Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 08 сентября 2020 года №3га-788/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 8 сентября 2020 года Дело N 3га-788/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ханановой А.Т.,
с участием представителя административного истца Салдеева Р.Б. -Ахатова И.М., представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" - Абузаровой А.Т., Валеевой К.А., представителя заинтересованного лица Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - Валитовой А.Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Салдеева ФИО13 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Салдеев Р.Б. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером ....
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере ... руб. Вместе с тем, согласно отчету ИП Галеевой Г.М. от 18 мая 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.
По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают его права и обязанности как собственника, являющегося плательщиком имущественного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости в размере ... руб. по состоянию на 01 января 2019 года.
В судебном заседании представитель административного истца Салдеева Р.Б. - Ахатов И.М., действующий по доверенности от 28 мая 2020 года, заявленные требования поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере, установленном экспертным заключением ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" N 163/2020 от 20 июля 2020 года.
Представители административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" - Абузарова А.Т., Валеева К.А., действующие по доверенностям от 30 декабря 2019 года, 30 июня 2020 года, административные исковые требования не признали, суду пояснили, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере рыночной стоимости, снижение произошло за счет уточнения индивидуальных характеристик участка, которые не учитываются при массовой оценке.
Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - Валитова А.Ч., действующая по доверенности от 30 декабря 2019 года, административные исковые требования Салдеева Р.Б. не признала, доводы изложенные представителями административных ответчиков поддержала.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Установлено, что Салдеев Р.Б. является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06 мая 2020 года.
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года".
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 мая 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере ... руб.
Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права как собственника, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Административным истцом Салдеевым Р.Б. в обоснование заявленных требований предоставлен отчет ИП Галеевой Г.М. от 18 мая 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С целью определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я. N 163/2020 от 20 июля 2020 года по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... составила ... рублей.
Представителем административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Бадертдиновой Р.М., действующей по доверенности от 30 декабря 2019 года на данное заключение эксперта представлено письменное возражение.
Из возражения следует, что в нарушение п.5 ФСО N 3 заключение вводит в заблуждение относительно использования объекта аналога N 2. В качестве аналога N 2 выбран объект с ценой предложения ... руб. по состоянию на 21 марта 2018 года, однако, на рынке имеется предложение этого же объекта более близкого к дате оценки, по состоянию на 09 апреля 2018 года с ценой предложения ... руб. В нарушение п.5 ФСО N 3 заключение вводит в заблуждение относительно отсутствия корректировки на конфигурацию земельного участка к аналогу N 2. Данный аналог представляет собой участок менее пригодный для строительства, т.к. имеет вытянутую форму. Земельные участки, имеющие неправильную или вытянутую форму, продаются дешевле остальных. Экспертом в заключении для определения рыночной стоимости предмета исследования в качестве аналогов, использованы объекты, выбранные по нижней ценовой границе в диапазоне ... руб./кв.м. По мнению представителя административного ответчика, обнаруженные недостатки значительно влияют на установление рыночной стоимости спорного земельного участка.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Марданова Л.Я., подготовленное ею экспертное заключение N 163/2020 от 20 июля 2020 года поддержала, суду пояснила, что объекты, указанные в письменных возражениях представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан были проанализированы ею во время производства экспертизы и определения рыночной стоимости объекта исследования и исключены из расчетов по следующим причинам:
Объект N 1: данный объект представляет собой земельный участок с видом разрешенного использования: для размещения производственных зданий, расположенный по адресу: .... Земельный участок относится к сегменту рынка "под индустриальную застройку". В то время как объект исследования относится к сегменту рынка "под придорожный сервис". Разрешенным использованием земельного участка объекта исследования является использование под "авторемонтные предприятия". Фактическое использование земельного участка соответствует разрешённому использованию. В декабре 2016 года данный объект выставлялся на продажу по цене ... ... На 1 марта 2018 года данный объект был выставлен на продажу по цене ... В апреле 2020 года этот же объект был выставлен на продажу по цене ...). По состоянию на 2020 год данный объект не продан. Согласно п.8 ФСО N 1 информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Срок экспозиции объекта составил почти 4 года. Цена объекта с 2016 по 2020 годы снижалась, что говорит об изначально завышенной цене предложения данного объекта. Для земельного участка для размещения производственных зданий, очевидно, что стоимость объекта является явно завышенной. Таким образом, использовав в расчетах рыночной стоимости объекта исследования указанный представителем ответчика объект по цене ... рублей, эксперт неизбежно придет к завышенной и необъективной стоимости объекта исследования. По указанным причинам, эксперт был вынужден отказаться от применения данного объекта в качестве аналога для расчетов рыночной стоимости объекта исследования.
Объект N 2: данный объект представляет собой земельный участок с кадастровым номером .... Земельный участок относится к сегменту рынка "под индустриальную застройку". В то время как объект исследования относится к сегменту рынка "под придорожный сервис". В декабре 2016 года данный объект выставлялся на продажу по цене ... рублей (по ...). На январь 2020 года данный объект был выставлен на продажу по цене ... рублей (по ..../кв.м). Уже в июле 2020 года этот же объект выставлен на продажу по цене .... По состоянию на 2020 год данный объект не продан. Срок экспозиции объекта составил почти 4 года. Цена объекта с 2016 по 2020 годы снизилась в 3,8 раза, что говорит об изначально завышенной цене предложения данного объекта. Для земельного участка для ведения коммерческо-производственной деятельности, очевидно, что стоимость объекта является явно завышенной. Таким образом, использовав в расчетах рыночной стоимости объекта исследования указанный представителем ответчика объект по цене ... рублей, эксперт неизбежно придет к завышенной и необъективной стоимости объекта исследования. По указанным причинам, эксперт отказался от применения данного объекта в качестве аналога для расчетов рыночной стоимости объекта исследования.
Объект N 3: данный объект был использован в расчетах рыночной стоимости объекта исследования. Стоимость аналога, принятого к расчетам, составила ... рублей. Несмотря на то, что позднее 29 декабря 2018 года данный объект был выставлен на продажу по цене ... рублей, стоимость аналога в феврале 2019 года упала и составила ... рублей, что является близкой к той стоимости, что использовал эксперт в своих расчетах. Таким образом, использовав в расчетах рыночной стоимости объекта исследования указанный представителем ответчика объект по цене ... рублей, эксперт неизбежно придет к завышенной и необъективной стоимости объекта исследования.
Объект N 4: данный объект не был идентифицирован экспертом на Публичной кадастровой карте, по этой причине эксперт отказался от использования данного объекта при расчетах рыночной стоимости объекта исследования.
Объекты NN 5, 6, 7 являются объектами вне диапазона, а именно самыми дорогими и самыми дешевыми на рынке.
Объект N 8 был использован экспертом при расчете рыночной стоимости объекта исследования по методу сравнения продаж.
Объект N 9 не обнаружен экспертом по цене ... рублей в открытом доступе. Ссылка, указанная представителем ответчика, является неактивной, объявление на сайте снято с продажи.
В соответствии с пунктами 11, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно пунктам 12, 13 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 экспертом ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я. использованы в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах. При существенном различии по каким-либо параметрам приведены соответствующие корректировки. В заключении представлена используемая научная литература и информация об используемых аналогах, дано описание проведенных корректировок.
Исключительно одни лишь доводы, приведенные в возражениях на экспертное заключение, без представления доказательств и каких-либо контррасчетов, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не могут свидетельствовать о том, что возможные нарушения при проведении экспертизы имели место, или каким-то образом повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд не может согласиться с представленными возражениями на экспертное заключение ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я. N 163/2020 от 20 июля 2020 года.
Со стороны представителей административных ответчиков, каких либо доказательств, опровергающих рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную судебным экспертом, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере не представлено.
Суд, оценивая вышеуказанное заключение эксперта в качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.
Оснований подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы не имеется, каких либо веских доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как его собственника, являющегося плательщиком имущественного налога, размер которого определяется исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Мардановой Л.Я. N 163/2020 от 20 июля 2020 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Салдеева ФИО14 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 17 июня 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Башкортостан.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка