Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 30 июля 2020 года №3га-593/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 30 июля 2020 года Дело N 3га-593/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ханановой А.Т.,
с участием представителя административного истца ООО "Трансдорсервис" - Фазлеевой А.Ф., представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" -Абузаровой А.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Трансдорсервис" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
ООО "Трансдорсервис" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.
В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником земельных участков: с кадастровым номером ...; с кадастровым номером ....
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 22 февраля 2019 года определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере ... руб.
Вместе с тем, согласно отчету ООО "Консалтинговая компания "Альте" N 144 от 13 апреля 2020 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 22 февраля 2019 года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.
Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер земельного налога.
На основании изложенного административный истец просил суд установить:
кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 февраля 2019 года, в размере ... руб.;
кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.
Определением суда от 16 июля 2020 года в связи с характером спорного правоотношения, для участия в деле в качестве административного ответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация".
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Трансдорсервис" - Фазлеева А.Ф., действующая по доверенности от 19 марта 2020 года, заявленные требования поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на даты определения их кадастровой стоимости с учетом проведенной по делу судебной экспертизы ООО "Технологии оценки и экспертизы" N 20/06-05 от 02 июля 2020 года.
Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" Абузарова А.Т., действующая на основании доверенностей от 30 декабря 2019 года, 30 июня 2020 года, в удовлетворении административного искового заявления просила отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на экспертное заключение ООО "Технологии оценки и экспертизы" N 20/06-05 от 02 июля 2020 года.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.
В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является земельный налог. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Установлено, что ООО "Трансдорсервис" является собственником земельных участков: с кадастровым номером ...; с кадастровым номером ..., что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 февраля 2020 года, 17 марта 2020 года.
Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года".
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 марта 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере ... руб.
Из ответа Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" от 09 июня 2020 года на запрос суда, следует, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером N... поставлен на кадастровый учет 16 января 2013 года.
В связи с внесением изменений в сведения ЕГРН данного земельного участка после 01 января 2019 года (изменилась площадь с 3 599 кв.м. на 3 669 кв.м.), земельный участок вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке по части 9 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Земельный участок оценен с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов, утверждённых приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года".
Согласно Акту об определении кадастровой стоимости N 12 от 19 февраля 2019 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 22 февраля 2019 года составила ... руб.
Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как собственника объектов недвижимости, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Административным истцом ООО "Трансдорсервис" в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО "Консалтинговая компания "Альте" N 144 от 13 апреля 2020 года, согласно которому: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 22 февраля 2019 года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
С целью определения действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Технологии оценки и экспертизы".
Согласно заключению эксперта ООО "Технологии оценки и экспертизы" Карева И.В. N 20/06-05 от 02 июля 2020 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 22 февраля 2019 года составила ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года составила ... руб.
Не согласившись с данным заключением эксперта, представителем административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан представлены письменные возражения, из которых следует, что экспертом в заключении были использованы объекты - аналоги, выбранные по нижней ценовой границе в диапазоне от 480 до 850 руб./кв.м. По состоянию на дату определения рыночной стоимости на рынке были выявлены предложения о продаже аналогичных объектов, не учтенных экспертом, в диапазоне от 405 до ... руб./кв.м. Средняя удельная стоимость составляет 753 руб./кв.м., что выше на 25% и 40% итоговых стоимостей объектов исследования в заключении.
Таким образом, в нарушение статьи 11 Закона об оценке, пункта 5 ФСО N 3 заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по объектам оценки. Указанные недостатки значительно влияют на установление рыночной стоимости спорных земельных участков. В связи с чем, по мнению представителя административного ответчика, экспертное заключение является недостоверным и не может являться доказательством в установлении рыночной стоимости.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО "Технологии оценки и экспертизы" Карев И.В., подготовленное им экспертное заключение N 20/06-05 от 02 июля 2020 года поддержал, представил письменное объяснение на возражение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, которое приобщено к материалам дела. Суду эксперт пояснил, что в ходе исследования рынка в архиве сайта "Авито" им были проанализированы все идентифицируемые предложения земельных участков под производственно-складскую застройку, выборка которых была ограничена: периодом подачи объявлений 01 января 2018 года - 01 января 2019 года, и районом расположения объектов исследования Северная промзона (Бирский тракт) и Восточная промзона ("Шакшинская автодорога"). Было найдено достаточное количество идентифицируемых объявлений, ценовой диапазон которых соответствует общему анализу рынка - "Обзор рынка земельных участков для коммерческого использования в г.Уфе и пригородах за 2 полугодие 2018 года, ООО "Компания интеллектуальных технологий "Инженер" (стр.15-16 Экспертного заключения). Проведен "анализ фактических предложений", в результате которого показана логика и выбор объявлений, релевантных в качестве объектов-аналогов для дальнейшего расчета; отсеян пессимистичный и оптимистичный варианты цен объявлений: 416,7 и 1670,4 руб./кв.м.
Также эксперт пояснил суду, что им были учтены границы ценового диапазона, а в качестве объектов-аналогов приняты объявления приближенные к среднему значению: 850 руб./кв.м, 600 руб./кв.м. и 480 руб./кв.м. Кроме того, в результате сравнения объектов их цены корректируется "на торг", "на вид права", "наличие ж/д ветки", "площадь" и др. отличия, что приводит к изменению первоначальных цен объявлений как в сторону повышения, так и в сторону понижения. Фактором, определяющим правильность выбора аналогов, является статистика после применения поправок. Первоначальный же диапазон цен является лишь относительным ориентиром при первичном анализе рынка до учета поправок, и не может являться единственным критерием выбора аналогов.
Анализ таблиц потенциальных аналогов, которые приводит в качестве возражений представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан показал, что в таблице присутствуют нерелевантные объявления. Отдельные объявления в ходе проведения исследования также были в обзоре эксперта, но были отсеяны.
Таким образом, выборка представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан является расширенной, что привело к увеличению верхней границы ценового диапазона и получению среднего значения - 753 руб./кв.м.
Среднее значение 753 руб./кв.м. получено за счет расширенной территории - промзоны и пригородов г.Уфы во всех направлениях, включая более дорогие районы (Дема, Аэропорт); за счет расширенного времени подачи объявлений - период два года с 01 января 2017 года по 01 января 2019 года; а также за счет самых дорогих участков смешанной застройки (производственно-коммерческой зоны), позиционирующиеся продавцами "для ведения коммерческой деятельности).
Согласно подп. "д" пункта 11, подп. "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
В качестве объектов-аналогов должны быть использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Суд, исследовав заключение ООО "Технологии оценки и экспертизы" N 20/06-05 от 02 июля 2020 года и выслушав пояснения эксперта Карева И.В., находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.
При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.
Права административного истца могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО "Трансдорсервис", как плательщика земельного налога.
На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ООО "Технологии оценки и экспертизы" Карева И.В. N 20/06-05 от 02 июля 2020 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на даты определения их кадастровой стоимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Трансдорсервис" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 24 апреля 2020 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 февраля 2019 года, в размере ... руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Башкортостан.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка