Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 03 сентября 2020 года №3га-671/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 3 сентября 2020 года Дело N 3га-671/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ханановой А.Т.,
представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" - Валеевой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ПО "Демская торговая база" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
ПО "Демская торговая база" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что он является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ...; с кадастровым номером ....
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере ... руб.
Вместе с тем, согласно отчетам ООО "Ребус" от 30 апреля 2020 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.
Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы.
На основании изложенного административный истец просил суд установить:
кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.;
кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.
Определением суда от 30 июля 2020 года в качестве административного ответчика по делу привлечено Государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация".
Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" Валеева К.А., действующая на основании доверенностей от 30 декабря 2019 года, 30 июня 2020 года, административные исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать.
Представитель ПО "Демская торговая база", представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Установлено, что ПО "Демская торговая база" является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ...; с кадастровым номером ..., что подтверждается Договорами аренды земельных участков от 14 марта 2018 года, Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13 мая 2020 года. Расчет арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года".
Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 апреля 2020 года: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года определена в ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере ... руб.
Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Административным истцом ПО "Демская торговая база" в обоснование заявленных требований предоставлены отчеты ООО "Ребус" от 30 апреля 2020 года, согласно которым: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С целью определения действительной рыночной стоимости спорных земельных участков по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Оценочная компания "ТерраНова".
Согласно заключению эксперта ООО "Оценочная компания "ТерраНова" Захарова И.А. N ЗУ/21/07/20-ЗЭ от 16 июля 2020 года по состоянию на 01 января 2019 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... составила ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... составила ... руб.
Представителем административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан представлены письменные замечания на вышеуказанное экспертное заключение, из которых следует, что в нарушение п.5 ФСО N 3 заключение вводит в заблуждение относительно корректировки на передаваемые права на объекты аналоги N 2,3. При описании аналогов, а также в расчетной таблице оценщиком указаны передаваемые права на объекты аналоги N 2,3, как "право собственности". Однако, согласно приложению N 4 к постановлению Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 944 от 21 июля 2017 года земельные участки объектов аналогов N 2,3 находятся в аренде. Земельные участки в аренде дешевле участков в собственности. Согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018 Земельные участки N 2" под редакцией Лейфера Л.А. корректировка к земельным участкам под офисно-торговую застройку в аренде в среднем составляет от 18% для земельных участков в долгосрочной аренде до 30% для земельных участков в краткосрочной аренде. При использовании корректировки на передаваемые права для объектов аналогов N 2,3 стоимость предметов исследования повысится на 10,4% и 14,3% соответственно. С учетом указанных нарушений, по мнению представителя административного ответчика, итоговая рыночная стоимость спорных земельных участков определена с нарушениями, занижена и не является корректной.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО Оценочная компания "ТерраНова" Захаров И.А., подготовленное им экспертное заключение поддержал, суду пояснил, что эксперт использует информацию из доступных открытых источников, данные земельные участки образованы из большого участка, выделенного под комплексное освоение территории, сформированные участки уже перепродает застройщик в рамках межевания и освоения территории. Договор на предоставление комплексного освоения территории от 03 апреля 2009 года, дата оценки 01 января 2019 года, с даты заключения договора прошло почти 10 лет, за этот период возможен перевод земельных участков в собственность. Эксперт пользуется информацией из открытых источников. Федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номеров аналогов либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, экспертом были использованы в расчетах данные, именуемые как "оферта" и "публичная оферта" (ст.ст.435, 437 ГК РФ). Следовательно, эксперт с учетом соответствующих корректировок предполагал, что лицо "сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение". На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Проведенный анализ фактических данных об объектах сравнения приведен на стр.38 экспертного заключения, диапазон значений составляет от ... руб. за 1 кв.м. до ... руб. за 1 кв.м., среднее значение диапазона составляет ... руб. за 1 кв.м. без учета корректировок, данные аналоги располагаются в границах данного диапазона, что также подтверждается анализом рынка приведенным на стр.31 заключения.
Суд соглашается с выводами эксперта, поскольку экспертом использованы в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, что соответствует пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, оценивая вышеуказанное заключение эксперта ООО "Оценочная компания "ТерраНова" Захарова И.А. в качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.
Ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
Положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" имеют специальный характер и не ограничивают правообладателей земельных участков в использовании судебной защиты, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности ПО "Демская торговая база", как арендатора земельных участков, поскольку определение в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости влияет на его обязанность по уплате арендной платы и у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.
На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ООО "Оценочная компания "ТерраНова" Захарова И.А. N ЗУ/21/07/20-ЗЭ от 16 июля 2020 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на даты определения их кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ПО "Демская торговая база" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 06 мая 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 02..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Башкортостан.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка