Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 30 июля 2020 года №3га-666/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 30 июля 2020 года Дело N 3га-666/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ханановой А.Т.,
с участием представителя административного истца Автономной некоммерческой организации "Футбольный клуб Уфа" Республики Башкортостан Галиханова Д.Р., представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" - Абузаровой А.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Автономной некоммерческой организации "Футбольный клуб "Уфа" Республики Башкортостан к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Автономная некоммерческая организация "Футбольный клуб "Уфа" Республики Башкортостан (далее - АНО "Футбольный клуб Уфа" Республики Башкортостан) обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной их рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером ....
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 20 марта 2019 года определена в размере ... руб. Вместе с тем, согласно отчету ООО "Технологии оценки и экспертизы" N 20-03-10 от 27 марта 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 20 марта 2019 года составляет ... руб.
Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы.
На основании изложенного административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 марта 2019 года, в размере ... руб.
Определением суда от 09 июня 2020 года в связи с характером спорного правоотношения к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация".
В судебном заседании представитель административного истца АНО "Футбольный клуб Уфа" Республики Башкортостан - Галиханов Д.Р., действующий по доверенности от 14 мая 2020 года, заявленные требования поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 марта 2019 года с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО "РегионЗемОценка" N 20/06/20-ЗЭ от 15 июля 2020 года.
Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" Абузарова А.Т., действующая на основании доверенностей от 30 декабря 2019 года, от 30 июня 2020 года, административные исковые требования не признала, просила суд в их удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в возражениях на экспертное заключение ООО "РегионЗемОценка" N 20/06/20-ЗЭ от 15 июля 2020 года.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Установлено, что АНО "Футбольный клуб Уфа" Республики Башкортостан является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., что подтверждается Договором аренды земельного участка N РБ10-19 от 07 июня 2019 года, Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30 марта 2020 года. Согласно материалам дела, расчет арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Результаты государственной кадастровой оценки земельного участка в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельного участка Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года".
Из ответа ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан от 18 июня 2020 года на запрос суда следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N... поставлен на учет 11 августа 2008 года с видом разрешенного использования "Под стадион "Нефтянник", категории земель населённых пунктов и площадью ... кв.м.
20 марта 2019 года внесено изменение в сведения о площади земельного участка на значение ... кв.м.
В рамках исполнения приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 22 марта 2018 года N 284 в 2019 года проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель водного фонда и земель населённых пунктов Республики Башкортостан. Результаты оценочных работ утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 и подлежат применению для целей действующего законодательства с 01 января 2020 года.
В связи с тем, что данный земельный участок на момент формирования Перечня объектов оценки, подлежащих ГКО имел площадь ... кв.м., то его кадастровая стоимость была определена исполнителем оценочных работ для данного вида разрешенного использования.
Кадастровая стоимость данного земельного участка для площади ... кв.м. рассчитана в соответствии со статьей 16 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года исполнителем оценочных работ ГБУ Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация".
Таким образом, в базу данных ЕГРН внесена кадастровая стоимость, которая составила ... руб., утверждена Актом определения кадастровой стоимости от 19 февраля 2020 года N 12, имеет дату определения - 20 марта 2019 года, дату внесения - 21 февраля 2020 года, дату применения - 01 января 2020 года.
Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Административным истцом АНО "Футбольный клуб Уфа" Республики Башкортостан в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО "Технологии оценки и экспертизы" N 20-03-10 от 27 марта 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 20 марта 2019 года составляет ... руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С целью определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "РегионЗемОценка".
Согласно заключению эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 20/06/20-ЗЭ от 15 июля 2020 года по состоянию на 20 марта 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... составила ... руб.
Представителем административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" на указанное экспертное заключение представлено письменное возражение.
Из возражения следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, при определении рыночной стоимости объекта исследования не были применены необходимые корректировки, в качестве объектов-аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых участков.
В заключении для предмета исследования были использованы аналоги, выбранные по нижней ценовой границе в диапазоне от 1000 до 1485 руб./кв.м. Предмет исследования относится к объектам общественно-делового назначения, средняя стоимость которых на рынке в г.Уфа по состоянию на дату оценки составляет ... руб./кв.м. При этом на рынке России есть предложения аналогичных объектов предмету исследования, не учтенных экспертом в заключении, средняя цена которых составляет ... руб./кв.м. С учетом указанных замечаний, итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером N... в заключении ООО "РегионЗемОценка" N 20/06/20-ЗЭ от 15 июля 2020 года определена с нарушениями, занижена и не является корректной. Обнаруженные недостатки значительно влияют на установление рыночной стоимости спорного земельного участка. Таким образом, по мнению административных ответчиков, экспертное заключение является недостоверным и не может быть доказательством в установлении и рыночной стоимости.
Представитель административного истца АНО "Футбольный клуб Уфа" Республики Башкортостан - Галиханов Д.Р., относительно возражения административных ответчиков на заключение эксперта суду пояснил, что экспертом ООО "РегионЗемОценка" Кальяновым В.Н. для предмета исследования были использованы сопоставимые аналоги. Экспертиза проведена без нарушений, конкретных замечаний по выбранным аналогам у административных ответчиков нет.
Суд не может согласиться с представленными возражениями на экспертное заключение ООО "РегионЗемОценка" N 20/06/20-ЗЭ от 15 июля 2020 года по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 11, 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласно пунктам 12, 13 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 экспертом ООО "РегионЗемОценка" Кальяновым В.Н. использованы в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах. При существенном различии по каким-либо параметрам приведены соответствующие корректировки. В заключении представлена используемая научная литература и информация об используемых аналогах, дано описание проведенных корректировок.
Исключительно одни лишь доводы, приведенные в возражениях на экспертное заключение, без представления доказательств и каких-либо контррасчетов, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не могут свидетельствовать о том, что возможные нарушения при проведении экспертизы имели место, или каким-то образом повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Со стороны представителей административных ответчиков, каких либо доказательств, опровергающих рыночную стоимость спорного земельного участка, определенную судебным экспертом, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере не представлено.
Суд, оценивая вышеуказанное заключение эксперта в качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.
Оснований подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы не имеется, каких либо веских доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности АНО "Футбольный клуб Уфа" Республики Башкортостан, как арендатора земельного участка, поскольку определение в отношении спорного объектов недвижимости кадастровой стоимости влияет на его обязанность по уплате арендной платы и у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. N 20/06/20-ЗЭ от 15 июля 2020 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление АНО "Футбольный клуб Уфа" Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 20 мая 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 марта 2019 года, в размере ... руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Башкортостан.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка