Решение Брянского областного суда

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 сентября 2021 года Дело N 3а-1078/2021

Брянский областной суд в составе:

судьи областного суда Шкобенёвой Г.В.

при секретаре Дубининой О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кушнира Александра Ивановича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Кушнир А.И. обратился в Брянский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости принадлежащих ему на праве собственности, а также находящегося в аренде, объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года:

- здания, наименование: магазин, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадью 288,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;

- здания, наименование: магазин непродовольственных товаров, складское помещение, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадью 673,3 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 67,7 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 44,9 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 170,2 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 157,4 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под объектом торговли, площадью 1 695 +/- 14,4 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: общественно-деловые цели (размещение здания магазина), площадью 332 +/- 6,4 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке N 273-1, N 273-2 от 9 ноября 2020 года выполненные ИП ФИО4

Административный истец полагает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представителем административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области представлен отзыв, согласно которому Управление возражает по существу заявленного требования, поскольку установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере заявленной рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. При этом право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не оспаривает.

Согласно правовой позиции, изложенной в отзыве на административное исковое заявление, представитель административного ответчика ГБУ "Брянскоблтехинвентаризация" просит в удовлетворении иска отказать, так как оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости соответствует анализу предложений представленных на рынке недвижимости Брянской области. Заявленная же административным истцом рыночная стоимость не соответствует действительности, идентичные объекты недвижимости на открытом рынке по данной стоимости приобрести невозможно.

В возражениях на административное исковое заявление представитель управления Росреестра по Брянской области не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагает, что Управление является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела, о времени и месте судебного разбирательства по делу, в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Исходя из положений указанного Федерального закона, понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3).

Согласно частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года N 1498 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области".

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником и арендатором объектов недвижимости:

- здания, наименование: магазин, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадью 288,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 составляет 6 748 923,91 руб.;

- здания, наименование: магазин непродовольственных товаров, складское помещение, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадью 673,3 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 составляет 10 432 575 руб.;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 67,7 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 348 007,28 руб. ;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 44,9 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 составляет 1 315 830,87 руб.;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 170,2 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 составляет 4 237 088,15 руб.;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 157,4 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 составляет - 3 918 435 руб.;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под объектом торговли, площадью 1 695 +/- 14,4 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 составляет 2 367 796,35 руб.;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: общественно-деловые цели (размещение здания магазина), площадью 332 +/- 6,4 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2019 составляет 463 780,76 руб.

В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, признаваемым объектом налогообложения.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

По общему правилу, предусмотренному 391 Налогового кодекса Российской Федерации, для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество и земельного налога, а также арендных платежей, то он вправе заявлять требование об оспаривании кадастровой стоимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1). С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона N 237-ФЗ о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (ст.ст. 9, 13. 14), доводы представителя управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, суд находит несостоятельными.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В силу статьей 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке N 273-1, N 273-2 от 9 ноября 2020 года выполненные ИП ФИО4, согласно которым рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости составляет по состоянию на 01.01.2019 составляет:

- здания, наименование: магазин, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадью 288,1 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> - 2 316 000 руб.;

- здания, наименование: магазин непродовольственных товаров, складское помещение, назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, площадью 673,3 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> - 6 398 000 руб.;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 67,7 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес> 1 114 000 руб.;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 44,9 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес> - 764 000 руб.;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 170,2 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес> 3 249 000 руб.;

- помещения, наименование: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж N, площадью 157,4 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес> 3 005 000 руб.;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под объектом торговли, площадью 1 695 +/- 14,4 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес> - 593 000 руб.;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: общественно-деловые цели (размещение здания магазина), площадью 332 +/- 6,4 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес> - 177 000 руб.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверяя представленные административным истцом отчеты на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, 7 отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Как следует из материалов дела, содержание отчетов свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчеты базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчетых приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком учтено месторасположение объектов недвижимости, проанализирован рынок аналогичных объектов недвижимости, идентичных району расположения объекта оценки.

В соответствии с абзацем 1 статьи 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Отчеты о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости составлен оценщиком, который, как следует из представленных документов, является членом саморегулируемой организации оценщиков, включен в реестр оценщиков, имеет необходимые дипломы, его деятельность застрахована.

В ходе рассмотрения административного дела установлено, что между величиной кадастровой стоимости и рыночной стоимостью части объектов оценки имеется существенная разница, в связи с чем, по ходатайству административного истца была назначена экспертиза о соответствии отчетов об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и определении рыночной стоимости в части объектов недвижимости с кадастровыми номерами: N, N, N, N по состоянию на 01.01.2019. Производство экспертизы поручено эксперту ФИО10.