Решение Иркутского областного суда

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 апреля 2021 года Дело N 3а-102/2021

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре Рыковой А.А., с участием представителя административного истца АО "Иркутскстройоптторг" - Сергеева С.С., действующего на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-102/2021 по административному исковому заявлению АО "Иркутскстройоптторг" к Правительству Иркутской области, ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области, заинтересованные лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Администрация города Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО "Иркутскстройоптторг" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под эксплуатацию существующей производственной базы, площадью 81 567 кв.м., расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН на основании Постановления Правительства Иркутской области N 969-пп от 26.11.2020, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 367 182 822,87 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Рыночная стоимость земельного участка по поручению собственника определена (данные изъяты) Согласно отчету N 01Ф-01/21 от 26.01.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2020 составляет 94 454 954 руб.

Административный истец полагает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под эксплуатацию существующей производственной базы, площадью 81 567 кв.м., расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2020 в размере 94 454 954 руб.

В судебном заседании представитель административного истца АО "Иркутскстройоптторг" - Сергеев С.С., действующий на основании доверенности, в полном объеме поддержал административные исковые требования, просил суд удовлетворить их.

Административный ответчик Правительство Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что отчет об оценке (данные изъяты), представленный административным истцом, соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки.

Административный ответчик ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка не свидетельствуют об ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, повлекшей нарушение прав административного истца, поскольку государственная кадастровая оценка осуществляется с применением методов массовой оценки, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости. Кроме того, указало, что административный истец обращался в Учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, однако документы, подтверждающие наличие ошибок, не представил, в связи с чем, было принято решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный ответчик Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что ни Росреестр, ни его территориальные органы не наделены полномочиями по принятию решений о проведении государственной кадастровой оценки, непосредственному определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также не уполномочены в рамках проведения "массовой" кадастровой оценки на осуществление каких-либо действий, влекущих изменение установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости. В компетенцию Управления не входит осуществление оценочной деятельности, требующей специальных познаний в указанной области. Следовательно, Управление не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости объектов недвижимости, с которой административный истец не согласен.

В судебное заседание ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, от филиала поступил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в их отсутствие, отказать в удовлетворении административных исковых требований к ФГБУ "ФКП Росреестра". Дополнительно указал, что ФГБУ "ФКП Росреестра" в нарушение норм КАС РФ привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика и заинтересованного лица одновременно. Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области не является юридическим лицом. Кроме того, ФГБУ "ФКП Росреестра" не может выступать в качестве административного ответчика по данному делу, поскольку Учреждение не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса, не наделено полномочиями по государственному кадастровому учету объектов недвижимости, действия ФГБУ "ФКП Росреестра" не оспариваются.

Заинтересованное лицо Администрация города Иркутска в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указала, что отчет об оценке, представленный административным истцом, составлен с нарушением требований Федерального закона об оценке и федеральных стандартов оценки. Указала, что объект оценки - земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, площадью 81 567 кв. м., вид разрешенного использования - под эксплуатацию существующей производственной базы, однако оценщик в Отчете при определении рыночной стоимости самостоятельно делит рассматриваемый земельный участок на два земельных участка: под эксплуатацию существующей производственной базы (основной вид разрешенного использования), площадью 61175 кв.м. (стр. 97); торговое и административное использование (вспомогательный вид разрешенного использования), площадью 20392 кв.м. (стр. 98). Площадью участка земли признается площадь территории с установленными в ходе выполнения кадастровых работ границами, которая закреплена в ходе постановки участка на кадастровый учет с присвоением уникального кадастрового номера. Границы участка на местности, в том числе и установление смежных границ между соседними участками, определяет кадастровый инженер в межевом плане. Согласно сведениям ЕГРН спорный земельный участок имеет площадь 81 567 кв. м., соответственно и при определении рыночной стоимости необходимо использовать площадь 81567 кв. м. с видом разрешенного использования - под эксплуатацию существующей производственной базы. Указала, что спорный земельный участок фактически используется для размещения рынка, складов, соответственно при определении кадастровой стоимости отнесен к 4 сегменту "Предпринимательство". Также указала, что административному истцу в рамках досудебного порядка необходимо обратиться с заявлением в ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".

Суд, с учетом мнения представителя административного истца АО "Иркутскстройоптторг" - Сергеева С.С., действующего на основании доверенности, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца АО "Иркутскстройоптторг" - Сергеева С.С., действующего на основании доверенности, допросив свидетеля оценщика Н. изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 N 642-пп "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области" принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп.

В судебном заседании установлено, что АО "Иркутскстройоптторг" является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под эксплуатацию существующей производственной базы, площадью 81 567 кв.м., расположенного по адресу ориентира: <адрес изъят>

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 12.05.2012.

14.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 N 969-пп Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 367 182 822,87 руб. по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 22.03.2021.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, является в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ (в редакции Федерального закона N 374-ФЗ от 23.11.2020, вступившего в силу с 01.01.2021) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего АО "Иркутскстройоптторг" земельного участка могут повлиять на его права и обязанности как налогоплательщика, в связи с чем у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.01.2021.

С настоящим иском АО "Иркутскстройоптторг" обратилось в суд 11.03.2021 (согласно квитанции об отправке, протоколам проверки электронной подписи), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке (данные изъяты) N 01Ф-01/21 от 26.01.2021.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы ст. 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно отчету N 01Ф-01/21 от 26.01.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2020 составляет 94 454 954 руб.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, а также выбор сравнительного подхода; корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта недвижимости, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Полномочия Н. на осуществление оценочной деятельности проверены. Так, согласно информации, размещенной на официальном сайте Ассоциации "Русское общество оценщиков" Н. является членом Ассоциации "Русское общество оценщиков" с 31.01.2017, регистрационный номер 010162; статус данного оценщика действительный. К отчету приложен полис страхования ответственности оценщика N 922/1723441794 от 07.05.2020, сроком действия с 08.05.2020 по 07.05.2021, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 30.01.2018 N 002597-1, сроком действия с 30.01.2018 по 30.01.2021. Согласно постановлению Правительства РФ от 04.02.2021 N 109 "О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 440", срок действия квалификационных аттестатов, выданных с 01.02.2018 по 31.05.2018, продлевается на 4 месяца.

Полномочия Г. на осуществление оценочной деятельности проверены. Так, согласно информации, размещенной на официальном сайте Ассоциации "Русское общество оценщиков" Г. является членом Ассоциации "Русское общество оценщиков" с 03.09.2007, регистрационный номер 000798; статус данного оценщика действительный. К отчету приложен полис страхования ответственности оценщика N 922/1744983211 от 06.07.2020, сроком действия с 16.07.2020 по 15.07.2021, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 25.01.2018 N 002297-1, сроком действия с 25.01.2018 по 26.01.2021. Согласно постановлению Правительства РФ от 04.02.2021 N 109 "О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 440", срок действия квалификационных аттестатов, выданных с 01.02.2018 по 31.05.2018, продлевается на 4 месяца.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщиков, отчет об оценке мотивирован, выводы оценщиков предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данных доказательств недопустимыми (ст. 61 КАС РФ), не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов проведения оценки, не выявлено.

Доводы заинтересованного лица Администрации города Иркутска о несоответствии отчета требованиям Федерального закона об оценке и Федеральным стандартам оценки являются необоснованными.

Так, согласно письменным пояснениям оценщиков (данные изъяты) Н. и Г. выполнивших отчет N 01Ф-01/21 от 26.01.2021, объектом оценки является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующей производственной базы, площадью 81 567 кв.м., кадастровый номер: Номер изъят, расположенный по адресу: <адрес изъят>. Вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка - под эксплуатацию существующей производственной базы установлен оценщиками на основании, документов, представленных заказчиком: копия свидетельства о государственной регистрации права, копия выписки из ЕГРН. При оспаривании результатов кадастровой оценки и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оценщики руководствуются п. 20 разд. VI "Анализ наиболее эффективного использования" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" ФСО N 7: "Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования".

Вид фактического использования оцениваемого земельного участка, установлен оценщиками на основании личного осмотра оцениваемого объекта и представляет собой смешанный вид использования: в качестве основного вида разрешенного использования на участке размещены складские и производственные здания; в качестве вспомогательного вида разрешенного использования на участке размещены объекты торгового назначения (павильоны и магазины), а также объекты административного назначения, для размещения органов управления производством и торговлей.

Соблюдая баланс интересов административного истца и Администрации г.Иркутска, а также руководствуясь положениями нормативных правовых актов, регулирующих процедуру оспаривания кадастровой стоимости, а также нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность при проведении оценки для целей оспаривании (п. 20 разд. VI "Анализ наиболее эффективного использования" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" ФСО N 7), Оценщиками было принято решение в соответствии с Генеральным планом города Иркутска, Решением Думы города Иркутска от 26.04.2019 N 006-20-560909/9 "О внесении изменений в решение Думы города Иркутска от 28.10.2016 N 006-20-260430/6 "Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска, за исключением территории в границах исторического поселения город Иркутск", условно выделить из площади оцениваемого земельного участка фактически используемую производственно-складскую часть (в качестве основного вида разрешенного использования) и фактически используемую офисно-торговую часть (в качестве вспомогательного вида разрешенного использования) и рассчитать стоимости этих частей по аналогам, выбранным из соответствующего сегмента рынка земельных участков для коммерческого использования.

Оценщики не проводили кадастровые и/или межевые работы по определению границ зон производственно-складского и офисно-торгового использования оцениваемого земельного участка и выделению их в отдельные, самостоятельные объекты кадастрового учета, а лишь установили доли площади земельного участка, которые фактически используются собственником в соответствующих целях (табл. 2.4 на стр. 26-28 Отчета): 90,658 % застроенной территории оцениваемого земельного участка приходится на объекты капитального строительства производственно-складского назначения (основной вид разрешенного использования); 9,342% застроенной территории приходится на объекты административного и торгового назначения (условно-разрешенный вид использования). Определение размера площадей земельного участка для основного и условно-разрешенного видов использования произведено Оценщиками в соответствии со ст. 150 Правил землепользования и застройки части территории города Иркутска. В ПЗ-303 (производственная зона для размещения коммунальных и складских объектов), в которой расположен оцениваемый земельный участок, максимальный процент застройки объектами торговли и делового управления - 25 % дополнительно к застройке основного вида разрешенного использования, совместно с застройкой иного вспомогательного вида разрешенного использования. На основе определенных долей оценщиками рассчитана рыночная стоимость части земельного участка, используемая для основного вида разрешенного использования: производственно-складское (табл. 6.15 стр. 108-109 Отчета) и рыночная стоимость части земельного участка, используемая для вспомогательного вида разрешенного использования: административного и торгового назначения (табл. 6.16 стр. 109-110 Отчета). Единое значение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка рассчитано как сумма стоимостей основного и условно-разрешенного использования (табл. 6.17 стр. 110 Отчета об оценке).