Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 сентября 2019 года №3га-943/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 9 сентября 2019 года Дело N 3га-943/2019
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Идрисовой А.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гатауллиной О.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Эссен Продакшн АГ" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
акционерное общество "Эссен Продакшн АГ" (далее АО "Эссен Продакшн АГ") обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгового центр, площадью 26540 кв.м., расположенного по адресу: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 171813325 руб.
Также истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, универмаги, универсамы, торговые центры, торгово-выставочные комплексы, площадью 18246 кв.м., расположенного по адресу: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 17 августа 2018 года в размере 74063433,36 руб.
Считая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику. Отчетом ИП Захарова И.А. N 4-19 определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 32671000 руб. Отчетом ИП Захарова И.А. N 3-19 определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 17 августа 2018 года составляет 16805000 руб.
Административный истец, в соответствии с договором аренды земельного участка N N... от 12 января 2017 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., из договора аренды указанного земельного участка и расчетов арендной платы следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.
Административный истец, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N..., в соответствии с законодательством Российской Федерации обязан уплачивать земельный налог. Налоговая база по земельному налогу подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая в данном случае существенно превышает размер его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы административного истца.
На основании изложенного, истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N... равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 32671000 руб., земельного участка с кадастровым номером N... равной рыночной по состоянию на 17 августа 2018 года в размере 16805000 руб.
От представителя административного истца Жуковой О.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости в соответствии с суммами, определенными судебным экспертом.
Представитель заинтересованного лица Администрации городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан Шефер Л.Т. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, не согласилась с результатами экспертизы, пояснила, что, по ее мнению, рыночная стоимость определена экспертом неверно, так как неправильно применены корректировки, аналоги выбраны экспертом в промышленном районе, в то время как спорный земельный участок находится в центре города Туймазы.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Кальянов В.Н. свое заключение поддержал и пояснил, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участка аналоги подобраны им правильно, им было учтено место нахождения подобранных аналогов, были произведены соответствующие корректировки.
Представители ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, заинтересованного лица Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав пояснения лица, участвующего в деле, эксперта, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.
В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В силу части 2 статьи 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.
Судом установлено, что АО "Эссен Продакшн АГ" является собственником земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, универмаги, универсамы, торговые центры, торгово-выставочные комплексы, площадью 18246 кв.м., расположенного по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 января 2019 года N N....
Также судом установлено, что по условиям договора аренды земельного участка N N... от 12 января 2017 года АО "Эссен Продакшн АГ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгового центр, площадью 26540 кв.м., расположенного по адресу: адрес. По условиям договора аренды земельного участка арендные платежи исчисляются исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Результат определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивает права и обязанности административного истца как собственника земельного участка с кадастровым номером N..., являющегося плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из его кадастровой стоимости, а также как арендатора земельного участка с кадастровым номером N..., уплачивающего арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости названных выше земельных участков.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан N 646 от 30 декабря 2014 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан, по состоянию на 01 июня 2014 года.
Из ответа и.о. директора филиала по Республике Башкортостан Государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" А.Н. Пантелеева от 19 июля 2019 года N N... следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N... поставлен на учет 17 августа 2018 года. Кадастровая стоимость рассчитана при постановке на учет с применением удельного показателя кадастровой стоимости 5-ой группы видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 646. В результате кадастровая стоимость земельного участка составила 74063433,36 руб., имеет дату определения, внесения и применения - 17 августа 2018 года.
Также из указанного выше ответа следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... утверждена постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года N 646 в размере 171813325 руб. на 01 июня 2014 года.
Административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости земельного участка представлены отчеты ИП Захарова И.А. N 4-19 которым установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 32671000 руб., а также отчет N 3-19 в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 17 августа 2018 года составляет 16805000 руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан N 426 от 09 апреля 2019 года отклонено поданное 20 марта 2019 года заявление АО "Эссен Продакшн АГ" о пересмотре результата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N... в связи с несоответствием представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан N 427 от 09 апреля 2019 года отклонено поданное 20 марта 2019 года заявление АО "Эссен Продакшн АГ" о пересмотре результата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N... в связи с несоответствием представленного заявителем отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям статьи 11 Закона об оценке, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельных участков, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 30 июля 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка" Кальянову В.Н.
Согласно заключению эксперта Кальянова В.Н. ООО "РегионЗемОценка" N 18/07/1-19-ЗЭ от 09 августа 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 июня 2014 года составляет 35139000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 17 августа 2018 года составляет 17005000 руб.
Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ООО "РегионЗемОценка" Кальяновым В.Н., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объектов оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Доводы представителя заинтересованного лица о том, что экспертом неверно определена рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N..., поскольку неправильно подобраны аналоги для проведения экспертизы по месту расположения, неверно проведены корректировки стоимости земельных участков, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N... эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, то есть, прямого сравнения информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, (элементы сравнения): местоположение объекта и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, площадь, физические характеристики земельного участка, транспортная доступность, инфраструктура.
Довод представителя истца о том, что экспертом приняты аналоги, расположенные на окраине города Октябрьский, в то время как земельный участок с кадастровым номером N... расположен в центре города Туймазы, опровергаются материалами дела. Из текста заключения экспертизы (т. 2 л.д. 179-182) следует, что при проведении экспертизы в качестве аналогов экспертом приняты 4 земельных участка, расположенных в городе Октябрьском, находящемся в Туймазинском районе Республики Башкортостан, при этом аналог N 1 расположен в центре города Октябрьский, аналоги с номерами 2,3,4 расположены в промзоне города Октябрьский. Экспертом приведены доводы, по каким основаниям им были приняты объекты-аналоги, расположенные в городе Октябрьском.
Из описания земельного участка с кадастровым номером N..., карты города Туймазы (т. 2 л.д. 109) следует, что указанный участок находится в южной части города Туймазы, на окраине, у дороги, в квартале, занимаемом преимущественно объектами общественно-делового и торгово-сервисного назначения.
При таких обстоятельствах, доводы представителя истца о неправильном выборе аналогов оцениваемого земельного участка опровергаются содержанием заключения эксперта.
Также экспертом применены корректировки стоимости земельных участков по условиям продажи, финансирования, времени продажи, наличию подъездных путей, инженерных коммуникаций. Коэффициенты корректировок приведены по данным Справочника оценщика недвижимости "Земельные участки" Лейфера Л.А.
В связи с изложенным, учитывая пояснения эксперта, суд пришел к выводу, что выбранные для сравнения экспертом объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки, экспертом верно применены корректировки стоимости земельных участок.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость, обоснованность требований истца.
На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленные административным истцом требования.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.
Как следует из материалов дела, административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - 20 марта 2019 года, поэтому дата подачи заявления об определении кадастровой стоимости - 20 марта 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление акционерного общества "Эссен Продакшн АГ" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгового центра, площадью 26540 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной рыночной по состоянию на 01 июня 2014 года в размере 35139000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, универмаги, универсамы, торговые центры, торгово-выставочные комплексы, площадью 18246 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной рыночной по состоянию на 17 августа 2018 года в размере 17005000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 20 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан или с даты начала деятельности четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в указанный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан подпись А.В. Идрисова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка