Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 апреля 2021 года Дело N 3а-107/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журбы О.В.,

при ведении протокола помощником судья Паненковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Энергия" об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Энергия" (ООО "Энергия") обратилось в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Новочеркасске. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец, уточнив требования после ознакомления с результатами судебной оценочной экспертизы, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на дату её определения - 25 мая 2016 года, в размере рыночной стоимости определенной по результату судебной экспертизы в размере 7 831 578 рублей.

Представитель административного истца адвокат Барнев П.С. в судебном заседании 05 апреля 2020 года поддержал заявленные требования, в последствие представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В качестве административного ответчика к участию в деле привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, комитет по управлению имуществом Администрации г.Новочеркасска Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 7 831 578 рублей.

Представителем административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестр" филиала по Ростовской области Ю.В.Ткаленко представлен письменный отзыв, в котором указано, что в ЕГРН содержаться сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН уточненной площадью 11 551 кв.м из земель населенного пункта вид разрешенного использования - для размещения промышленных объектов. Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства РО N 778 "Об утверждении средних удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области" от 25 ноября 2014 года, в размере 14 702 690,35 рублей, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 272,85 руб./кв.м, для земель отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования. Указывают, что на момент постановки на учет кадастровая стоимость данного земельного участка была ошибочно определена в размере 9 172 418,08 рублей. В настоящее время техническая ошибка устранена. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра".

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился. Ранее в материалы дела представлено возражение, в котором указано, что Управлением права административного истца не нарушались. Просит рассмотреть дело в отсутствии представителя заинтересованного лица.

Представитель комитета по управлению имуществом Администрации г.Новочеркасска Ростовской области в судебное заседание не явился. Ранее в материалы дела представлено возражение против удовлетворения административных исковых требований общества в виду того, что снижение кадастровой стоимости негативно повлияет на размер арендных платежей в местный бюджет.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Выслушав пояснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что ООО "Энергия" является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 11 551 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Указанное подтверждается договором N 17/022 от 11 апреля 2017 года аренды земельного участка для эксплуатации зданий, строений, сооружений, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.11.2020.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена 02 февраля 2021 года по состоянию на 25 мая 2016 года, и составляет 14 702 690,35 рублей.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Согласно условий расчета арендной платы по договору аренды N 17 /022 от 11 апреля 2017 года, размер кадастровой стоимости учитывается при ее исчислении, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 04 декабря 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 16 ноября 2020 года N 1131, подготовленный оценщиком ФИО согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 25 мая 2016 года составляет 4 778 000 руб.

Решением комиссии от 15 декабря 2020 года N 11-26/2020-270 отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также ходатайства представителя административного истца, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор".

Согласно заключению эксперта ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" от 09 марта 2021 года N 3-2021 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 25 мая 2026 года составляет 7 831 578 рублей.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования (таблица 1), вывод по объекту оценки который отнесен к земельным участкам под коммерческое строительство экономически неактивного региону. По результату характеристики местоположения экспертом сделан вывод, что земельный участок находится в зоне, пользующейся средним спросом при приобретении коммерческой недвижимости.

На основе анализа рынка объекта, ценообразующих факторов, внешних факторов, влияющих на стоимость земельного участка, эксперт определилпределы цены предложений, коэффициент торга (0,8 - 0,9).

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал пять аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, по категории земель, по назначению (таблица 3). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на площадь, местоположение, условия продаж. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Объективные вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 25 мая 2026 года в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 04 декабря 2020 года.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (46%) в рассматриваемом случае сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований, уточнённых на основании выводов эксперта, Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца.

ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 40 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 40 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - для размещения промышленных объектов, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, площадью 11 551 кв.м, местоположение: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 25 мая 2026 года в размере 7 831 578 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 04 декабря 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергия" в пользу ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" денежные средства в размере 40 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 09 марта 2021 года N 20.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение вынесено 14 апреля 2021 года.

Судья О.В.Журба


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка