Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 08 октября 2020 года №3га-919/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 8 октября 2020 года Дело N 3га-919/2020
Верховный суд Республики Башкортостан в составе
судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рафиенко Е.Р.,
с участием представителя административного истца ООО УК "СервисКапитал" - Мкртчяна Г.А., представителей административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" Абузаровой А.Т., Валеевой К.А., представителя заинтересованных лиц Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Лысенко В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СервисКапитал" (далее - ООО УК "СервисКапитал") об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО УК "СервисКапитал", являясь арендатором земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ..., обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка в результате проведенной государственной оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете "Об определении рыночной стоимости земельного участка" N... от дата, выполненном оценщиком ...
Данное обстоятельство нарушает законные интересы административного истца в части уплаты экономически обоснованной арендной платы.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка согласно Отчету по оценке объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Мкртчян Г.А. поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, соглашаясь с выводами эксперта, определившего рыночную стоимость земельного участка.
Представители административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" по доверенностям Абузарова А.Т., Валеева К.А. с исковыми требованиями и с заключением эксперта не согласились, представив возражения, согласно которым, по мнению административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, примененная экспертом корректировка на местоположение в области в отношении аналога N 1 в размере 25% недостаточна. Также некорректны размеры корректировок по всем аналогам на местоположение внутри города. По мнению административного ответчика, экспертом в заключении использованы объекты-аналоги по нижней ценовой границе.
Представитель заинтересованных лиц Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по доверенностям Лысенко В.А. поддержала позицию административных ответчиков, заявив ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в судебное заседание не явились.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.
Заслушав пояснения представителей сторон, эксперта ... ФИО8, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. N 171-ФЗ).
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
Из материалов дела следует, что административный истец на основании договора от дата и дополнительному соглашению от дата, является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ....
Согласно расчетам арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, арендные платежи исчисляются по процентной ставке исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
По выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от дата земельный участок поставлен на кадастровый учет 17 апреля 2008 года.
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по проведенному в 2019 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года", размещенным на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан https://mzio.bashkortostan, 24.10.2019.
Вышеуказанным приказом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 89 316 682,74 руб. согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата.
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец предоставил отчет N... от дата, выполненном оценщиком ..., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 15 390 000,00 рублей.
Принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в отчете по оценке, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ... ФИО8
Согласно заключению эксперта ... ФИО8 N... от дата рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 39 920 000,00 руб.
Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности ... лет), включен в Реестр членов СРО, имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, а также полиса страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации...
Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. N 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий, выводы эксперта сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом при проведении исследования использованы три аналога земельных участков категории земель населенных пунктов с аналогичным объекту оценки виду разрешенного использования, расположенных в адрес с однотипными объекту оценки типовыми условиями о доступности необходимых городских инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки на местоположение в черте города. Информация получена по данным Интернет-сайтов по продаже земельных участков по указанному назначению в феврале-августе 2018 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по виду передаваемых прав в отношении аналога N 2, по площади земельных участков с применением скидки на торг.
Исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка установлена экспертным путем в ходе назначенной судом экспертизы, принимая во внимание, что доказательства недостоверности выводов эксперта лицами, участвующими по делу, не представлены, суд полагает заключение экспертизы надлежащим доказательством, которое может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости земельного участка в размере, установленном экспертом.
Доводы представителей административных ответчиков, приведенные в возражениях на экспертное заключение о том, что экспертом использованы объекты-аналоги по нижней ценовой границе, не содержат доказательства о недостоверности рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку соответствующие допустимые и достаточные доказательства этому возражения не содержат.
Более того, приведенные административным ответчиком доводы опровергаются пояснениями опрошенного в судебном заседании эксперта ... ФИО8, пояснившей, что при проведении исследования был проанализирован рынок земельных участков, сопоставимых с объектом оценки, в том числе и те аналоги, которые приведены в таблице к возражениям, поступившим от административного ответчика. Однако, среди приведенных ответчиком в таблице аналогов, только объект-аналог N 6 является сопоставимым с объектом оценки, поскольку все остальные имеют иной вид разрешенного использования. Так, аналог N 1 - "для проектирования и строительства автокомплекса (автомойка, автосервис, магазин+кафе)"; аналог N 3 - по документам "учреждения культуры и искусства"; аналог N 4 - "под строительство гаражных комплексов"; аналог N 5 - "под строительство гаража".
Относительно примененной корректировки в отношении объекта-аналога N 1 эксперт пояснил, что аналог расположен в пригороде, в зоне сосредоточения основных торговых центров адрес и многоэтажного строительства ... и его местоположение в соответствии со справочником Лейфера Л.А. определено как "ближайшие окрестности областного центра". Областным центром является адрес. При этом приведенная в экспертном заключении таблица (стр.11 Заключения) показывает диапазон цен по выборке объектов, но при этом является ориентировочной, поскольку не содержит индивидуальных сведений по виду права, площади, рельефу, о наличии коммуникаций, местоположению относительно "красной линии", интенсивности транспортного потока, т.е тех индивидуальных особенностей, которые влияют на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Относительно корректировки на локальное местоположение в черте города экспертом даны пояснения о том, что отобранные объекты-аналоги расположены также как и объект оценки в непосредственной близости к крупным автомагистралям, в районах сосредоточения основных торговых центров, жилой застройки.
Таким образом, суждение со стороны административных ответчиков и заинтересованного лица о недостоверности выводов эксперта о рыночной стоимости земельного участка объективно не подтверждено.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "СервисКапитал" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, вид разрешенного использования: ..., в размере его рыночной стоимости 39 920 000, 00 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 17 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Е.А. Старичкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка