Решение Московского городского суда

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 сентября 2022 года Дело N 3а-0567/2022

именем Российской Федерации

г. Москва 15 сентября 2022 года

Московский городской суд в составе: председательствующего судьи Михалевой Т.Д., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-567/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества "МАЗД" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество "МАЗД" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 4 июня 2021 года кадастровой стоимости в размере рыночной земельных участков:

общей площадью 5 490 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5865, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 8/2, в размере 53 754 804 руб.;

общей площадью 2 083 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5866, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 8/3, в размере 22 080 316 руб.;

общей площадью 15 476 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5864, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 8, в размере 146 672 825 руб.;

общей площадью 23 065 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5859, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 2, в размере 216 595 985 руб.;

общей площадью 14 495 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5857, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 2/1, в размере 135 945 177 руб.

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является арендатором земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке N 666/012/21, подготовленный ООО "Сенат-Оценка".

В судебное заседание от представителя административного истца поступило заявление об уточнении исковых требований на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

Представителем Департамента городского имущества города Москвы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" представлены письменные возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы и ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав представителей явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Размер арендной платы за указанные земельные участки может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков без согласования с арендатором.

Следовательно, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку административный истец является арендатором земельных участков, арендная плата по которым исчисляется исходя из кадастровой стоимости, суд считает, что он вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

Доводы представителя административного ответчика, изложенные в письменных пояснениях, о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просят пересмотреть административные истцы не имеют правового значения для разрешения заявленных требований, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельных участков:

общей площадью 5 490 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5865, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 8/2;

общей площадью 2 083 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5866, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 8/3;

общей площадью 15 476 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5864, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 8;

общей площадью 23 065 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5859, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 2;

общей площадью 14 495 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5857, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 2/1.

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 4 июня 2021 года утверждена в размере 295 546 628 руб. 70 коп., 112 900 807 руб. 98 коп., 827 091 141 руб. 72 коп., 1 229 226 110 руб., 775 019 239 руб. 80 коп. соответственно.

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N 666/012/21, подготовленный ООО "Сенат-Оценка".

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на указанный отчет об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение поставлены вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на дату утверждения оспариваемой кадастровой стоимости. Проведение экспертизы поручено ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке N 666/012/21, подготовленный ООО "Сенат-Оценка", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

По состоянию на 4 июня 2021 года рыночная стоимость земельных участков определена:

общей площадью 5 490 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5865, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 8/2, в размере 140 663 000 руб.;

общей площадью 2 083 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5866, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 8/3, в размере 53 370 000 руб.;

общей площадью 15 476 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5864, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 8, в размере 396 521 000 руб.;

общей площадью 23 065 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5859, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 2, в размере 590 964 000 руб.;

общей площадью 14 495 кв.м с кадастровым номером 77:09:0005012:5857, расположенного по адресу: г. Москва, внутригородская территория муниципальный округ Хорошевский, ул. 1-я Магистральная, земельный участок 2/1, в размере 371 386 000 руб.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подходов обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в г. Москве, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объектов оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В сравнительном подходе при определении рыночной стоимости были использованы аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектом экспертизы.

Доводы о том, что заключение судебной оценочной экспертизы не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, не основаны на допустимых доказательствах, поскольку возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы подготовлены представителем административного ответчика, наличие специального образования в области оценочной деятельности у которого документами по делу не подтверждено.

Экспертом, проводившим судебную оценочную экспертизу, представлены обоснованные возражения на замечания представителя административного ответчика, не согласиться с которыми у суда оснований не имеется, поскольку доказательств, подтверждающих, что допущенные, по мнению административного ответчика, нарушения, повлияли на итоговую стоимость исследуемых объектов недвижимости, не представлено, как и не представлено расчета рыночной стоимости с учетом этих замечаний.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертизы и определенной величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости суду представлено не было, в связи с чем, а также в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, не имелось установленных части 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, а также представил мотивированные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость земельных участков, указанных выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - 24 декабря 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Судебные расходы согласно статье 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относит расходы на оплату услуг представителей, а также суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу статьи 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки фио и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.