Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2022 года Дело N 3а-103/2022

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Пеункова Михаила Вячеславовича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Пеунков М.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 216 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 304 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Пеунков М.В. является соарендатором указанного земельного участка, арендная плата за использование которого рассчитывается на основании его кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ЗАО "Ярославский центр недвижимости" (далее - Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 11 304 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 16 530 867, 16 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Пеункова М.В. на основании доверенности Котова Е.С. административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, в письменных отзывах на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки и рекламы" в судебное заседание своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заинтересованные лица Каракичев А.Б., Бережной А.М., Пеунков В.Г., Артошенко Е.Н., Морунов А.В., Блинова Л.В., Сергеев А.С., Меньшикова Н.А., Дэир В.С., Добронравова Л.Е., Молюшкина Н.А., ООО Лаборатория сложной коррекции зрения "Алькор", Бережная А.А., Морунов А.В., Байдимиров М.Н., Евстифеев А.Н., Холин И.Б., Атрошенко А.В., Шакирзянов Я.А., Молев В.Л., Червякова Е.А., Морева А.С., Карпушина С.В., Быстрова Т.Д., Савченко Г.Н., Зимина М.В., Сахарова Т.А., Дядин Н.В., Синицына О.Е., Ионов А.Ю., Ветошкина Е.В., Стуликов Е.А., Исакова И.И., Афоничев А.А., Тарасова О.В., Спиридонова И.П.. Добронравова Л.Е., Верещагина Е.В., Громов А.В., Короткова Л.Н. - соарендаторы земельного участка с кадастровым номером N возражений против административного иска не заявили.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Пеункова М.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".

Судом установлено, что Пеунков М.В. является соарендатором земельного участка площадью 2 216 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием соглашения о присоединении к договору N 19514-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 12 сентября 2019 года, по условиям которого (приложение к соглашению) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером N вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 16 530 867, 16 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 11 304 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельных участков по адресам: город Ярославль, улица Малая Химическая (у дома 7а) (аналог 2), город Ярославль, Ленинградский проспект, в районе дома 18 (аналог 3), явился факт нахождения на них объектов капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты, у их покупателей.

В связи с этим, как утверждает Департамент, данные земельные участки (аналоги 2 и 3) имеют улучшения и не могли рассматриваться оценщиком как свободные (незастроенные) земельные участки. Указанные объекты реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на "тип сделки", либо максимальное значение корректировка на "вид права".

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанные земельные участки - аналоги 2 и 3 свободны от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимися в составе Отчета об оценке содержаниями объявлений о продаже права аренды на них, из которых со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельные участки. Оснований полагать, что в состав цены данных предложений входит стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цены указанных предложений в 2 900 000 (аналог 2), 45 000 000 рублей (аналог 3) являются ценами земельных участков без улучшений.

При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО N 7 к ценам указанных аналогов оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в ее максимальном значении, предложенном Справочником оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2018 года, в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объектов.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенных в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, - 11 304 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Пеункова М.В. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения Пеункова М.В. с настоящим административным иском в суд - 30 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Пеункова Михаила Вячеславовича удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 216 кв.м с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 304 000 (одиннадцать миллионов триста четыре тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 30 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 9 марта 2022 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка