Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 04 августа 2020 года №3га-535/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 4 августа 2020 года Дело N 3га-535/2020
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Козловой Н.В.,
при секретаре Александровой К.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Салаватский катализаторный завод" к ФГБУ "Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация", Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Салаватский катализаторный завод" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, указывая, что это затрагивает интересы административного истца как плательщика арендных платежей, определяемых исходя из кадастровой стоимости земли.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес.
Кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 55 140 706, 95 рублей. Между тем согласно отчету об оценке рыночной стоимости N... от дата, выполненного ..., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 22 941 000 рублей.
Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора и плательщика арендных платежей.
На основании изложенного административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером N..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 22 941 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца- ФИО3 исковое заявление поддержала, просила удовлетворить в полном объеме. С результатами заключения судебной экспертизы не согласилась, просила назначить повторную экспертизу по делу по основаниям, изложенным в письменном ходатайстве и возражениях.
В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" ФИО4 возражала против исковых требований, просили отказать в их удовлетворении. Пояснила, что замечаний по экспертному заключению не имеется и оснований для назначения повторной экспертизы не усматривается. По первому аналогу пояснила, что он использован экспертом обоснованно, объект недвижимости имеет срок эксплуатации 56 лет, для использования его по назначению нужна модернизация, данный объект нужен для преимущественного права аренды земельного участка.
В судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердил правильность выводов проведенной им экспертизы и пояснил, что в заключении произведены все соответствующие расчеты, как по городам, так и внутри города, используя градостроительные зоны г. Стерлитамака и г. Салавата и применены средние коэффициенты по справочнику Лейфера. Сооружения и заборы в расчетах не учитываются и не корректируются по Методическим рекомендациям, как временные постройки. При отборе аналогов исходил из принципа достаточности, в объявлениях были указаны все количественные и качественные характеристики, ФСО не предусматривают обязанность эксперта по расширению информации. Для демонстрации выводов им произведена замена аналога 3 на альтернативный аналог, что привело к увеличению стоимости, исходя из удельного показателя стоимости за кв.м, так как у аналога 3 площадь составляет 70 913 кв.м, он более сопоставим с объектом оценки 102 769 кв.м.
Допрошенный судом специалист ФИО5 пояснил, что методологически заключение эксперта выполнено верно, по аналогам 2 и 3 замечаний не имеется, по первому аналогу, если эксперту удалось доказать отсутствие ценности у объекта капитального строительства, то возражений по данному аналогу также не имеется. Он не видит также ценности в данном сооружении, так как не указана даже площадь объекта.
В письменном возражении Администрация ГО г. Салават указывает на невозможность использования отчета N... от дата, представленного истцом, поскольку он не отражает действительную рыночную стоимость в городе Салават.
В судебное заседание административный ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация ГО г. Салават Республики Башкортостан, КУС Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават, не явились. Получение извещения подтверждается отчетами о прочтении, уведомлениями, реестрами отправки. Информация о рассмотрении дела также размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Согласно части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени рассмотрения дела.
Выслушав представителя административного истца - ФИО3, представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" ФИО4, эксперта ФИО1, специалиста ФИО5, исследовав материалы административного дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Как следует из п. 1, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18.10.2019 N 1443 (ред. от 22.04.2020) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" (вместе с "Результатами государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года", "Результатами государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель водного фонда Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года") утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 02:59:010301:16 в размере 55 140 706, 95 рублей.
Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальном сайте Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, а также в правовой системе "КонсультантПлюс".
При рассмотрении дела судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата N... кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 55 140 706, 95 рублей.
Согласно отчету об оценке рыночной стоимости N... от дата, выполненного ... рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 22 941 000 рублей.
С целью установления действительной рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ... эксперту ФИО1
Согласно заключению эксперта ... - ФИО1 N... от дата рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 39 977 000 рублей.
Суд, оценивая отчет об оценке рыночной стоимости N... от дата, выполненного ... заключение эксперта ... - ФИО1 N... от дата, представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости объектов недвижимости заключения эксперта ... - ФИО1 N... от дата, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях. При проведении экспертизы учтены требования Федеральных законов "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, Федеральных стандартов оценки N N1-4,7. В заключении эксперта использованы допустимые аналоги, расположенные в Стерлитамак произведены корректировки аналогов на площадь, торг, вид права.
В связи с поступившими возражениями представителя административного истца - ФИО3 судом приглашен в судебное заседание эксперт ФИО1, давший пояснения по возникшим у представителя административного истца вопросам. В частности, он дал пояснения по всем вопросам, указанным в замечаниях административного истца по подбору аналогов.
Специалист ФИО5, присутствующий на судебном заседании, пояснил, что технически корректировки применимы, методологически заключение экспертом выполнено верно. Полагает, что заключение экспертизы соответствует предъявляемым требованиям.
Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению заключение судебной экспертизы ... - ФИО1 N... от дата, не приведено, доказательств и расчетов в опровержение данного заключения не представлено, ходатайство представителя истца о проведении повторной экспертизы судом рассмотрено и признано не подлежащим удовлетворению по изложенным ниже основаниям.
Судом рассмотрено ходатайство представителя административного истца ФИО3 о проведении по делу повторной экспертизы по основаниям, изложенным в письменном возражении и дополнении к возражению на заключение эксперта, и установлено, что как в письменном ходатайстве, так и в устных пояснениях не приведено каких-либо доводов, позволяющих суду усомниться в заключении эксперта, не установлены они и в ходе судебного разбирательства с приглашением эксперта ФИО1 и специалиста ФИО5
Доводы ходатайства о подборе несопоставимых аналогов, существенно отличающихся по локальному месторасположению в черте города, несвободных от объектов капитального строительства и другие, рассмотрены по каждому аналогу.
В частности, по аналогу N 1 в возражении указано на наличие объекта капитального строительства, окружающей застройкой в виде организаций оптовой торговли продуктами питания и рынка строительных материалов, расположение на крупной автомагистрали.
Судом исследованы приведенные доводы и установлено, что согласно тексту объявления продавцом указано о продаже земельного участка с описанием его характеристик - участок 20 сот.(промназначение), цена 1500000 рублей, тип объекта: промземли, тип-участок. Согласно пункту 2 статьи 437 ГК Российской Федерации предложение товара в его рекламе, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой, если оно содержит все существенные условия розничной купли-продажи. Выставление в месте продажи или в сети "Интернет" признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора, за исключением случаев, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи. По пояснениям эксперта, при использовании данного аналога он руководствовался п.1.14 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 226 от 12.05.2017 года, в соответствии с которым при определении кадастровой стоимости ОКС не учитываются: движимое имущество, объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций ОКС, прочие объекты, влияющие на стоимость ОКС, но не относящиеся к неотделимым улучшениям ОКС. При наличии на земельном участке, вероятнее всего, резервуара объемом 900 куб.м., согласно вышеприведенным Методическим рекомендациям, он не должен учитываться в расчетах. Судом получены убедительные пояснения эксперта и по поводу корректировки на "краткосрочную аренду" для аналога N 1 - 33%, поскольку краткосрочная аренда в городах в соответствии с п.8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ не превышает 10 лет. По мнению специалиста, с данной позицией эксперта, не учитывающего в расчете стоимость ОКС ввиду приведенных выше обстоятельств, следует согласиться. Представитель ГБУ Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" и Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО4 заявила, что данный объект капитального строительства имеет срок эксплуатации 56 лет, для использования его по назначению необходима модернизация, данный объект нужен только для преимущественного права аренды данного земельного участка, поскольку данный участок находится в городе, и подтвердила, что все участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности в городах предоставляются в аренду на срок не более чем 10 лет.
По аналогу N 2 в возражении представителя истца указано: на расположение аналога в зоне ОД, на расстоянии 600 метров от зоны высотного строительства, корректировка в 6% не обоснована экспертом.
По пояснениям эксперта, в заключении приведены и описаны все расчеты с учетом нахождения аналога в зоне ОД ( стр.51-55 заключения) для корректировок на месторасположение относительно районов города приведен справочник Лейфера Л.А., 2018 года, ч.1(таблица 66). В частности для аналога N 2 приведена понижающая корректировка с использованием средних значений справочника, 0,94 (0,74/0,79). Специалист ФИО5 после заслушивания объяснений сторон счел корректно подобранным аналог N 2.
По аналогу N 3 в возражении указано на наличие объектов капитального строительства и включения в стоимость участка и стоимости ОКС, расположение застройки 2-5 этажными домами на расстоянии 100 метров, расположения на "красной линии" на крупной автомагистрали.
Из объяснений эксперта следует, что в объявлении продавцом указано о продаже земельного участка с описанием его характеристик - участок 70913 кв.м (промназначение), цена 30 000000 рублей, тип объекта: промземли, тип-участок, что в совокупности ст. 494, 437 ГК Российской Федерации является публичной офертой. Экспертом учтено расположение аналога в северной промзоне г. Стерлитамака, что подтверждается картой зонирования территорий генерального плата ГО г. Стерлитамак( л.з.53, л.д. 133 т.2). По пояснениям эксперта, при использовании данного аналога он руководствовался п.1.14 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 226 от 12.05.2017 года, в соответствии с которым при определении кадастровой стоимости ОКС не учел ограждающие конструкции ОКС. По мнению специалиста, с данной позицией эксперта, не учитывающего в расчете стоимости ОКС ограждений ввиду приведенных выше обстоятельств, можно согласиться. Специалист ФИО5 после заслушивания объяснений сторон счел корректно подобранным аналог N 3.
Доводы представителя административного истца о необоснованной корректировке на наличие ж.д. ветки нельзя признать убедительными, поскольку у объекта оценки имеется ж.д. ветка, а у объектов-аналогов - отсутствует, с учетом рекомендаций Лейфера, рассматривающего наличие ж.д. ветки, как улучшение, экспертом обоснованно произведена соответствующая корректировка.
Не представляется возможным согласиться с доводом представителя истца о необходимости применения корректировки на "красную линию" аналогов N 1 и N 3, поскольку для индустриальной застройки "красная линия" не является ценообразующим фактором. В связи с тем, что при оценке объектов под индустриальную застройку учитывается - "удобство подъездных путей!, а они имеются как у объекта оценки, так и у аналогов N 1 и N 3, экспертом не произведена корректировка на "красную линию". "удобство подъездных путей".
Довод представителя истца о недопустимости использования при проведении экспертизы аналогов с суммарными корректировками более 35 % основан на позиции представителя МЗИО Республики Башкортостан по представленному ими отчету, но не содержит ссылки на действующее законодательство, запрещающее эксперту использовать такие аналоги. Ввиду отсутствия достаточного количества предложений с большими площадями, экспертом использованы аналоги меньших площадей с соответствующей корректировкой по таблице 33 справочника Лейфера(л.з.34-35,55).
С учетом детального анализа возражений и с учетом обоснованной позиции эксперта, давшего пояснения в судебном заседании, с учетом мнения специалиста, заявившего о соблюдении методологии при проведении экспертизы, корректности подобранных аналогов, суд не находит оснований для назначения по делу повторной экспертизы.
С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования ООО "Салаватский катализаторный завод" подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ... - ФИО1 N... от дата.
Положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" имеют специальный характер и не ограничивают правообладателей объектов недвижимости в использовании судебной защиты, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО "Салаватский катализаторный завод", как плательщика арендных платежей, в связи с чем, суд полагает, что заявитель вправе обратиться в судебном порядке об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.
На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ... - ФИО1 N... от дата, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных общества с ограниченной ответственностью "Салаватский катализаторный завод" требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2019 года.
При этом установление измененной кадастровой стоимости объекта подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.
Руководствуясь ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Салаватский катализаторный завод" к ФГБУ "Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ГБУ Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация", Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, обратившегося в Верховный Суд Республики Башкортостан дата, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., общей площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания производства катализаторов, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2019 года в размере 39 977 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Н.В. Козлова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка