Дата принятия: 28 сентября 2020г.
Номер документа: 3га-907/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
РЕШЕНИЕ
от 28 сентября 2020 года Дело N 3га-907/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ханановой А.Т.,
представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" - Валеевой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Худолазское" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
ООО "Худолазское" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что он является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ...., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: земельные участки для разработки известнякового месторождения, расположенного по адресу: адрес
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года определена в размере ....
Вместе с тем, согласно отчету ИП Каскинова Х.В. от дата года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ... руб.
Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы.
На основании изложенного административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков равной их рыночной стоимости в соответствии с отчетом ИП Каскинова Х.В. от дата года.
Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" Валеева К.А., действующая на основании доверенностей от ..., административные исковые требования не признала. Вместе с тем пояснила суду, что эксперт ... в судебном заседании дала полный развернутый ответ на представленные ими замечания. Характеристики земельного участка исследованы полно, при массовой оценке не учитываются индивидуальные характеристики земельных участков.
Представитель административного истца ООО "Худолазское", представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Сибай Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 1, 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость
Датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (далее - дата определения кадастровой стоимости), является день, по состоянию на который сформирован перечень (часть 4 статьи 14 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке").
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Установлено, что административный истец ООО "Худолазское" является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ....м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ...., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес; с кадастровым номером ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: земельные участки для разработки известнякового месторождения, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается Договором аренды земельных участков дата года, Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от дата года.
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года".
Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от дата по состоянию на дата года: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере ... руб.
Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Административным истцом ООО "Худолазское" в обоснование заявленных требований предоставлен отчет ... года, согласно которому: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ... 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ....; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ....; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на дата года составляет ... руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С целью определения действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки".
Согласно заключению эксперта ... по состоянию на дата года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила ... руб.
Представителем административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Бадертдиновой Р.М. представлены письменные возражения на вышеуказанное экспертное заключение, из которых следует, что рыночная стоимость земельных участков определена с нарушением действующего законодательства об оценке. Так, в нарушение пункта 5 ФСО N 3 заключение эксперта вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на передаваемые права по объекту аналогу N 2. В заключении при расчёте стоимости указывается кадастровый номер 02:62:010101:35 и передаваемые права объекта аналога N 2 как "право собственности", однако данный кадастровый номер идентифицирован неверно. Согласно описанию фотографий в объявлении было установлено местоположение объекта аналога. Учитывая, что часть земельного участка размежевана и имеет зарегистрированные права в виде аренды, следовательно, и земельный участок объекта аналога N 2 будет передаваться на правах аренды. Земельные участки в аренде дешевле земельных участков в собственности. Согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2016 Земельные участки. Часть 3" под редакцией Лейфера Л.А., корректировка для земельных участков под индустриальную застройку, находящихся в долгосрочной аренде в среднем 19%, для участков в краткосрочной аренде в среднем составит 33,3% к земельным участкам в собственности.
Кроме того, в возражениях Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указано, что согласно пункту 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости рынок исследуется в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При этом согласно п.11д ФСО N 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. На стр.... заключения приведена выборка предложений объектов аналогов и обосновывается отказ от применения в расчетах некоторых объектов аналогов. Однако в данной выборке представлены объекты "дешевые" по удельному показателю и не представлены предложения более "дорогих" земельных участков. Таким образом, занижена средняя стоимость, на которую ориентируется эксперт при выборе объектов аналогов и нарушен принцип достаточности объема исследования.
По состоянию на дату исследования на рынке были выявлены предложения о продаже аналогичных объектов, не учтенных экспертом. Согласно приведенной таблице в приложении 1, средняя удельная стоимость составляет - 400 руб./кв.м., что выше в 5 раз итоговой стоимости в заключении. При таких обстоятельствах, по мнению представителя административного ответчика, заключение вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по предметам исследования.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ... подготовленное ею экспертное заключение поддержала, высказала возражения по основаниям, изложенным в письменных пояснениях. По доводу представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о том, что заключение вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на передаваемые права по объекту аналогу N 2, пояснила, что объект не находится в собственности. Из фотографии в объявлении следует, что объект аналог расположен на въезде в город: объекты капитального строительства находятся на некотором удалении от объекта аналога N 2, вдоль участка проходят ЛЭПы высокого напряжения, асфальтовая дорога. Земельный участок с кадастровым номером ... имеет иную площадь. Согласно программе ГИС Ингео по данному участку в период с 2014 по 2017 годы, каких либо изменений не вносилось.
Также эксперт пояснила, что ею был проведен полный анализ рынка земельных участков восточного направления Зауралья, были отобраны более близкие по характеристикам аналоги. Подобранные объекты аналоги, сопоставимы по местоположению и по социально-экономическим признакам. Объекты аналоги, расположенные в городах Кумертау и Учалы не могут быть приняты в качестве аналогов при расчетах, по местоположению.
Суд соглашается с выводами эксперта, поскольку экспертом использованы в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, что соответствует пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
Исключительно одни лишь доводы, приведенные в возражениях на экспертное заключение, без представления доказательств и каких-либо контррасчетов, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не могут свидетельствовать о том, что возможные нарушения при проведении экспертизы имели место, или каким-то образом повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд не может согласиться с представленными Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан возражениями на экспертное заключение ...
Лицами, участвующими в деле, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
Положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" имеют специальный характер и не ограничивают правообладателей земельных участков в использовании судебной защиты, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности ООО "Худолазское", как арендатора земельных участков, поскольку определение в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости влияет на его обязанность по уплате арендной платы и у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.
На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ... года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дату кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Худолазское" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 13 июля 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ....м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата года, в размере ... руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата года, в размере ... руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата года, в размере ... руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ....м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата года, в размере ... руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения объектов предприятия по разработке полезных ископаемых, расположенного по адресу: адрес равной его рыночной стоимости по состоянию на дата года, в размере ... ... руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: земельные участки для разработки известнякового месторождения, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата года, в размере ... руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Башкортостан.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
