Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 июня 2019 года №3га-761/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2019 года Дело N 3га-761/2019
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Хамидуллиной Э.М.,
при секретаре Хабирове В.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "РН-Транспорт" к Правительству Республики Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
установил:
ООО "РН-Транспорт" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к Правительству Республики Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N..., площадью 948,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес.
Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 20 004 294 рубля 98 копеек. Между тем, согласно отчету об оценке N 18-1466-Н/8 от 15 ноября 2018 года, выполненному ЗАО "Эксперт-оценка" рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 9 966 000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости нежилого помещения над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как собственника нежилого здания.
На основании изложенного, административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N..., площадью 948,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес равной его рыночной стоимости в размере 9 966 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца ООО "РН-Транспорт" по доверенности Баширов Р.З. просил удовлетворить исковые требования согласно заключению эксперта.
Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по доверенности Пятых Е.В., Валеева К.А. просили в удовлетворении требований отказать, указывая, что представленное заключение не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 4, а также общей методологии оценки.
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и г. Ишимбай не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. Получение извещения подтверждается отчетами о прочтении, уведомлениями, реестрами отправки. Информация о рассмотрении дела также размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Копия определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 30 апреля 2019 года лицам, участвующим в деле.
Согласно части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Исследовав материалы административного дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.
По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления налоговых платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости нежилого помещения, затрагивает права административного истца как собственника.
Материалами дела подтверждается, что нежилое помещение с кадастровым номером N..., площадью 948,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес поставлен на государственный кадастровый учет.
Данное нежилое помещение находится в собственности ООО "РН-Транспорт", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 11-12).
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером N... определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 20 004 294 рубля 98 копеек.
Административным истцом представлен отчет N 18-1466-Н/8 от 15 ноября 2018 года, подготовленный ЗАО "Эксперт-Оценка", согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 9 966 000 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан N N... от 15 января 2019 года отклонено, поданное 20 декабря 2018 года, заявление ООО "РН-Транспорт" о пересмотре результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от
16 мая 2019 года по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту ООО "РОСТ-Консалт", на разрешение экспертизы постановлен вопрос об определении рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года нежилого здания с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: адрес.
Согласно заключению эксперта ООО "РОСТ-Консалт" N 080/05-2019 от 30 мая 2019 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 10 230 000 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Согласно пункту 22 ФСО N 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
Таким образом, в связи с отсутствием на рынке недвижимости нежилых помещений идентичных объекту оценки, аналоги, используемые для расчета, откорректированы на площадь с целью приведения стоимости аналогов отличной площади к действительной стоимости объекта оценки.
Стоимость аналогов с учетом корректировок некоторых ценообразующих факторов приведена к ценообразующим факторам объекта оценки, что соответствует принципам достаточности, достоверности и существенности.
Экспертом Варисовым С.М. в судебном заседании указано, что допущена опечатка в экспертом заключении N 080/05-2019, а именно при проведении корректировки на местоположение учтена ставка арендной платы руб./кв.м.
Доводы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, поскольку основано отсутствии корректировок по ценообразующим факторам относительно красных линий основаны на предположениях, носят субъективный характер и сводятся к изложению частного мнения лица (представителя), в отношении которого не представлено данных о том, что оно обладает специальными знаниями в области оценки. Эти утверждения, в том числе поддержанные представителем в судебном заседании, не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами, тогда как все суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.
Подобранные экспертом аналоги в принципе отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7, устанавливающего, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Объективных и достоверных доказательств ошибочности выводов эксперта по данному вопросу административными ответчиками не представлено. Таким образом, ответчики не доказали факта невозможности сопоставления объекта оценки и отобранных объектов-аналогов.
Суд, оценивая заключение эксперта ООО "РОСТ-Консалт" N 080/05-2019 от 30 мая 2019 года и отчет об оценке N 18-1466-Н/8 от 15 ноября 2018 года, подготовленный ЗАО "Эксперт-Оценка", представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО "РОСТ-Консалт" N 080/05-2019 от 30 мая 2019 года, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.
Суд находит, что рыночную стоимость нежилого помещения необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "РОСТ-Консалт" N 080/05-2019 от 30 мая 2019 года в размере 10 230 000 рублей.
С учетом изложенного, права ООО "РН-Транспорт", являющегося собственником нежилого помещения, могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, существенно влияют на исполнение им обязательств, предусматривающих исчисление суммы уплаты налоговых платежей исходя из кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, требования ООО "РН-Транспорт" подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 24.18, 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "РН-Транспорт" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N..., площадью 948,6 кв.м, расположенного по адресу: адрес равной его рыночной стоимости в размере 10 230 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.
Датой подачи заявления считать 20 декабря 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан п/п Хамидуллина Э.М.
Копия верна:
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Хамидуллина Э.М.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка