Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2019 года №3га-528/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 25 апреля 2019 года Дело N 3га-528/2019
Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Хамидуллиной Э.М.,
при секретаре Хабирове В.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО "Башбакалея" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
АО "Башбакалея" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N... площадью 17273 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый производственной базой и торгово-складскими помещениями, расположенного по адресу: адрес.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 25 мая 2017 года установлена в размере 45 166 649 рублей 51 копейка. Между тем, согласно отчету об оценке N 243.1 от 26 ноября 2018 года, выполненному ООО "Консалтинговая компания "Альте"", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 25 мая 2017 года составляет 16 636 000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора земельного участка.
На основании изложенного, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 17273 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый производственной базой и торгово-складскими помещениями, расположенного по адресу: адрес равной его рыночной стоимости в размере 16 636 000 рублей.
В судебное заседание представитель административного истца АО "Башбакалея" по доверенности Фазлеева А.Ф. просила удовлетворить административное исковое заявление с учетом заключения судебной экспертизы.
В судебное заседание представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по доверенности Пятых Е.В. пояснила, что заключение эксперта ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" N 58/04-2019 кс от 01 апреля 2019 года не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 3, ФСО N 7
Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительства Республики Башкортостан, Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. Получение извещения подтверждается отчетами о прочтении, уведомлениями, реестрами отправки. Информация о рассмотрении дела также размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Копия определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 04 марта 2019 года лицам, участвующим в деле (т. 1 л.д. 133-134).
Согласно части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Исследовав материалы административного дела, выслушав стороны, эксперта Ахметгарееву Н.Н., оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Как следует из пункта 1, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.
По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления налоговых платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права административного истца как арендатора.
Материалами дела подтверждается, что земельный участок с N..., площадью 17273 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый производственной базой и торгово-складскими помещениями, расположенного по адресу: адрес поставлен на государственный кадастровый учет 01 июля 2003 года.
Данный земельный участок находится в аренде у АО "Башбакалея", что подтверждается договором аренды N N... от 26 апреля 2018 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок (т. 1 л.д. 9-19).
Согласно кадастровой выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 25 мая 2017 года определена в размере 45 166 649 рублей 51 копейка.
Согласно отчету об оценке N 243.1 от 26 ноября 2018 года, выполненного ООО "Консалтинговая компания "Альте", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 25 мая 2017 года составляет 16 636 000 рублей.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан N 1518 от 18 декабря 2018 года отклонено, поданное 03 декабря 2018 года, заявление АО "Башбакалея" о пересмотре результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от
19 марта 2019 года по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" на разрешение экспертизы постановлен вопрос об определении рыночной стоимости по состоянию на 25 мая 2017 года земельного участка с кадастровым номером N..., 17273 кв.м, расположенного по адресу: адрес.
Согласно заключению эксперта ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" N 58/04-2019 кс от 01 апреля 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N... по состоянию на 25 мая 2017 года составляет 16 668 000 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.
Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Заключение эксперта ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" N 58/04-2019 кс от 01 апреля 2019 года содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Экспертом подобраны объекты-аналоги с наиболее подходящим видом использования, расположенные в г. Уфа.
Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице сравнительного анализа (стр. 7 экспертного заключения).
Подобранные экспертом ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка, сопоставимы по ценообразующим факторам; в соответствии с принципами законодательства об оценочной деятельности применение или отказ от применения тех или иных ценообразующих факторов является правом оценщика как субъекта профессиональной деятельности.
Сторонами не оспаривалось, что спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО "Башбакалея", занимаемый складскими помещениями.
Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, цене предложения, состоянию рынка, объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, экспертом дано обоснование применения им корректировок на местоположение земельного участка.
Эксперт Ахметгареева Н.Н. пояснила суду, что в экспертом заключении N 58/04-2019 кс на странице 10 допущена техническая ошибка, корректировка на передаваемые имущественные права должно быть указано "аренда".
Суд не может согласиться с доводами административного ответчика о том, что по результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, поскольку экспертом ООО "Центр независимых экспертиз "Суд-информ" определялась рыночная стоимость земельного участка.
Приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о исследуемом рынке недвижимости на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках, в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения; все примененные в расчетах корректировки экспертом обоснованы; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; экспертом произведен подбор объектов-аналогов в целях их сопоставления с объектом оценки.
Суд, оценивая заключение эксперта ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" N 58/04-2019 кс от 01 апреля 2019 года и отчет об оценке N 243.1 от 26 ноября 2018 года, выполненного ООО "Консалтинговая компания "Альте", представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" N 58/04-2019 кс от 01 апреля 2019 года, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.
Суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО Центр независимых экспертиз "Суд-информ" N 58/04-2019 кс от 01 апреля 2019 года, в размере 16 668 000 рублей.
С учетом изложенного, права АО "Башбакалея", являющегося арендатором земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, существенно влияют на исполнение им обязательств, предусматривающих исчисление суммы уплаты арендных платежей исходя из кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах, требования АО "Башбакалея" подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 24.18, 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление АО "Башбакалея" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 17273 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занимаемый производственной базой и торгово-складскими помещениями, расположенного по адресу: адрес равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 мая 2017 года в размере 16 668 000 рублей.
Датой подачи заявления считать 03 декабря 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Башкортостан Хамидуллина Э.М.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка