Решение Кемеровского областного суда

КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 июня 2021 года Дело N 3а-104/2021

Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Решетняка А.М.,

при секретаре Юргель Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску Администрации Мысковского городского округа об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Мысковского городского округа обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу (далее - Комиссия).

Требования мотивированы тем, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 25 ноября 2020 года N 20-57 по заявлению собственника Силича С.В. была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11 948 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 390 000 руб., что значительно меньше кадастровой стоимости в размере 26 340 202,36 руб.

Администрация Мысковского городского округа является главным распорядителем налоговых поступлений от спорного земельного участка и значительное снижение налоговых поступлений в городской бюджет непосредственным образом затрагивает интересы административного истца.

Полагает, что отчет об оценке N 2010/02 от 23 октября 2020 года, на основании которого Комиссией установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Оценщиком для сравнения с оцениваемым объектом избраны объекты - аналоги не подходящие по своим техническим характеристикам. Так в таблице N 10.3.1, расположенной на стр. 31 Отчета, в строке "площадь" указана площадь объектов - аналогов в размере 250 кв. м. (Объект - аналог N 1), 304 кв.м. (Объект - аналог N 2), 294 кв.м. (Объект - аналог N 3) и 5 893 (Объект - аналог N 4) соответственно, в то время как оцениваемый объект имеет общую площадь в размере 11 948 кв.м., что значительно превышает площадь каждого из объектов - аналогов. В виду того, что одним из главных ценообразующих факторов является площадь земельного участка, следовало учесть схожесть объектов - аналогов с оцениваемым объектом по данному параметру. Вид использования у объектов - аналогов отличается от вида использования оцениваемого объекта. При этом каких-либо обоснований о наличии либо отсутствии земельных участков с видом использования: "под производственную базу" отчет не содержит.

В виду того, что для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в рамках сравнительного подхода использованы объекты - аналоги вид разрешенного использования которых, отличается от вида разрешенного использования оцениваемого земельного участка, а так же в значительной мере отличается площадь. Отчет N 2010/20 не подлежит однозначному толкованию в виду чего не может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку согласно п. 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода оценки недвижимости оценщик должен учитывать в том числе и то, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 25 ноября 2020 года N 20-57 в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 11 948 кв.м., расположенного по адресу: N, категория земель: под собственную базу, в размере его рыночной стоимости 2 390 000 руб.;

Исключить сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу 25 ноября 2020 года N 20-57, об установленной рыночной стоимости в размере 2 390 000 руб. земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: N, с общей площадью 11 948 кв.м. категория земель: под собственную базу;

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу повторно рассмотреть заявление Силича С.В.

В судебное заседание представитель административного истца Шерин А.В., действующий на основании доверенности, не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Административные ответчики Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу, заинтересованные лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Кемеровской области-Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области-Кузбассу, Силич С.В. извещены надлежащим образом, не явились.

Представитель заинтересованного лица Силича С.В. - Алымов М.Н., действующий на основании доверенности, после объявленного перерыва в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Указал, что проведенная судебная экспертиза является спорной и необоснованной, экспертное заключение не может быть положено в основу судебного акта.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу представили письменные возражения, в которых указывают на то, что Комиссией не допущено каких-либо нарушений действующего законодательства при принятии оспариваемого решения, заявили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей (л.д. 88-89, 212-216 т. 1).

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Кемеровской области-Кузбассу в возражениях на иск указал, что решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N в размере 26 340 202,36 руб., по состоянию на 1 августа 2014 года. 25 ноября 2020 года на основании решения Комиссии от 25 ноября 2020 N 20-57 в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка в размере рыночной стоимости 2 390 000 руб. Просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д. 126-128 т. 2).

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, распорядившихся своим правом на участие в судебном заседании.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (ст.65, 66 ЗК РФ).

В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается, в том числе отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ст.24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок создания и работы комиссии).

Из пункта 20 Порядка создания и работы комиссии следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20 февраля 2012 года N П/72 (с учетом внесенных изменений) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу и утвержден ее состав согласно приложению к приказу (л.д. 217-231 т.1).

Как следует из материалов дела, Силич С.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 11 948 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под собственную базу, следовательно, обязан оплачивать земельный налог исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка (л.д.232-233 т. 1).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 1 октября 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2015 года, утвержденная по состоянию на 01 августа 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года N 4-2/3904, составляет 26 340 202, 36 руб. (л.д. 234 т.1).

Кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 августа 2014 года, на момент обращения Силича С.В. в Комиссию 5 ноября 2020 года являлась актуальной.

Силич С.В. 5 ноября 2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по основанию установления его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость - 01 августа 2014 года (л.д. 232-233 т.1).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу от 25 ноября 2020 N 20-57 заявление Силича С.В. удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 2 390 000 руб. (л.д. 191-193 т.1).

Согласно ч.28 ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Учитывая обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была существенно, более чем в 11 раз, снижена на основании установления рыночной стоимости, в связи с чем административный истец как орган местного самоуправления Мысковского городского округа, на территории которого расположен спорный земельный участок, и как главный распорядитель налоговых поступлений, вправе оспорить решение Комиссии.

Как видно из текста протокола N 20 заседания и решения Комиссии от 25 ноября 2020 года N 20-57 (л.д.117-193 т.1), при принятии оспариваемого решения Комиссия руководствовалась представленным заявителем отчетом об оценке, составленным оценщиком ООО "Независимая Профессиональная оценка" ФИО11 от 23 октября 2020 года N 2010/02, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки 01 августа 2014 г. составляет 2 390 000 руб. (л.д. 35-64 т.1).

Поскольку определение соответствия отчета ООО "Независимая Профессиональная Оценка" от 23 октября 2020 года N 2010/02, на основании которого Комиссией принято оспариваемое решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности относится к обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения дела, и при этом требуются специальные познания судом была назначена судебная экспертиза, перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта ООО "Оценочное бюро "Актив" N 48/2021 от 17 мая 2021 года отчет "ООО "Независимая профессиональная оценка" от 23 октября 2020 года N 2010/02, составленный ФИО12., об оценке земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> площадью 11 948 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: "под собственную базу" не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания указанного отчета следует, что в результате оценки объекта оценки методом сравнения продаж сравнительного подхода при корректировании различий по элементу сравнения "Условия продаж" объектов - аналогов NN 1 - 4 и объекта оценки - выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, способные оказать существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки, выраженные в несоблюдении пункта 5 ФСО - 3: "информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки должна быть подтверждена" - информация по элементу сравнения "Условия продаж" в отчете не приведена (л.д. 157-184 т.2).

Экспертное заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее - КАС РФ), содержит подробное описание и результаты проведенных исследований, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.

Каких - либо доказательств, позволяющих усомниться в достоверности данного заключения, суду не представлено.

На основании части 1 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В соответствии с частью 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пункту 5 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Вместе с тем для объекта аналога N 4 сделка является единственной, содержит информацию о правообладателе земельного участка, однако не содержит сведений о второй стороне сделки - продавце, что не исключает выкуп земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимого имущества по цене не превышающей кадастровую стоимость земельного участка (статья 36 ЗК РФ в редакции до 1 марта 2015 года), либо продажи с аукциона (в результате анализа аукциона по продаже земельного участка в сопоставлении с определением "Рыночная стоимость" отличие выражено элементом сравнения "условие продажи" заключается в ограниченном сроке экспозиции участка на рынке - снижает цену сопоставимой продажи, на основании чего в нее (цену аукциона) вносится определенная повышающая поправка), "основание" регистрации сделки "не указано" в связи с чем по своему характеру данные сделки не могут являться рыночными.

При таких обстоятельствах при сравнении каждого объекта - аналога N N1-4 с объектом оценки по ценообразующему фактору (элементу сравнения) "Условия продаж" исходные данные приведенные в отчете по объектам - аналогам N N1-4 (л.д.57) не дают надлежащего представления об условиях продажи объектов - аналогов, обоснование в отчете "Условия продажи объектов - аналогов типичные" не проведения корректировки по данному фактору (л.д.50 об.) - достаточным (надлежащим доказательство) "не выявленных различий" по данному элементу сравнения объекта оценки с объектами - аналогами N N1-4 не является.

Таким образом, оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о недостоверности выводов, изложенных в отчете ООО "Независимая Профессиональная Оценка" от 23 октября 2020 года N 2010/02, поскольку отчет не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При этом недостатки отчета об оценке, установленные экспертом при проведении судебной экспертизы, вопреки утверждениям представителя заинтересованного лица, наглядно показывают на его несоответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и подтверждают обстоятельства невозможности его использования Комиссией для целей пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Доводы Администрации Мысковского городского округа о том, что решение Комиссии в оспариваемой части нарушает права административного истца, нашли свое подтверждение.

Статьей 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации установлено, что в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от следующих местных налогов, устанавливаемых представительными органами городских округов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах: земельного налога - по нормативу 100 процентов.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, нарушает права административного истца на поступление в бюджет городского округа налоговых поступлений в экономически обоснованном размере.

Частью 1 статьи 219 КАС РФ предусмотрен трехмесячный срок обращения с административным исковым заявлением об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти в суд, исчисляемый со дня, когда лицу стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов.