Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 марта 2021 года Дело N 3а-106/2021

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журбы О.В.,

при секретаре Лапшевой И.С.,

с участием представителя ООО "Песчанокопское ДРСУ" Москалевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Песчанокопское дорожное ремонтно-строительное управление" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Песчанокопское дорожное ремонтно-строительное управление" (далее - ООО "Песчанокопское ДРСУ") обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 18 516 350 рублей, существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 9 523 000 рублей, что нарушает его права, как плательщика земельного налога.

По этим основаниям административный истец просил суд восстановить пропущенный срок для обращения с требованием об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и установить его кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года определённой в отчёте об оценке в сумме 9 523 000 рублей.

Представитель административного истца Москалева Т.А. (доверенность от 22 сентября 2020 года, ордер N 9 от 15 января 2021 года) уточнила заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении эксперта в сумме 11 770 000 рублей.

В качестве административного ответчика к участию в деле привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, Администрация Песчанокопского района Ростовской области.

Представитель Правительства Ростовской области Венецкая Е.И. обратилась с письменным ходатайством, в котором просила рассмотреть дело в своё отсутствие, не возражала против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки не известили.

Представителем административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестр" филиала по Ростовской области Ю.В.Ткаленко представлен письменный отзыв, в котором указано, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 18 516 350 рублей, в соответствии с постановлением Правительства РО N 750 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Ростовской области". Определение кадастровой стоимости осуществлялось Филиалом в соответствии с положениями статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, приказами Росреестра от 18 февраля 2016 года N П/0515, от 12 мая 2012 года N П/210. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра".

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).

Судом установлено, что ООО "Песчанокопское ДРСУ" является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 107 000 кв.м, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно сведениям ЕГРН, спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 16 февраля 2005 года.

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 11.11.2014 N 750 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Ростовской области" и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 18 516 350 руб.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации, общество является плательщиком земельного налога, сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 23 ноября 2020 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 7 сентября 2020 года N 8-1-2020, подготовленный оценщиком ООО Оценочная компания "Золотая цифра", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 18 516 350 руб.

Решением комиссии от 15 декабря 2020 года N 11-26/2020-258 отклонено заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности представленного административным истцом отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также ходатайства представителя административного истца, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО от 1 марта 2021 года N 903-Э/2021 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 11 770 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административным истцом своих требований.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Эксперт указал, что исследуемый земельный участок целесообразно отнести к землям под индустриальную застройку, к неактивному рынку земельных участков. Экспертом проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области, учтены факторы, влияющие на стоимость земельных участков.

Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт отобрал 3 аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы по местоположению, по категории земель, по назначению (таблица 14).

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок на условия рынка, на местоположение, на инженерное обеспечение, на площадь. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

При таком положении суд приходит к выводу, что административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённом в результате экспертизы, подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 23 ноября 2020 года.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

ООО "Песчанокопское ДРСУ" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 23 ноября 2020 года, то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.

Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости (36%) в рассматриваемом случае сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований, уточнённых на основании выводов эксперта, Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении все судебные расходы относятся на административного истца.

С учётом изложенного сумма 35 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью "Песчанокопское дорожное ремонтно-строительное управление" срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование - асфальтобетонный завод; для размещения промышленных объектов, площадью 107 000 кв.м, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года в размере 11 770 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 ноября 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Песчанокопское дорожное ремонтно-строительное управление" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" денежные средства в размере 35 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 1 марта 2021 года N 32.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В.Журба

Мотивированное решение составлено 24 марта 2021 года.

Судья О.В. Журба


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка