поскольку влечет уплату налоговых платежей в завышенном размере.
В подтверждение правовой позиции административный истец предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года составляет 3 691 925 677, 44 руб., тогда как в соответствии с отчетом об оценке N от 26 февраля 2021 года, выполненным ООО "<...> рыночная стоимость указанного земельного участка определена в размере 1 024 347 000 руб.
В судебном заседании 31 августа 2021 года представитель административного истца по доверенности <ФИО>14 на удовлетворении административного иска настаивал, просил установить рыночную стоимость спорного земельного участка в соответствии с отчетом об оценке N <...> от 26 февраля 2021 года.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности <ФИО>15. в судебном заседании просила вынести законное и обоснованное решение.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту- КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 57 от 26 декабря 2017 года "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".
Представителем заинтересованного лица - администрации МО г. Новороссийск направлено возражение на административное исковое заявление, в котором он просил в удовлетворении административного иска отказать.
От филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" в Краснодарском крае в лице представителя <ФИО>16 представлено возражение на административное исковое заявление, в котором содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" в Краснодарском крае.
Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности <ФИО>17. направлен отзыв на административное исковое заявление, с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.
Руководствуясь положениями статьи 247 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участвующих в деле лиц, проверив доводы административного искового заявления, письменного отзыва административного ответчика, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу требований статьи 4 вышеуказанного Закона государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.
Из приведенных положений статей 3 и 4 названного Федерального закона следует, что при проведении кадастровой оценки применяются стандартные подходы, также применяемые при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, базирующиеся, в том числе, на рыночной информации.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22).
Как следует из материалов дела, ОАО "<ФИО>18 является собственником земельного участка с кадастровым номером площадью 1 344 288+/- 406 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>
Из отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю следует, что оспариваемая кадастровая стоимость в размере 3 691 925 677, 44 рублей по состоянию на 1 января 2020 года была определена и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2020 года на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает, что 1 января 2020 года является верной датой определения кадастровой стоимости.
Принимая во внимание, что административный истец является собственником земельного участка, соответственно, плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, при рассмотрении заявленных требований суд исходит из того, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права, законные интересы административного истца и могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.
В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке от 26 февраля 2021 года, выполненный ООО "<...>", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 1 024 347 000 руб.
Указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчет не представлено.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд назначил судебную оценочную экспертизу, поручив ее производство ООО "<...>". Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости земельного участка на дату определения кадастровой стоимости.
Согласно заключению судебной экспертизы N от 5 июля 2021 года, выполненному ООО "<...>", отчет об оценке N от 26 февраля 2021 года, выполненный ООО "<...>", не соответствует в полной мере требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-фз от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не соответствует в полной мере федеральным стандартам оценки, а именно пунктам 5, 8и, 8з ФСО N 3, пунктам 8, 10,11в, 11д, 22б, 22е, 15 ФСО N 7. Факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости, при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в полном объеме не учтены. Информация, использованная оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, не является в полной мере достаточной и достоверной. Выявленные в отчете нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером . Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 1 января 2020 года составляет 1 865 304 000 рублей (расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной - 49,4 %).
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Оценив по правилам статьи 84 КАС РФ данное экспертное заключение, суд приходит к выводу, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорного земельного участка. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов.
Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжение эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, экспертом при вынесении заключения применялся доходный подход, этапы расчета рыночной стоимости земельного участка модифицированным методом остатка в рамках доходного подхода и их описание подробно изложены в заключении.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений (выводов) эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит, поскольку к судебной экспертизе приложены документы, подтверждающие, что он по уровню своего образования, квалификации, длительному стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.
Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.
При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке представленный истцом не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований ставить под сомнение содержание и выводы заключения судебной экспертизы от 5 июля 2021 года, выполненного ООО "<...>".
Судом отклоняются доводы представителя ДИО КК о том, что эксперт при развитом рынке необоснованно отказался от сравнительного подхода, а проведенный расчет рыночной стоимости объекта на основании доходного подхода модифицированным методом остатка значительно искажает реальную рыночную стоимость объекта оценки.
Так, в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом, могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В силу пункта 16 ФСО N 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из экспертного заключения следует, что мотивируя обоснование выбора доходного подхода и отказа от сравнительного подхода, эксперт указал, что на этапе сбора исходной информации им не выявлено на дату определения стоимости (1 января 2020 года) данных о сделках, либо предложениях к продаже свободных от застройки земельных участков площадью более 100 га категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "под промышленной площадкой, для размещения промышленных объектов" в г. Новороссийск. Предложения к продаже участков более 1 га (без градации вида разрешенного использования) - единичны. Имеющееся количество предложений к продаже участков недостаточно для проведения расчетов рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом сравнения продаж.
Земельные участки значительной площади, предназначенные для промышленной застройки в составе территориальных зон П-2 и пр., реализуются, как правило, в составе единых объектов недвижимости нежилого назначения (крупных производственных площадок, объектов складского назначения и т.д.). Выделить стоимостный вклад именно земельного участка в предлагаемом к реализации единого объекта недвижимости весьма затруднительно и требует проведения значительных корректирующих расчетов, что является невыполнимым в условиях отсутствия необходимой информации в открытом доступе.
Использование данных предложений о продаже земельных участков в качестве объектов аналогов при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода будет некорректно, так как, учитывая значительную разницу в площади, местоположении на карте градостроительного зонирования г. Новороссийск, придется вводить значительную по величине корректировку на имеющиеся различия. Это приведет к тому, что сумма абсолютных корректировок, введенных при расчете рыночной стоимости, превысит 100%, что является недопустимым условием при расчете рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода, свидетельствующем о некорректном выборе объектов-аналогов, значительно отличающихся от оцениваемого объекта по основным ценообразующим факторам.
Учитывая изложенное, эксперт обоснованно отказался при оценке земельного участка от метода сравнения продаж, так как в этом случае будет не соблюдаться основное условие применения данного метода: наличие достаточной и достоверной информации по состоянию на дату определения стоимости о ценах сделок либо предложений к продаже с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
Так же в заключении экспертов была проанализирована возможность применения в рамках расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка доходным подходом метода капитализации земельной ренты, метода предполагаемого использования и метода остатка, которые применяются для оценки, как застроенных так и незастроенных земельных участков.
В соответствии с разделом 5 распоряжения Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков; условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Учитывая разрешенное использование оцениваемого земельного участка площадью 1 344 227 кв.м. (под промышленной площадной, для размещения промышленных объектов) эксперт счел наиболее корректным применение модифицированного метода остатка при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках доходного подхода, который позволяет учесть все характеристики земельного участка, в том числе, ограничения в использовании, влияющие на потенциальную доходность, которую можно получить от использования земельного участка.
При этом, отличие используемого модифицированного метода остатка от метода остатка, отраженного в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России N 568-р от 06 марта 2002 года, состоит в том, что расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, производится не путем капитализации чистого операционного дохода, а путем дисконтирования чистого операционного дохода.
Расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка модифицированным методом остатка приведен в таблице 20 на странице 129 заключения. Ошибок расчет эксперта не содержит.
Экспертом, проводившим судебную оценочную экспертизу, представлены обоснованные возражения на замечания представителя административного ответчика.
