Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 05 декабря 2019 года №3га-924/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 5 декабря 2019 года Дело N 3га-924/2019
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ханановой А.Т.,
с участием представителя административного истца ООО "Эко-Сити" - Терегуловой Е.А., представителей административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Абузаровой А.Т., Валеевой К.А., представителя заинтересованного лица Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан - Гизатуллина И.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Эко-Сити" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Эко-Сити" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером ....
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере ... руб. Вместе с тем, согласно отчету ООО "Деловые консультации" N 19-06-138 от 25 июня 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года составляет ... руб.
Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы.
На основании изложенного административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на 01 января 2018 года.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Эко-Сити" - Терегулова Е.А., действующая по доверенности от 30 апреля 2019 года, заявленные требования поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере ... руб., установленном отчетом ООО "Деловые консультации" N 19-06-138 от 25 июня 2019 года. При этом высказала свое несогласие относительно заключения эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 01/10/19-ЗЭ от 13 ноября 2019 года.
Представители административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Абузарова А.Т., Валеева К.А., действующие на основании доверенностей от 20 июня 2019 года, от 13 июня 2019 года, представитель заинтересованного лица Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан - Гизатуллин И.К., действующий по доверенности от 10 сентября 2019 года, возражений относительно экспертного заключения ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 01/10/19-ЗЭ от 13 ноября 2019 года не высказали, просили суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N... равной его рыночной стоимости с учетом данного экспертного заключения.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и городу Ишимбай в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Установлено, что ООО "Эко-Сити" является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., что подтверждается Договором аренды земельного участка N 216-ЮЛ от 17 июля 2014 года, Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16 апреля 2019 года. Срок аренды земельного участка установлен с 27 июня 2014 года до 27 июня 2039 года. Расчет арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан N 1371 от 01 ноября 2018 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2018 года в составе земель отдельных категорий".
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 мая 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере ... руб.
Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Административным истцом ООО "Эко-Сити" в обоснование заявленных требований предоставлен отчет ООО "Деловые консультации" N 19-06-138 от 25 июня 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года составляет ... руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С целью определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 июля 2019 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Партнер".
Согласно заключению эксперта ООО "Партнер" Калаба В.И. N 19.07.40 от 20 августа 2019 года по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... составила ... рублей.
В судебном заседании от 05 сентября 2019 года представители административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, представители заинтересованных лиц Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и г. Ишимбай возражали относительно заключения эксперта ООО "Партнер" Калаба В.И. по тем основаниям, что заключение не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО N3, а также общей методологии, и не может являться допустимым доказательством. Обнаруженные недостатки экспертного заключения привели к значительному занижению итоговой рыночной стоимости.
В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта ООО "Партнер" представителем заинтересованного лица Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан Каримовым Г.А. заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года.
Определением суда от 05 сентября 2019 года по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО "Информ-Эксперт".
Согласно заключению эксперта ООО "Информ-Эксперт" Газдалетдинова А.М. N 80/19 от 25 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года составила ... руб.
В судебном заседании представителями административного истца ООО "Эко-Сити" высказано возражение относительно экспертного заключения ООО "Информ-Эксперт", по тем основаниям, что экспертом Газдалетдиновым А.М. выбраны некорректные объекты в качестве аналогов, не были применены все необходимые корректировки к объектам, выбранным в качестве аналогов. Кроме того в экспертном заключении допущены арифметические ошибки. Неучтенные факторы существенно влияют на рыночную стоимость объекта экспертизы, отсутствие применения корректировок приводит к существенному и необоснованному завышению цены объекта экспертизы.
На основании вышеизложенного представителями административного истца ООО "Эко-Сити" заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Определением суда от 10 октября 2019 года назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО "РегионЗемОценка".
Согласно заключению эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 01/10/19-ЗЭ от 13 ноября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2018 года составила ... руб.
В соответствии с положениями статей 7, 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Кальянов В.Н. подготовленное им экспертное заключение N 01/10/19-ЗЭ от 13 ноября 2019 года поддержал, относительно доводов представителя ООО "Эко-Сити" о наличии в экспертном заключении нарушений действующего законодательства об экспертной деятельности, дал соответствующие пояснения и представил суду письменные пояснения, которые были приобщены к материалам дела.
Доводы представителя ООО "Эко-Сити" о том, что экспертом не был произведен выезд и осмотр объекта исследования, не был установлен в натуре факт использования спорного земельного участка, не был проведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, в связи с чем эксперт в дальнейшем ошибочно относит объект оценки по назначению "под индустриальную (производственно-складскую) застройку", а также о некорректном выборе экспертом аналогов и некорректном определении им сегмента рынка, суд находит не состоятельными по следующим основаниям.
Пунктом 5 ФСО N7 предусмотрено, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Таким образом, указанный пункт ФСО N7 не содержит безусловного обязательства проведения осмотра объекта оценки, в том числе на ретроспективную дату (01 января 2018 года). Информация о фактическом использовании земельного участка экспертом основывалась на данных Единого государственного реестра недвижимости: вид разрешенного использования и картографические данные.
В соответствии с п. 20 ФСО N7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
В соответствии с картографической идентификацией, экспертом было установлено, что на участке расположены объекты недвижимости и сооружения полигона ТБО. Таким образом, оценка производилась в предположении использования земельного участка в соответствии с фактическим использованием находящихся на нем объектов капитального строительства. Отнесение объекта экспертизы к земельным участкам под индустриальную (производственно-складскую) застройку подтверждается также "Классификацией земельных участков, представленной в справочнике оценщика недвижимости "Земельные участки", Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Н.Новгород, 2017 года, автор Лейфер Л.А., из которого следует, что к земельным участкам под индустриальную (производственно-складскую) застройку относятся в т.ч. земельные участки для размещения сооружений промышленности.
Отнесение полигона ТБО к сооружениям промышленности также отражено в статье 1 Федерального закона "Об отходах производства и потребления" N 89-ФЗ от 24 июня 1998 года, согласно которой объектами размещения отходов являются специально оборудованные сооружения, предназначенные для размещения отходов (полигон, шламохранилище, в том числе шламовый амбар, хвостохранилище, отвал горных пород и другое) и включающие в себя объекты хранения отходов и объекты захоронения отходов.
Экспертом в процессе сбора информации по сопоставимым объектам, принималась информация из открытых интернет-источников. Указанные объекты относятся к сопоставимым категориям земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с сопоставимыми видами разрешенного использования, расположены в индустриальных зонах и окраинах населенных пунктов южного направления Республики Башкортостан. Близкие значения удельной стоимости объектов-аналогов, учитывая зависимость от объекта передаваемых прав и площади, косвенно подтверждают корректность их выбора для проведения расчета. Совокупное количество информации о предложении подобных объектов является достаточным для проведения оценки с применением сравнительного подхода.
В силу требований действующего законодательства об экспертной деятельности, эксперт при проведении расчетов самостоятельно выбирает аналитические исследования и расчетные справочники в соответствии с имеющимися у него доступными и официальными источниками. Наличие в заключении эксперта анализа рынка земельных участков коммерческого назначения в Республике Башкортостан для 2 полугодия 2016 года, при допустимом сроке экспозиции земельных участков под индустриальную застройку в Республике Башкортостан до 18 месяцев (при дате определения стоимости объекта исследования на 01 января 2018 года) не противоречит актуальному расчетному справочнику оценщика недвижимости "Земельные участки", Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Н.Новгород, 2017 года, автор Лейфер Л.А.
При таких обстоятельствах указание представителя ООО "Эко-Сити" на использование экспертом ООО "РегионЗемОценка" Кальяновым В.Н. устаревшего и некорректного анализа рынка земельных участков коммерческого назначения в Республике Башкортостан и г.Уфа, суд находит не состоятельным.
В соответствии с "Классификацией земельных участков, представленной в вышеуказанном справочнике оценщика недвижимости "Земельные участки", автор Лейфер Л.А., стр. 45, 46, объекты сравнения под индустриальную застройку могут быть со следующими категориями: земли населенных пунктов и земли промышленности, не требующими корректировки на категорию.
С учетом вышеизложенного являются не обоснованными доводы представителя ООО "Эко-Сити" о непроведении экспертом корректировок на категорию земель.
Остальные доводы представителя административного истца ООО "Эко-Сити" о допущенных экспертом ошибках при идентификации вида разрешённого использования аналогов, о непроведении им корректировок на вид разрешенного использования и на территориальное расположение в Республике Башкортостан; на некорректные корректировки на передаваемые права по земельным участкам и на территориальное расположение в границах населённого пункта, также не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Суд, в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что экспертное заключение подготовленное экспертом ООО "РегионЗемОценка" Кальяновым В.Н., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости земельного участка. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Права административного истца могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО "Эко-Сити", как плательщика арендной платы.
На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 01/10/19-ЗЭ от 13 ноября 2019 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Эко-Сити" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 04 июля 2019 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, в размере ... руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка