Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 20 октября 2020 года №3га-822/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 20 октября 2020 года Дело N 3га-822/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Хамидуллиной Э.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО8.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Геосфера" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,
установил:
ООО "Геосфера" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.
В обоснование требований указано, что ООО "Геосфера" принадлежат на праве собственности объекты недвижимости:
- с кадастровым номером N ...:502, площадью 1004 кв.м., расположенное по адресу: адрес с кадастровой стоимостью 11 484 153 руб. 60 коп.
- с кадастровым номером N ...:505, площадью 5489 кв.м., расположенное по адресу: адрес, с кадастровой стоимостью 63 180 475 руб. 82 коп.
- с кадастровым номером N ...:506, площадью 24 757 кв.м., расположенное по адресу: адрес, с кадастровой стоимостью 285 155 087 руб. 12 коп.
- с кадастровым номером N ...:507, площадью 813 кв.м., расположенное по адресу: адрес, с кадастровой стоимостью 15 299 733 руб. 18 коп.
- с кадастровым номером N ...:508, площадью 3014 кв.м., расположенное по адресу: адрес, с кадастровой стоимостью 34 488 780 руб. 04 коп.
- с кадастровым номером N ...:8, площадью 49331 кв.м., расположенное по адресу: адрес с кадастровой стоимостью 46 839 784 руб. 50 коп.
Значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает права административного истца как собственника объектов недвижимости.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости.
Представитель административного истца по доверенности Суханов С.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования согласно заключению судебной экспертизы.
Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" по доверенности Гайсина И.Г. в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, заинтересованные лица Нургалиева А.Ш., Алексеев А.В. на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 03 июля 2020 года лицам, участвующим в деле.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления налоговых платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, затрагивает права административного истца как собственника.
Материалами дела подтверждается, что спорные объекты недвижимости поставлены на государственный кадастровый учет.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N ...:502 определена по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 11 484 153 руб. 60 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N ...:505 определена по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 63 180 475 руб. 82 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N ...:506 определена по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 285 155 087 руб. 12 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N ...:507 определена по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 15 299 733 руб. 18 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N ...:508 определена по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 34 488 780 руб. 04 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N ...:8 определена по состоянию на 01 января 2019 г. в размере 46 839 784 руб. 50 коп.
Административным истцом представлены отчет об оценке N 115-20 от 26 мая 2020 г., подготовленный ООО "Центр оценки и права", отчет об оценке N 118-20 от 27 мая 2020 года, подготовленный ООО "Центр оценки и права", согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:502 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 6 002 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:505 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 31 463 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:506 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 135 548 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...507 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 5 199 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:508 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 18 018 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:8 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 37 591 000 руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С целью установления действительной рыночной стоимости объектов недвижимости по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 23 июля 2020 г. по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО "Топограф".
Согласно заключению эксперта ООО "Топограф" N СЭ/13-2020 от 06 августа 2020 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N ...:502 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 6 420 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:505 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 25 710 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:506 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 114 360 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:507 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 5 680 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:508 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 19 280 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:8 по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 38 420 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Суд не может согласиться с доводами Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по следующим основаниям.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Чернявская А.В. пояснила суду, что в соответствии с решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 22 августа 2008 года N 7/4 "О правилах землепользования и застройки городского округа г. Уфа Республики Башкортостан" строительство административного здания допустимо в любой территориальной зоне города. Различие в стоимости земельных участков под торгово-офисную застройку и под объекты придорожного сервиса в соответствии со Справочником оценки недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть II, Нижний Новгород, 2018 г. относится к земельным участкам придорожного сервиса за пределами населенного пункта на федеральных трассах, так Федеральным законом N 257-Фз от 08 ноября 2007 года запрещено размещение объектов капитального строительства не предназначенных для обслуживания автомобильной дороги. Корректировка на местоположение в соответствии со справочником оценки недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть II, Нижний Новгород, 2018 г. основана на статистических данных, зависит от характера окружающей застройки, что соответствует действительности, уровень деловой активности в микрорайоне спальной высотной застройки одинаков вне зависимости от части города. Объекты, застраиваемые на земельных участках, имеют своих потребителей и их численность в спальных районах одинакова.
Согласно п. 24 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Суд, оценивая отчеты об оценке N 115-20 от 26 мая 2020 г., N 118-20 от 27 мая 2020 г., подготовленные ООО "Центр оценки и права", заключение эксперта ООО "Топограф" N СЭ/13-2020 от 06 августа 2020 г., представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости земельных участков заключение эксперта ООО "Топограф" N СЭ/13-2020 от 06 августа 2020 г., поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.
Ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО "Топограф" N СЭ/13-2020 от 06 августа 2020 г., и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования ООО "Геосфера" подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключение эксперта ООО "Топограф" N СЭ/13-2020 от 06 августа 2020 г..
Результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО "Геосфера" как собственника.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Геосфера" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:502, площадью 1004 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 6 420 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:505, площадью 5489 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 25 710 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 02N ...:506, площадью 24 757 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 114 360 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:507, площадью 813 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5 680 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:508, площадью 3014 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 19 280 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:8, площадью 49331 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 38 420 000 рублей.
Датой подачи заявления считать 15 июня 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан п/п Э.М. Хамидуллина
Копия верна:
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Э.М. Хамидуллина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка