Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 14 сентября 2020 года №3га-721/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 14 сентября 2020 года Дело N 3га-721/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Тазетдиновой Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.Э.М..,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хадыева И.Р. к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Хадыев И.Р. обратился в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N ...:18, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: магазины: предприятия оптовой и мелкооптовой торговли непродовольственные, с общей площадью 265952+/-50 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес
Установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года значительно превышает рыночную стоимость, что влечет увеличение налоговых обязанностей, на основании изложенного, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.
Представитель административного истца Гафаров Р.Р. административный иск поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что спорный земельный участок имеет 8 обременений, которые отражены в условиях договора аренды, находится в санитарно-защитной зоне. Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" Абузарова А.Т. административный иск считает необоснованным, пояснила, что после допроса эксперта Галеевой Г.М. замечаний к выводам судебной экспертизы у ответчиков нет.
Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, представитель заинтересованного лица администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений, реестром отправки исходящей корреспонденции, сведений об уважительных причинах неявки не представили.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, допросив эксперта Г.Г.М.., исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ указано, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Положениями части 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ с 1 июня 2017 года.
Судом установлено, что истец является арендатором земельного участка категории "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения" с кадастровым номером N ...:18, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости, поэтому Хадыев И.Р. имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости участка в размере действительной рыночной стоимости.
Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 1 ноября 2018 года N 1371 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2018 года в составе земель отдельных категорий" кадастровая стоимость земельных участков категории "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", в том числе с кадастровым номером N ...:18 утверждена в размере 184 166 315рубля 76 копейки.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке, подготовленный оценщиком индивидуальным предпринимателем Г.Л.Р. от 28 мая 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию 1 января 2018 года составляет 38 830 000 рубля.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
По ходатайству представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 июня 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ... Г.Г.М.
Согласно заключению эксперта ... Г.Г.М.. N 142/07-О/2020 от 22 июля 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:18 составила 50 669 175 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом ... Г.Г.М. соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости объекта оценки. Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данного земельного участка является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.
Допрошенная по ходатайству представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан эксперт ... Г.Г.М. в судебном заседании пояснила, что экспертом были проанализированы предложения земельных участков под производственно-складскую застройку с 1 января 2016 по 1 января 2018 года с учетом местоположения объекта исследования. Объем исследования определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11 ФСО N 7). Экспертом в указанный период в Уфимском районе, южное направление было найдено достаточное количество идентифицируемых объявлений, ценовой диапазон которых соответствует общему анализу рынка, которые приведены в таблице 20 на странице 53 заключения. Из таблицы следует, что средняя цена по виду использования составляет 537,5 руб/кв.м, по площади 175 руб/кв.м. На странице 66 заключения приведен анализ фактических цен предложений, показана логика и выбор объявлений, релевантных в качестве объектов аналогов для дальнейшего расчета: минимальное удельное значение 143,08 руб/кв.м, максимальное - 466,67 руб/кв.м, среднее значение 311,21 руб/кв.м. Эксперт произвел выборку объявлений по следующим причинам: объявление N 1 на странице 66- участок застроенный, не может быть принят в качестве аналога при расчетах. Объявление N 4 также не может использоваться в качестве аналога по следующим причинам: участок застроен как видно на фотографии, не подходит по площади, а это один из ценообразующих факторов, т.е. будет нарушен пункт 22е ФСО N 7.
Просит также учесть, что на странице 58 была допущена опечатка. Так, на странице 58 заключения сделан вывод, что исследуемый сегмент предпринимательство. Следует изложить в следующей редакции: определение сегмента рынка, к которому принадлежит исследуемый предмет исходя из фактического вида использования, предмет исследования принадлежат к сегменту рынка под индустриальную застройку (производственно-складского назначения).
На странице 66 приведена выборка аналогов. Экспертом были собраны объявления о продаже наиболее схожих по основным параметрам с объектом исследования. Интервалы значения цен предложений, используемые в экспертизе, в рассматриваемом сегменте рынка земельных участков составляют от 365 руб. до 4 729 руб. за 1 кв.м площади земельного участка. Среднее значение 2333 руб./кв.м.
Экспертом использовались аналоги с сопоставимыми характеристиками с предметом исследования: местоположение, площадь, вид разрешенного использования и т.д. С учетом корректировок удельный показатель рыночной стоимости входит в рыночный диапазон представленный Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан. Кроме того, имеются объявления о продаже спорного участка.
Таким образом, пояснения эксперта Г.Г.М.. опровергают замечания представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан относительно отсутствия необходимых корректировок и выборки объектов аналогов в существенно отличающихся по элементам сравнения от оцениваемого участка. Эксперт Галеева Г.М. провела полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявила предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применила все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Г.Г.М.. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца, оснований для назначения повторной экспертизы не усматривается.
На основании изложенного, оценив представленные по делу доказательства в совокупности, в том числе названное выше экспертное заключение, суд полагает возможным удовлетворить заявленное административным истцом требование.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административный иск Хадыева И.Р. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:18, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: магазины: предприятия оптовой и мелкооптовой торговли непродовольственные, с общей площадью 265952+/-50 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 50 669 175 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 1 июня 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.А. Тазетдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка